09,달라진 아파트 구입

지난해에 이어 세계적인 경기 침체의 터널을 걷고 있는 우리나라. 하지만 이런 불황 속에서도 부동산 투자에 대한 틈새시장을 뚫고 들어가 '내집 마련의 기회'로 삼아야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 2009년 아파트 투자에 대한 궁금증을 통해 위기를 기회로 삼을 수 있는 방법을 모색해보자.

Q1 청약통장 만들고 새집 마련까지, 그 순서는?

첫 번째 희망 주택을 결정한다. 민영주택, 국민주택, 민간건설 중형국민주택인지를 결정한다. 두 번째는 주택청약통장에 가입한다. 청약저축, 청약예금, 청약부금 중에 하나를 선택하면 된다. 세 번째 청약 자격(순위)이 생기게 된다. 네 번째는 청약 정보 확인이다. 보통 신문 공고문을 참조해, 현재 분양 중인 아파트를 확인한다. 이후 인터넷이나 신문에서 분양 정보를 수집한다. 다섯 번째는 청약 신청을 하는 것이다. 인터넷이나 전화(ARS), 은행 창구 등을 통해 할 수 있다. 마지막으로, 당첨자로 결정되면 아파트 계약을 체결하고, 중도금(잔금) 등을 납입, 취득신고 및 등기를 마치고 입주한다.

Q2 청약가점제, 추첨제와 무엇이 다른가?

2007년 9월 1일부터 시행하고 있는 청약가점제란, 아파트 분양 때 청약통장을 활용해 청약을 신청하는 청약자 전체를 대상으로 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간에 따라 '가점'이라는 점수를 매기고, 가점 합계를 내서 총점이 높은 순서대로 입주 예정자를 가리는 제도다. 가점제는 주택청약통장을 이용해 새집을 공급하되, 추첨제를 골간으로 했던 예전 주택청약제도에 점수제를 도입함으로써 청약통장을 활용하는 주택청약제도에 큰 변화를 가져왔다.

Q3 청약가점 점수, 어떻게 매기나?


청약가점제도에서 점수를 매기는 기준은 세 가지. 무주택 기간이 길수록, 부양가족 수가 많을수록, 청약통장 가입기간이 길수록 각각 더 높은 점수를 받을 수 있다. 총점 합계가 높은 순서대로 입주자를 가린다.

Q4 청약가점 높이려면 어떻게 해야 하나?


① 부양가족 수를 늘려라 ② 결혼(혼인신고)을 빨리 해라 ③ 2주택자는 1주택을 팔아라 ④ 세대 분리를 해서 무주택 기간을 늘려라 ⑤ 무주택자와 부양가족이 많다면, 통장을 청약예금으로 바꾸어라 ⑥ 청약부금 가입자는 통장을 청약예금으로 바꾸는 것도 좋다 ⑦ 청약통장에 빨리 가입해라 ⑧ 가점제 청약이 불리하면 미분양 주택을 노려라

Q5 새로 나온 만능 청약통장, 주택청약종합저축이란?


주택청약종합저축은 기존 청약통장을 아우를 수 있는 통장이다. 기존에 있던 3개의 청약통장인 청약저축(무주택 세대주에 85㎡ 이하 공공주택), 청약부금(20세 이상에 85㎡ 이하 민영주택), 청약예금(20세 이상, 모든 민영주택)은 각각의 조건이 있었다. 하지만 주택청약종합저축은 나이와, 주택 제한 없이 신청이 가능해 '만능 통장'이라고도 불린다.

Q6 중대형 아파트 공급에 적용하는 채권입찰제는 어떤 제도?

청약예금 가입자만 청약할 수 있는 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트에는 채권입찰제를 적용해, 채권 매입 예정액이 많은 순으로 입주자를 정한다. 채권입찰제란, 아파트를 새로 분양할 때 정부가 청약자들에게 의무적으로 채권을 사게 하는 제도다. 정부 소유의 땅에 아파트를 건설할 때 분양가 상한가를 시행하면서 아파트 값이 비교적 싸게 책정된다. 이때 부동산 투기를 막기 위해 정부가 청약자들에게 '채권'을 의무적으로 구입하게 하면서 분양가 상한제로 인해 아파트 당첨자가 얻을 수 있는 시세 차익을 정부가 가져겠다는 것이다. 때문에 청약자들이 써낸 채권 매입 예정액이 많은 순으로 당첨자를 정한다.

Q7 분양 공고, 왜 꼼꼼히 들여다봐야 하나?


