투자 심리적 장벽

지난주부터 겨울 추위가 무색할 정도로 따뜻한 날씨가 계속되고 있습니다. 하지만 경기(실적 및 전망)는 아직 동장군(冬將軍)이 계속 위세를 떨치고 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산시장에 국한해 현존하고 있는 투자의 심리적 장벽을 정리하고 부자들은 어떻게 심리적 장벽을 허물려고 움직이고 있는지를 살펴보겠습니다.

1. 대출 장벽

2008년 11. 3조치에 따라 투기지역은 강남구 송파구 서초구 등 강남 3개구만 남고 모두 해제돼 대출한도가 늘어났습니다. 이에 따라 공시가격 6억원 이하인 경우 담보인정비율(LTV)의 최대 80%까지 대출이 가능하고 기존 대출에 상관없이 추가 대출을 받을 수 있게 됐습니다.

하지만 은행의 보수적인 대출 운용으로 주택담보대출 규모가 50~60%대에서 그치고 있어 대출 장벽이 계속되고 있습니다. 다만 저축은행의 경우 최근 대출한도를 LTV의 80%선까지 늘리고 금리 10% 안팎으로 약 1%포인트 낮춰 대출을 재개했습니다.

현재 대출금리가 양도성예금증서(CD) 금리 급락으로 지난해 12월 6%대에서 올들어 2월 현재 5%대로 낮아져 대출금리만으로 봤을 때는 투자수요 또는 실수요가 다시 살아날 기반이 충족돼 있는 상황입니다. 또 강남 3구의 투기지역 해제가 단행된다면 대출 장벽은 더더욱 낮아질 것입니다. 금리인하 효과는 통상 1~2년 뒤 소비시장에 반영된다고 보면 됩니다.

2. 세제 장벽

부동산 세제 중에 가장 큰 장벽은 1가구 2주택이상 보유자에 대한 양도소득세 중과와 종합부동산세 등 보유세 부담이었습니다.

하지만 2009년부터 양도세와 종부세 부담이 당초 예상보다 크게 완화됐습니다. 1가구 2주택자는 2009년, 2010년 2년간 양도하거나 취득하는 주택에 대해서는 한시적으로 양도세를 6~33%의 일반세율이 적용됩니다. 즉 1주택자가 주택 1가구를 추가로 산 뒤 2010년까지 두 가구 중 어떤 주택을 팔아도 일반세율이 적용된다는 것입니다. 또 3주택 이상자의 경우 현행 60% 세율을 내년 말까지 한시적으로 45%로 낮아졌습니다.

일시적 1가구 2주택의 경우 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

종부세는 가구별이 아닌 인별 과세로 2009년 납세분부터 기초공제 3억원을 포함해 9억원 초과 주택을 보유한 경우에만 종부세를 납부하게 됩니다. 또 1주택자로 5년 이상 보유시 20%, 10년 이상 보유시 40%를 세액공제해주며 비수도권 소재 1주택에 대해서는 종부세 대상에 제외됩니다.

이에 따라 3가구 이상 다주택자가 아니라면 보유세 부담이 크게 줄었습니다. 언론 보도 예상과 달리 저는 한시적 양도세 중과 혜택으로 다주택자의 매물이 급증할 가능성은 낮다고 생각합니다. 가격이 추가 하락할지 모른다는 심리적 불안감이 팽배하지 않는 한 말입니다.

강남권 급매물이 최근 급감한 것을 보더라도 2차 집값 하락 가능성이 낮습니다. 오히려 2009년 이후 세제 부담이 줄어들어 가격상승을 기대하고 보유기간을 늘리려는 매도자들이 늘어날 가능성이 높습니다. 

3. 전매 장벽

전매제한 완화와 분양권시장 활성화는 뗄래야 뗄 수 없는 관계입니다. 실물경제가 살아나야 한다는 전제가 있지만 금리가 인하되고 전매가 전면 자유화 될 경우 1년이 지나면 분양권시장이 활성화될 것입니다. 분양권시장이 활성화되면 기존 주택시장과 분양시장이 살아나게 돼 분양권시장을 주택시장의 ‘선물옵션’이라고도 합니다.

수도권 과밀억제권역에 대한 전매제한 기간이 이르면 3월말부터 공공택지의 경우 25.7평 이하는 5년, 25.7평 초과는 3년으로 각각 2년씩 줄어듭니다. 민간택지도 각각 3년, 1년으로 줄어듭니다.

여기에 추가로 민간택지 분양가 상한제가 폐지될 경우 투기과열지구가 아닌 민간택지에서는 분양계약 후 전매가 완전 자유화됩니다.

미분양 포함 분양권시장은 민간택지 분양가 상한제가 폐지되는 시점에서 1년이 지난 2010년 상반기에 살아날 가능성이 높습니다.

부자들은 장벽을 어떻게 허물고 있나?

주택시장에서 부자들의 움직임을 대치동 은마와 압구정동 구현대10차 아파트 거래동향을 통해 들여다보겠습니다.

대치동 은마는 2008년 12월 34평형이 9억4천만~11억2천만원으로 1년전보다 2억원이상 하락했습니다. 하지만 지난해 12월 투기지역 해제 기대감, 주택대출금리 인하 등으로 급매물이 반짝 거래되면서 연말대비 2월 현재 7천만원 상승했습니다. 하지만 추격 매수세가 붙지 않아 1월 중순이후 거래가 중단된 상태입니다.

현지에서는 투기지역이 해제돼도 매수세가 약해 추가로 하락할 가능성이 크고 소형평형의무비율 등 재건축 규제가 획기적으로 완화돼 재건축사업이 정상화돼야 가격 상승이 본격화될 것으로 예상하고 있습니다.

압구정동 구현대10차의 경우 35평형이 지난해 12월 12억~14억원으로 2007년 12월에 비해 1억5천만원이나 하락했습니다. 하지만 역시 올들어 1월초 시세보다 1억~2억원 낮은 급급매물이 일부 거래되고 1월 19일 서울시의 초고층 허용 발언으로 매수문의가 증가하면서 가격은 연말보다 1억원 정도 회복한 상태입니다. 급매물은 대부분 회수됐구요.

그러나 매물이 회수되면서 호가위주로 매매가가 올랐을 뿐 추격 매수세가 붙지 않아 거래는 부진한 상태입니다.

결국 부자들은 미래가치가 높은 단지의 급매물을 중심으로 제한적으로 매입을 시도하며 시장상황을 예의주시하고 있습니다. 매매타이밍을 한발짝 빨리 잡으면서 말입니다.