가을 주택시장 전문가 전망

부동산 시장에서 있어 ‘추석’ 명절은 비수기를 지나 본격적인 성수기에 접어드는 전환점으로 인식되고 있다. 숨죽였던 신규분양 시장이 활기를 띠는 한편 결혼ㆍ학군 수요 등 다양한 수요가 몰리면서 거래도 늘어나는 시기다.

올해 역시 추석이 지나면서 신규분양 물량이 크게 늘어나고 있지만 시장 상황은 예년과 크게 다르다. 거래 침체가 계속되고 있는데다 청약가점제ㆍ민간 분양가상한제 도입 등 제도적 변수가 겹치고 있는 것. 예년과 다른 분위기에 제도적 변수까지 겹치면서 시장 상황은 한 치 앞을 내다 보기 힘든 형국이다.

상황이 이렇다 보니 내집 마련 수요자들은 향후 집값이 어떻게 될지, 집을 사도 되는 것인지, 산다면 또 어떻게 사야 할지 감잡기 조차 쉽지 않다.

본격적인 가을 분양 시즌을 맞아 전문가 10명으로부터 시장 전망과 투자전략을 들어본다.

◇매매 보합, 전세 상승=추석이후 주택시장은 매매 약세-전세 강세의 이원화된 장세를 보일 것으로 전망된다.

매매가에 대한 전망은 10명의 응답자중 9명의 응답자가 보합세를 보일 것으로 대답할 만큼 당분간 큰 변화 없이 지루한 장세가 계속 이어질 것이란 전망이 압도적이었다.

“크게 오를 이유가 없다”는 것이다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 “세금ㆍ대출압박에 따른 금리상승 등 악재가 여전히 겹겹이 쌓여 있는 상황”이라며 “다만 대선에 대한 기대감이 있어 떨어질 가능성도 낮기 때문에 지리한 조정양상이 전개될 것”으로 내다봤다.

매매와 달리 전세는 ‘오를 것’이란 전망이 많았다. 매수 유보심리가 상대적으로 전세 수요를 늘릴 것이란 이유에서다. 하지만 응답자 중 3명은 ‘보합세’를 보일 것으로 내다보기도 했다.

◇가점제가 신규분양 열기 지핀다=시행 한달을 맞은 청약가점제의 파급효과에 대해서는 신규분양시장을 오히려 활성화시킬 것이란 응답이 대부분이어서 눈길을 끌었다. 당초 가점제가 분양시장에 악영향을 미칠 것이란 건설업체들의 우려가 기우에 그칠 가능성이 높은 셈이다. 10명중 7명이 '활성화될 것'으로 내다봤다.

황용천 와이플래닝 대표는 "가점제 시행으로 가점제 적용물량은 안정정 청약률을 기록하겠지만 추첨제 물량 등은 그만큼 경쟁률이 높아져 과열 현상을 보일 것"으로 전망했다.

청약가점제에 따른 1주택자들의 대응전략은 다양하게 나타났다. 황 대표와 주택산업연구원 장성수 박사, 부동산114 김희선 전무등은 계속 통장을 보유하면서 인기지역 추첨제 물량을 노릴 것을 권했다. 스피드뱅크 박 부사장을 비롯해 김선덕 건설산업전략연구소장, 김학권 세중코리아 대표 김신조 내외주건 대표, 박상언 유엔알컨설팅 소장 등은 1주택자의 당첨가능성이 희박해 진 만큼 일반매매로 전환하거나 미분양 물량을 공략하는게 유리하다는 입장을 보였다.

◇투자1순위 지역은 서울 강북= 전문가들은 연말까지 분양되는 신규분양 아파트 중 내집마련수요자들의 투자 1순위지역으로 '은평뉴타운 등 서울 재개발단지'를 꼽았다. 복수로 이뤄진 답변에서 7명이 은평뉴타운 등 재개발을 꼽았고 3명은 인천 송도국제도시 등 서부 수도권을 지목했다. 반면 용인 등 수도권 남부를 꼽은 전문가는 2명에 불과했으며 파주, 양주 등 북부, 동부권을 꼽은 응답자는 전무했다.

중장기적인 집값 상승 가능성에서도 ‘서울 강북’이 꼽혔다. 역시 복수로 이뤄진 이 응답에서 4명이 강북권 재개발이라고 답했으며, 강남권 재건축이라고 답한 응답자도 3명이었다.

그러나 연내 신규분양 유망지역중 하나로 꼽힌 송도 등 서부지역의 경우 중장기 집값 상승 가능성이 높다고 답한 응답자는 고종완 RE멤버스 대표 한명 뿐이어서 눈길을 끌었다. 이는 단기적으로는 유망하지만 상승폭이 너무 커서 중장기 상승 가능성에는 대부분 회의적이라는 판단 때문인 것으로 분석된다.

◇대출ㆍ양도세 풀어야 거래도 산다= 침체된 주택거래 활성화를 위해 가장 시급한 대책은 역시 ‘DTI규제’와 ‘양도소득세’의 완화였다. 종합부동산세 등 보유세를 강화한 만큼 취득ㆍ처분에 따른 세금을 어느 정도 완화해 ‘퇴로’를 열어줘야 한다는 것이다. 6명(복수응답)이 거래 침체 문제 해소를 위해 DTI 규제를 완화해야 한다고 답했으며, 양도세 완화라고 답한 응답자도 5명이었다.