사실 많은 사람들이 분양 공고가 나기 전에 많은 정보를 챙겨 모으고 있다. 하지만 일단 신문에 정식으로 분양 공고가 나면, 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다. 분양 공고는 관청 승인을 거치는 공신력 있는 문서이기 때문에 과장된 카탈로그와는 다른 차별점이 있다. 때문에 청약자 입장에서는 주의할 점을 포함, 훨씬 많은 정보를 얻을 수 있는 게 분양 공고다.

Q8 아파트 특별 공급, 누가 어떻게 받나?

새로 집을 지어 공급할 때 법으로 정한 자격을 갖춘 무주택자에게 일정량의 물량을 따로 떼어내어 공급하는 게 '특별 공급'이다. ① 5년 내 아기를 낳은 무주택 신혼부부 ② 노부모를 3년 이상 부양하는 가구 ③ 미성년 3자녀 가구 ④ 국가유공자와 그 유족 ⑤ 장애인 ⑥ 군인, 공무원 ⑦ 경제자유구역에 입주한 기업과 기관의 직원 ⑧ 기타

Q9 임대주택이란 무엇이며, 어떤 것들이 있나?

임대주택이란, 중앙정부, 지자체, 대한주택공사, 한국토지공사, 지방공사 같은 공공기관이나 건설회사 등의 민간 사업자가 집을 짓거나 사서 무주택 서민들에게 임대하는 주택이다. 월 임대료나 관리비 부담이 여느 아파트에 비해 싸다. 최근에는 임대 아파트의 입지도 좋고, 중대형 아파트가 많이 나오고 있어 많은 인기를 모으고 있다. 보통 의무임대 기간이나, 분양 전환 가능성 등에 따라 30년 국민임대주택, 5·10년 공공임대주택, 50년 공공임대주택, 영구임대주택 등으로 구분한다.

Q10 장기전세주택(시프트)은 어떤 집?

장기전세주택은 지자체나 지방공사가 새로 짓거나 기존 주택을 사들이는 등의 방식으로 새 주택 물량을 확보해 해당 지자체 거주 무주택 세대주에게 싼값에 장기 임대하는 주택이다. 그 중 서울시 산하 지방공사인 SH공사가 전세 임대하는 주택을 시프트(Shift)라고 한다. 시프트는 입주자 모집 공고일 현재 서울시 거주 무주택 세대주이고 세대원 전원이 무주택자여야 청약할 수 있다. 2년 단위로 재계약하면서 최장 20년까지 살 수 있고, 임대보증금이 주변 시세의 80% 이하로 싸다.

Q11 기존 아파트, 어떤 것을 살까?

① 시세를 정확하게 파악해야 한다. ② 교통이 편리해야 한다. ③ 단지와 건물 내 공간과 시설 배치에 문제가 없는지, 방향은 좋은지, 가구당 주차 면적은 넉넉한지 따져본다. ④ 가까이에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는지, 주변 치안에 문제가 없는지 확인한다. ⑤ 단지 주변에 오염 발생원이 없고, 녹지 공간이 많은 자연 친화적 환경과 조망을 갖춘 곳이 좋다. ⑥ 되도록 대단지인 아파트가 좋고, 투자가치를 감안하면 '로열층'을 고른다. ⑦ 관리비가 싼 아파트가 좋다.

Q12 재개발 투자 때 분양 자격에 주의해야 하는 이유는?

재개발은 개발이 이루어지는 지역의 땅이나 집, 건물을 사두는 것만으로는 새 아파트를 분양받을 자격을 얻지 못할 수도 있다. 자격 요건을 갖기 위한 조건은 다음과 같다. ① 재개발 구역 안에 주거용 땅, 건물을 함께 소유하면 된다. ② 재개발 구역 안에 땅만 갖고 있다면, 90㎡ 이상일 때 분양 자격을 가질 수 있다. ③ 자기 땅이 없어도 재개발 구역 안에 있는 주거용 건물 소유자는 크고 작음에 상관없이 아파트를 분양받을 수 있다. ④ 다세대 주택은 세대별로 새집의 분양 자격을 준다. ⑤ 다가구 주택은 건물 소유권자 한 사람에게만 분양 자격을 준다.

Q13 재건축, 재개발 아파트 구입 적기는?

① 입주 20년이 지난 아파트는 장차 재건축, 재개발이 가능하리라는 기대와 소문으로 시세가 뛴다. ② 두 번째 상승 계기는 정비구역으로 지정되는 시점이다(이때는 가격이 큰 폭 상승). ③ 추진위가 주민 동의를 얻어 조합이 설립되고, 사업시행 인가가 나면 한 번 더 시세가 부쩍 오른다. ④ 아파트를 지으면서 일반 분양을 하면서 또 시세가 오른다. ⑤ 시공이 끝나고 새집에 입주하기 전후 6개월 사이에 또 시세가 뛴다.

Q14 법원 경매로 집 사는 절차는?

