이것이 부동산경매다

경매는 불황기 단기간에 큰돈을 벌 수 있는 재테크 수단으로 각광을 받고 있다. 지난 1년은 미국발 금융위기로 자산가치 대폭락이란 역사적 사건이 터졌다면 앞으로 1년도 대반전이라는 대사건이 터지지 않는다고 누가 말할 수 있겠는가? 사람들은 지금 경매법정에 나서고 있다.

 

10년전 환란당시 투자교훈으로 재테크 수단 중 가장 싸게 살 수 있다는 기대감 때문이다. 경매인구의 저변 확대와 정글의 법칙이 지배되면서 한정된 시장에서 제로섬 게임을 해야 한다는 것은 큰 부담이다. 경매를 하려면 물건선정에서 낙찰, 명도까지 전과정을 원스톱으로 처리할 수 있는 쇼핑 노하우가 필요하다. 필자가 말하는 불황에 황금알 낳는 경매투자 내비게이션, 단계별 키 포인트와 유의사항을 제시한다.

타켓을 향해 뛰어라

경매투자의 가장 첫단계는 투자목적을 분명히 하라. △시세차익 △임대수익 △실거주 △용도변경 및 리모델링하여 임대나 분양등 확실한 투자계획을 짜야한다. 다음은 관심지역과 투자종목을 잘 잡아라. 경매는 자기외의 외로운 싸움이다. 낙찰과 수익률 보장등 승률을 높이려면 본인의 열정이 가장 중요하겠지만 주치의 같은 멘토나 신뢰할 수 있는 인적네트워크에 참여하는 것도 큰 힘이 될 것이다.

◆ 경매 기본, 다양한 테크닉 플러스 효과
이제 부동산도 과거처럼 사놓고 오르기를 바라는 시대는 지났다. 경제적 안목과 다양한 테크닉을 발휘하는 자가 더 큰 성공을 하는 시대다. 한번 볼까요. 토지에 다양한 개발이나 투자기법에 따라 땅값을 두배, 세배이상 부가가치를 창출할 수 있다.

 

싼 맹지(도로 없는땅)를 사서 도로를 개설하고 △패이고 꺼지고 못생긴 땅을 신부화장시켜 시집보내는 기술 △이자나 까먹는 땅을 조경사업으로 수익내며 △땅에 숨어있는 암반등 자연자원의 개발은 흙속에 진주다. △빈땅에 그림같은 작은 집을 짓고 △이웃간 개발총량제의 묶여진 땅을 사전 허가나 조성받는 노하우는 전원사업의 시작이다.

 

최근까지 상업용부동산은 인플레이션에 강하지만 불황기에는 찬밥신세였다. 보통 2,3회 유찰에 감정가대비 64~51%. 잘만하면 감정가대비 30~40% 정도에 낙찰 받는 경우도 종종 있었다. 덩치가 크고 권리관계도 복잡하다보니 일반인들은 대부분 기피한다. 경기침체와 경영난으로 경매시장에 가장 많이 찾는 물건이 오피스와 숙박시설, 공장등이다.

 

남들이 주거상품에 매달릴 때 상업용 부동산으로 반대로 눈을 돌리는 지혜가 필요하다. 메리트는 임대수요와 상권이 활성화된 물건이라면 정책 지원상품인 원룸등 소형주택으로 용도변경을 하여 임대사업으로 불황기 10~20% 큰 수익도 낼 수 있다. 2~3년후 경기가 쾌청하면 시세차익은 덤이다.

◆ 한눈에 보이는 권리분석
 ★ 싸게 사는 것이 최고 투자다(시세분석)
싸게 사는 것이 경매다. 감정가격은 참고만 하고 입찰(매수)가격은 반드시 시세를 기준으로 하라. 그 이유는 감정가격을 첫 경매 시작가로 삼지만 감정평가이후 약 4~6개월이 지난 다음에 입찰이 시작되기 때문이다. 시세는 반드시 현장에 가서 2~3개 중개업체나 현지 사정에 밝은 지인을 통해 조사해야 한다.

 

적정 입찰가격 산정은 중요하다. 입찰 후 명도(집비우기)까지는 3개월 정도 걸린다. 적정 입찰가격은 4.6%취득비용과 2% 정도의 대행수수료 및 명도비용등을 감안하여 감정가격의 85%을 넘지 않아야 좋다. 입찰가 베팅시 시장 경기도 감안해야 한다. 상승기는 현 시세보다 최소 10% 싸게, 하락기는 최소 1년이상 마이너스 경기 전망을 감안한 하락가격을 입찰가격에 반영해야 실물경기 침체시 가격하락에 대비할 수 있다.

 ★ 현장에 답이 있다(물건분석)
입찰물건명세서상 비고’란의 특이사항을 체크하라. 권리확인은 본인 책임이다. 현장에 가보고 입찰가에 미치는 창고등 무허가 건물이나 미등기 건물이 있는 경우도 있다. 이런 경우 경매 첫 시초가에 감정평가서의 반영여부를 반드시 확인해야 한다. 무허가 및 미등기 여부를 확인하려면 별도 해당 구청과 법원 등기과를 방문하라.

 

국세와 지방세 체납여부도 명도시 대비하여 구청과 세무서에 미리 조사하라. 전문가를 대동하여 토지 실사도 중요하다. 도로/위치/땅모양/주변환경/창고나 비닐하우스등이 현황을 중점적으로 파악해야 한다.