한편 12월 대통령선거는 여전히 주택시장을 뒤흔들 수 있는 변수지만 영향력에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 4명이 ‘큰 영향을 미칠것’으로 내다봤으며 5명은 ‘어느 정도의 영향만 미칠 것’으로 답해 영향이 제한적일 것으로 전망했다. 반면 전혀 영향을 미치지 못할 것이란 응답자는 1명에 그쳤다.

가을 집값 5대 변수는

올 가을에는 주택시장을 뒤흔들 변수가 유난히 많다.

매년 추석 이후 나타나는 일반적인 계절적 요인 외에 참여정부 내내 꾸준히 강화 되온 다양한 시장 규제방안이 본격적으로 시행되는가 하면 5년주기의 '대선'이라는 변수도 수면위로 떠오를 가능성이 높다.

전문가들은 이처럼 다양한 변수들이 개별적으로, 또는 복합적으로 가을 주택시장에 영향을 미칠 가능성이 높아 수요자들 역시 시장 상황을 예의주시하면서 적극적으로 대응할 필요가 있다고 지적했다.

올 가을 주택시장을 움직일 5대 변수를 알아본다.

◇은평뉴타운 집값 불지필까= 하반기 분양시장의 화두는 단연 '은평뉴타운'이다. 전문가들은 물론 수요자들도 하반기 청약 0순위 지역으로 꼽아온 만큼 관심이 집중될 수 밖에 없다. 특히 이 같은 수요에도 불구하고 수차례 우여곡절을 겪으면서 분양이 연기된 만큼 막상 청약일정이 시작되면 대기수요가 한꺼번에 몰리면서 시장에 예상외로 큰 파급효과를 불러올 것이란 전망까지 낳고 있다.

◇아파트 인기 '점수'로 매긴다= 정부가 청약가점제 실시를 계기로 신규분양 아파트의 가점제 당첨 커트라인과 최고점을 발표하기로 함에 따라 '가점'은 각 지역은 물론 개별 단지의 인기를 그대로 반영하는 척도가 될 것으로 보인다.

특히 추석 연휴가 끝나는 10~11월에는 분양가상한제를 피하기 위한 주택건설업체들의 신규분양이 봇물을 이룰 예정이어서 청약가점제 적용에 따른 각 지역별ㆍ브랜드별 인기도를 한눈에 파악할 수 있는 계기가 될 전망이다.

점수 공개는 특히 인기지역과 비인기지역의 차별화를 더욱 확대하는 결과를 낳을 것이란 우려도 제기되고 있다.

가점제로 더욱 높아진 1주택자들의 치열한 내집마련 경쟁이 침체된 분양시장에 불을 지필지 여부도 관심사다.

◇대선 변수 찻잔 속 태풍 될까= 참여정부의 집값 안정책에 대한 비판이 고조되고 있는 만큼 여야를 불문하고 부동산 정책 일부 수정은 대선 후보들의 핵심 공약이 될 가능성이 높다. 실제로 한나라당 이명박 후보는 이미 공석에서 강남권 재건축에 대한 규제완화 필요성을 강조하고 있어 대선이 가까워질수록 각 후보들이 내건 공약이 시장에 영향을 가져올 것으로 관측되고 있다.

하지만 여야를 막론하고 자칫 선심성 규제완화 공약이 잇따를 경우 겨우 진정된 집값이 다시 한번 들썩일 가능성도 있다.

업계 관계자는 "대선 후보들도 섣불리 파격적인 규제완화책을 내놓긴 힘들 것"이라며 "이 때문에 대선이 시장에 미치는 영향이 미미한 수준에 그칠 수도 있다"고 진단했다.

◇미분양 조기 해소될까= 9만 가구를 넘어선 미분양 물량은 가뜩이나 어려움을 겪고 있는 신규분양 시장의 암초다. 특히 지방에만 90% 이상이 몰려있는 미분양 물량은 신규분양을 앞두고 있는 업체들로서는 부담이 되고 있는 실정이다.

특히 최근 정부가 내놓은 미분양 해소대책이 시장에서 어느 정도나 효과를 발휘할지도 관심사. 비축용ㆍ국민임대용 공공매입 등을 골자로 한 정부 대책의 효과가 기대에 미치지 못할 경우 수요자들의 유보심리를 부추켜 신규분양 시장에서 등을 돌릴 수도 있는 것으로 우려된다.

이와함께 거래 침체로 서울 강남권으로까지 급속히 확산되고 있는 신규아파트 미입주 사태 역시 지속될 경우 급매물 급증에 따른 집값 하락확산으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

◇버블세븐, 반등이냐 추락이냐= '강남권'은 집값 급등의 발원지였던 만큼 올들어 이 지역의 집값 하락세는 시장 전체가 안정세로 돌아서는 결정적 전환점이 됐다.

하지만 여전히 상당수 전문가들은 강남권, 특히 재건축 단지의 집값 안정세를 속단하긴 이르다는 입장을 보이고 있다. 특히 대선을 앞두고 불거지고 있는 재건축 규제완화론이 확산될 경우 조기 재반등 가능성도 있다는 분석이어서 향후 강남 집값은 시장 전체의 흐름을 좌우하는 핵심 변수가 될 전망이다.