부동산,조금 욕심의 결과 차이

부자되는 것이 꿈이 아닌 사람이 있을까? 뭐 있기야 있을 것이다. 인간의 인격을 초월하여 신앙과 지성으로 충만한 일부 도인들이거나 혹은 이상을 볼때 제일 먼저 보는 것이 무엇이냐 물어보면 “저는 그 사람의 눈을 제일 먼저 봅니다”와 같은 가식적인 답변으로 일관하는 일부 연예인과 같은 성격의 소유자거나, 그것도 아니라면 정말 세상의 재화에 일말의 가치조차도 부여하지 않는 신적인 존재인 사람을 제외하고는 인간이라면 누구나 부자가 되고 싶어한다.

 

그런데 여러분은 부자가 되는 사람이 따로 있고 안되는 사람이 따로 있다면 그 주장을 신뢰할 수 있겠는가? 역학적 관점에서 논하고자 함이 아니다. 사실 역학은 알지도 못한다. 그저 배운게 도둑질이라고 부동산 경매와 관련한 그간의 경험을 바탕으로 직접 보고 느껴왔던 기억들을 통해 부자가 되가던 사람들과 그 반대인 사람들의 이야기를 공유하고자 함이다.

 

시간을 조금만 거슬러 올라가보자. 멀리갈 필요도 없이 불과 4~5년 전만해도 서울 지역에서 특별한 곳을 제외하고는 30평형대 아파트를 2~3억대로 충분히 낙찰받을 수 있었다. 우량 물건도 많았고 그 당시는 부동산으로 돈 벌기 참 쉬운 시기이기도 했다. 시쳇말로 강남에 투기 하는 아줌마들이라면 차량 트렁크에 현금으로 몇 억씩 실고 다니다 좋은 물건이 나오면 바로 현금들고 계약하러 다닌다는 웃지 못할 풍문마저 떠돌던 때였다. 하루 자면 오르고 하루 자면 오르고, 말 그대로 뭐라도 하나 사 놓기만 하면 흐르는 시간에 돈 버는 소리나 들으며 끼니를 굶어도 배가 부르던 시절이었던 것이다.

 

이게 부자되는 것과 무슨 상관이 있겠냐 생각들 하시겠지만 그 당시 투자를 성공했던 사람과 하지 못했던 이들과의 결과는 확연한 차이를 드러낸다. 보다 솔직히 말하면 자산가치는 몇 배까지 벌어지기도 했다. 2~3억에 낙찰받을 수 있던 그 당시엔 DTI, LTV 고려할 것도 없이 아파트는 낙찰금액의 80%까지 대출이 무난했다. 쉽게 말해 총투자금액에 30%정도만 있으면 세금내고 이것 저것 다해서 경매로 집하나 장만하는게 뚝딱이었다. 그러니 너도 나도 투기했고 그러다 보니 집값은 계속 올랐던 것이다.

 

3억을 낙찰가 기준으로 하면 2억 4천이 대출로 나왔기 때문에 실제로 그 정도의 아파트를 낙찰받는 사람들은 주로 1억 정도의 현금을 보유했었다. 중요한건 바로 욕심이었다. 조금 덜 쓰고 조금 더 벌고 싶은 원초적인 욕망이 시장을 통찰하는 이성 위에 군림할 수 밖에 없었기 때문이다.

 

본인이 보유한 금액은 쉽게 늘어나지 않았다. 전국 1,2위를 다투는 돈 잘버는 영업사원이 아니라면 버는 돈은 일정했고 가계 지출금액도 비등비등했을 것이다. 그런데 집 값은 한계소득금액을 매일 초과했다. 그런데, 매일 입찰가를 결정하는 시점에 뻔히 예상낙찰가가 보이는데도 불구하고 꼭 거기서 2~3백만원을 아끼던 사람들이 있었다.

간밤에 꾼 꿈이 좋아서, 아니면 본인의 감을 확신한다며 고집부려 매일 그렇게 아낀 금액 만큼 2~3등을 도맡아 하던 투자자들이 있었다. 투기가 아닌 본인이 살 집을 고르던 그들이었지만 원하는 경매 물건이 매일 줄을 서 기다리는 것이 아니다 보니 그렇게 수회의 입찰에서 미끄러지는 사이 시간은 속절없이 흘러갔고 집값은 지속적으로 상승했다.

 

그렇게 고집부리며 반년, 1년이 지나자 늘어나지 않은 보유금액과 올라가버린 최초 대상 물건의 시세에 눈높이를 맞추려니 당연히 맞출 수가 없었고 아파트는 평형을 줄여서 입찰해야했고, 뒤늦게 깨우친 두 요소간의 크기는 그 마저 따라잡기 어렵게 만들었다.

 

결과적으로 보자! 실제로 지금도 떠오르는 그 몇명의 쇠고집 분들은 여전히 내 집 없이 1, 2억 내외의 전세에 살고 있다. 전세집마저 작아졌다. 땅을 치고 후회하지만 그 때 아꼈던 2~3백만원은 지금 돌이켜보면 3~4억 혹은 그 이상의 재화가치로 변해있다.핵심은 조금의 욕심이 나중에 큰 후회로 남는다는 것이다. 이 말은 그간의 경험을 통해볼때 수백번 되내어도 변하지 않는 명제 그 자체다. 지금와서 후회한들 무슨 소용이 있겠는가, 결국 흔한말로 자기 복이고 자신이 초래한 결과인 것이다.

 

지금은 위에서 예로 든 시절과는 시장 자체가 다르다. 되려 반대로 지속적인 하락세였다가  잠시 주춤하고 있는 시기이다. 그러나 이러한 시장 상황속에서도 분명 부자가 될 사람과 절대로 그렇게 될 수 없는 사람이 공존할 것이다. 지금은 투기할 시기는 분명 아니다. 그러나 투자하기엔 이런 저런 매력 요소가 여전히 많은 시장이다.

 

예전처럼 하루 하루 오르길 바란다기 보다는 불안하고 암담한 실물경기 예상에도 불구하고 지금 들끓는 경매법정의 열기가 대변하듯 대한민국에서 부동산의 재화가 가지는 실로 무서우리만큼 대단한 “하방경직성”을 생각해보자.

 

예전에 비해 많이 하락하긴했지만 부자가 절대 될 수 없는 사람들이 “더 떨어지겠지”하며 관망할 때 잘만 잡아두면 결국 제자리를 찾아갈 수 있을 거라는 확신과 믿음, 이와 같은 생각을 소유하고 표출할 수 있는 투자 마인드를 확립한다면 여러분도 아무나 될 수 없는 그 부자가 되는 길에 어렵지 않게 당당히 한 걸음 나아갈 수 있을것이라 확신한다.

 

가만히 있어도 돈이 붙는 사람이 있고, 아둥바둥 난리를 치고 돈을 따라다녀도 돈이 떨어져 나가는 사람이 있다고들 한다. 운명이 존재한다면 그럴 수도 있겠지만 노력하고 학습하면 얼마든 그만큼의 댓가가 실현된다고 믿는다. 전에도 언급했듯 행동하지 않는 생각은 무념의 게으름보다도 사치스러운 행태다.

[채민수 칼럼니스트 / 부동산경매 전문컨설팅그룹 인베스트옥션 (www.investauction.co.kr) 대표]