 ★ 권리분석 잘못되면 수익은 없다(등기부 분석)
경매초보자가 가장 당황하는 영역이 권리분석이다. 초자들은 등기부상 깨끗한 물건을 찾는 건 당연하다. 겁먹지 말라. 한방에 끝낼 수 있는 것이 권리분석이다. 등기부상 공시된 권리 중 4가지 기준권리만 알면 쉽다. 바로 근저당권 및 저당권, 담보가등기, 가압류 및 압류, 경매개시결정등기다. 권리분석 요령은 간단하다.

 

4가지 말소기준권리(기준권리) 중 가장 빠른 권리가 기준권리가 된다. 기준권리보다 앞선 권리만 낙찰자가 추가로 인수(추가 부담)하고, 기준권리이하는 모두 전사(소멸)된다고 이해하면 된다. 유치권을 비롯한 분묘지상권, 법정지상권, 관습법상 지상권등 등기부에 공시되지 않는 특수권리는 낙찰자가 추가 부담해야 하기 때문에 전문가의 도움을 받으면 별다는 문제가 없다.

 ★ 세입자분석은 기본이다(임대차 분석)
경매에서 세입자 세대주 열람확인은 필수 코스다. 동사무사에 해당물건에 대한 전입세대 열람하고 현장에서 사실여부를 확인하면 된다 최근 생계형범죄가 늘면서 최우선변제보증금을 노려 건물주와 세입자가 사전에 짜고 허위로 위장한 세입자로 신고된 경우가 종종 보인다. 판별요령은 그리 어렵지 않다. 배당요구가 없거나, 친인척의 관계, 보증금 수수가 없는 등 혐의시는 직접 조사하거나. 은행 대출관계자의 도움을 얻어 대출당시 세입자 유무을 확인하는 방법이 있다.

◆ 입찰 실수는 용납되지 않는다
경매가 단기간에 큰 돈을 벌 수 있다는 생각은 위험천만이다. 입찰서에 기재를 잘못하거나 분위기에 휩쓰린 무소신 경매는 금물이다. 시험은 실수하면 재수하면 그만이다. 경매는 큰 돈이 오가는 비즈니스이기 때문에 실수는 용납되지 않는다. 낙찰포기시 10% 상당의 입찰보증금는 배당재원으로 몰수되고, 심지어 경락잔금까지 완납된 경우도 명도소송이나 항고등 송사에 말려들 수도 있다. 시세가와 수익률을 철저히 분석하여 적정 입찰가를 산정하여 베팅해야 할 것이다. 탈락시는 응찰가와 낙찰가격과의 차이를 분석하고 재도전하는 자세로 임해야 한다.

◆ 전시 실탄(자금)을 충분히 확보하라
자금은 제때 조달되어야 한다. 지정기간애 잔금 지급이 이루어지지 않으면 낙찰 자격은 박탈되고 입찰보증금도 몰수된다. 보통 낙찰이 되고 대금납부 기간은 불과 1달~1달반 정도다. 이 기간에 90%의 잔금을 지급하고 10%는 입찰보증금으로 대체하면 된다. 1금융권 대출은 보통 담보물건의 60% 수준에서 변동금리가 일반적이다. 상가등 상업용부동산과 투기지역 아파트등은 40% 정도 대출해 주고 있다. 지역과 상품별 대출조건이 금융권마다 일부 차이가 있다. 사전 2~3개 은행을 물색하여 유리한 은행을 이용할 필요가 있다. 유치권 물건, 예고등기등 권리관계가 복잡하고 리스크가 큰 물건을 대출이 안되는 경우도 있다.

◆ 경매의 마지막 장애물, 명도(인도, 집비우기)
명도는 경매절차상 마지막 넘어야할 장애물이다. 키포인트는 명도비용을 줄이려는 낙찰자와 명도비용(이주비용)을 많이 받으려는 세입자간의 심리전이다. 당사자간 팽팽한 심리전으로 한발치도 물러서지 않는 경우에는 협상과 전략이 필요하다. 배당을 한푼도 받지 못하는 세입자들은 사전에 철저한 대비가 필요하다. 임장시 낙찰자가 된다는 전제하에 이사비와 위자료, 연체된 관리비 및 각종 세금등 명도조건을 한번에 처리하는 방안을 협의해 두는 것이 좋다. 명도가 우려시는 낙찰과 동시에 인도명령을 해당법원에 신청하거나 재임대 계약을 추진하는 것도 대안이다.

◆ 마지막 들려주고 싶은 한마디
경매는 수익률 게임이다. 살아가면서 붙잡아야 할 사람은 반드시 있지만 잡아야 물건은 없다. 그 만큼 경매시합은 자기와의 외로운 싸움이라해도 과언이 아니다. 살아가면서 누구나 건강한 부자나 행복한 노후를 꿈꾸지만 삶 자체가 그리 녹녹치 않다. 사상 초유의 글로벌 경제위기를 천재일우의 기회로 삼아 불황기 최고 재테크의 하나인 ‘경매 내비게이션’을 통해 경제적 자유를 찾아내는 행운의 주인공이 되리라 기대해 본다.

- 글 : 진성효/‘경매야 한판붙자’ 저자
- 자료원 : 한중경매클럽(http://cafe.naver.com/auction114)