매도 타이밍

5년간 지속된 부동산 규제정책의 후유증이 심각합니다. 이명박정부 출범을 앞두고 주택시장에선 매도자들이 규제완화에 대한 기대가 너무 높아 거래는 거의 이뤄지지 않고 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이명박정부에서 매도타이밍을 언제 잡아야 하나? 고민중인 독자를 위해 칼럼을 작성했습니다.

매물은 언제 늘어날까?

이명박 당선 이후 주택시장은 사려는 사람은 다소 늘었으나 팔려는 사람은 줄어들고 있습니다. 즉 규제완화를 기대하고 당분간 보유하겠다는 생각으로 매도의사를 철회하거나 매도가를 올리고 있는 것이지요.

이 때문에 매물은 당분간 나오지 않을 것입니다. 매물이 많이 나오는 시점에 따라 매도타이밍도 결정됩니다. 매물이 늘어나면 거래량이 늘어날 것이고 거래량이 늘어나면 매도 대상 부동산 가격(아래 어떤 부동산을 매도해야 하나? 참조)은 하락할 것입니다.

매물이 많이 나오는 시점은 규제완화 정책이 확정되거나 시행될 때입니다. 또 규제완화에 대한 기대감이 실망감으로 바뀌는 시점이 될 것입니다.

먼저 취득세 등록세 1% 포인트 인하가 지방세법 개정으로 시행되면 매물이 늘어날 것입니다. 개정안이 시행된 후 주택을 구입(잔금일 기준)해야 혜택을 받을 수 있기 때문에 현재 실수요자들이 매입을 미루고 있습니다.

서울, 과천과 수도권 5대 신도시(분당 일산 평촌 중동 산본) 소재 주택에 적용되는 양도세 비과세 요건인 2년 거주가 폐지되거나 완화될 경우 매물이 늘어날 것입니다. 1주택자이지만 투자용으로 구입하거나 자녀 교육 및 통근 등을 이유로 실거주를 하지 않아 비과세 혜택을 못 받아 팔지 못하는 실수요자들이 많기 때문입니다.

또 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건이 완화될 경우에도 매물이 늘어날 것입니다. 현재 기존 주택을 1년 이내에 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만 이를 2년 이내로 유예기간이 늘어날 경우 수요자들이 새 주택 구입에 적극적으로 나설 것이므로 기존 주택을 매물로 내놓을 것입니다.

반면 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 확대가 규제완화 정책이기는 하나 공제 혜택을 받으려면 1주택자로서 6억원 초과 고가아파트를 3년 이상 보유해야 하기 때문에 이로 인해 매물이 크게 늘어나지는 않을 것입니다. 오히려 2008년 상반기 이명박정부에 대한 규제완화 기대감이 하반기에 실망감으로 바뀌면서 이르면 3분기(7~9월) 이후에 실망 매물이 시장에 나올 것으로 봅니다.

어떤 부동산을 매도해야 하나?

당연히 투자가치가 떨어지는 부동산을 매도해야 합니다. 아파트를 예로 든다면 보유 아파트가 노무현 참여정부 5년간 전국 아파트값 평균 상승률(닥터아파트 조사 결과 전국 63.1%, 수도권 75.9%, 서울 77.3%)에도 못 미쳤다면 내재가치는 낮다고 볼 수 있어 매도 여부를 결정해야 할 것입니다.

특히 활황기에 조바심으로 막차를 타면서 투자대상에 대해 잘 모르는 상태에서 주변 사람이나 전문가의 말만 믿고 투자한 부동산이 대표적인 매도 대상입니다.

이처럼 실수로 내재가치가 높지 않은 부동산을 매입한 경우에는 서둘러 과감히 매도할 필요가 있습니다. 자신의 투자 결정에 대한 자존심 때문에 최소한의 이익을 볼 때까지 매도를 유보하겠다는 생각은 엄청난 투자 손실을 가져올 수 있습니다. 내재가치가 떨어지는 부동산을 계속 보유하고 있으면 더 나은 부동산을 매입할 기회를 놓치는 것은 물론, 활황기에 내재가치가 풍부한 부동산보다 상승폭이 적어 이중으로 손실을 보게 됩니다.

우선 매도하고 차분하게 매입 당시 잘못된 판단을 내린 이유를 찾아내 똑같은 실수를 되풀이하지 않겠다는 마음가짐이 중요합니다.

드물게 투자가치가 더 높은 부동산을 찾아냈을 경우에도 현재 보유 부동산을 매도하는 상황이 발생할 수 있습니다. 하지만 부동산 가치투자 원칙에 따라 투자했다면 갈아타기로 수익을 더 높일 수 있는 경우는 거의 없다는 사실을 명심해야 합니다.

언제 매도해야 하나?

먼저 최우선적으로 매도해야 할 부동산은 ‘어떤 부동산을 매도해야 하나’ 글에 해당되는 부동산으로 보면 됩니다.

매도타이밍을 잡기 위해선 앞에 언급했듯이 매물량을 주목해야 합니다. 개미들이 매물을 쏟아내 매물량이 늘어나기 전에 매도해야 합니다. 즉 개미보다 한발 빨리 매도해야 합니다.

매도타이밍은 빠를수록 좋습니다. 1~2월 이명박정부가 출범하기 전에 매도하는 것도 좋습니다. 투자가치가 없는 부동산을 빨리 매도해야 내재가치가 높은 부동산을 매입할 수 기회를 잡을 수가 있습니다.

금리 상승세가 상반기까지 계속될 것으로 예상되고 있는 가운데 주택담보대출 이자가 올라갈수록, 취득세 등록세 인하가 시행된 이후부터, 소득세법 시행령 개정으로 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 및 양도세 비과세 2년 거주 요건이 완화될 경우, 또 규제완화 정책이 축소되거나 시행이 지연될수록 매물은 늘어날 것입니다.

매물이 늘어나면 거래량도 늘어날 것입니다. 하지만 부익부 빈익빈 현상에 따라 블루칩 인기지역은 거래 활성화로 매수세가 늘어 가격이 오르는 반면 매도 대상 부동산과 같은 비인기 지역 부동산은 매수세가 없어 매도자가 거래를 성사시키기 위해선 매도가를 낮춰야 할 것입니다. 현재로선 거래량 증가(활성화 또는 정상화)는 2008년 가을 이사철을 앞두고 7월 전후 여름방학 시즌부터 시작될 가능성이 높습니다.

따라서 이명박정부에서 매도 대상 부동산을 보유하고 있는 부자노트 독자들은 매도타이밍을 늦어도 2008년 6월 이전으로 잡는 것이 바람직합니다.