① 경매를 시행하는 법원이 전국에 걸쳐 있기 때문에, 어느 지법에서 관할하는지 확인한다. 법원은 관할 지역별로 채권자로부터 경매 신청을 받아 물건의 현황, 가격, 채권채무 관계를 조사하고, 입찰 절차를 시작한다. ② 입찰 기일 14일 전이면, 법원 게시판과 신문, 대법원 홈페이지에 입찰 공고가 실린다. 관심 지역에서 관할 법원이 내놓는 입찰 공고를 확인한다. ③ 제공된 정보의 정확한 확인은 모두 경매 참가자가 직접 한다. 입찰 당일 법정 입구에 서류를 비치해두고, 1시간 동안 볼 수 있게 해주지만, 미리 확인을 해보고 오는 것이 좋다. ④ 경매에 나온 것 중 관심 있는 물건은 직접 찾아가서 근처 부동산에서 정보를 알아보고, 세입자와 직접 이야기를 하면서 정보를 모은다. ⑤ 경매 당일이 되면 주민등록증과 도장, 최초 경매가의 10%에 해당하는 입찰 보증금을 챙겨 경매 법정으로 간다. ⑥ 경매는 보통 오전 10시에서 오후 1시쯤 끝나며, 입찰표에 희망 매수 가격을 넣고, 입찰 봉투에 넣어 제출한다. ⑦ 입찰 개시를 선언하고 약 1시간이 지나면 입찰이 마감된다. 그 뒤 경매 담당 법관은 각 입찰자의 금액을 밝히고 최고가를 써낸 사람을 낙찰자로 결정한다. ⑧ 입찰에서 떨어진 사람에게는 신분증과 도장, 입찰자용 수취증을 확인한 뒤 그 자리에서 입찰 보증금을 돌려준다. ⑨ 낙찰허가결정이 확정된 뒤 보통 한 달 안에 입찰 보증금을 뺀 나머지 잔금을 내야 한다. 이 잔금을 치를 때는 경매 물건을 담보로 대출이 가능하다. ⑩ 부동산 소유권 이전 과정에서도 취득세와 등록세를 내게 되며, 낙찰받은 집에 세들어 있는 임차인이 있다면 이사비를 주어 내보내야 한다.

Q15 공매에는 어떤 매물이 나오나?

공매란, 한국자산관리공사가 주관하는 경매를 말한다. ① 자산관리공사 공매에는 세금을 내지 않은 개인이나 단체로부터 압류된 각종 부동산과 동산 등의 재산이 많이 나온다. ② 공매는 자산관리공사가 인터넷으로 입찰을 진행하므로 인터넷( www.onbid.co.kr )을 이용해 편하게 입찰에 참여할 수 있다. ③ 입찰 절차는 공매 공고- > 입찰- > 개찰- > 가장 높은 금액의 입찰자에게 낙찰- > 낙찰받지 못한 사람 입찰 보증금 환불- > 입찰 종료 ④ 공매로 나온 물건은 경매와 달리 매물이 유입자산이거나 수탁자산일 경우, 법원 경매를 거치면서 모든 권리가 말소되고 소유권이 이전되므로 권리면에서 하자가 없다. ⑤ 또 유입자산과 수탁자산은 명도를 매도자가 책임지기 때문에 법원 경매에 비해 훨씬 수월한 장점이 있다.

Q16 미분양 아파트 투자에서 주의해야 할 점은?

① 투자 목적을 분명히 하고, 미래가치를 봐야 한다. 직접 입주는 가격이 싸고 분양 대금 납부 조건이 유리한 물건을 확보하고, 투자가 목적이라면 당장 가격이 싼 것보다 미래가치를 중시해야 한다. ② 아파트가 분양되지 않은 이유는 여러 가지가 있다. 시장 상황과 상품의 객관적인 가치를 점검해보라. ③ 같은 값이면 가치가 더 높고 시세 형성을 주도하는 대단지 미분양 물량이 낫다. ④ 미분양 가구가 너무 많은 단지는 결정적인 단점이 있기 쉽다. ⑤ 전체적으로 분양 계약률이 높은데, 일부 비인기 평형만 미분양됐다면, 좋은 찬스일 수 있다. ⑥ 입주가 목적이라면, 건설업체가 건실한지 살펴봐야 한다. ⑦ 1년 이상 장기 미분양인 아파트 혹은 '나 홀로 단지'도 피하는 것이 좋다.

Q17 아파트 분양권 투자는?


우리나라에서는 분양권 전매가 일반화되어 있다. 아파트 분양권 투자는 청약통장이 필요 없으므로 투자가 수월하다. 분양권 투자는 분양 계약금 내지 분양 계약금에 얼마간의 웃돈을 얹는 정도면 아파트 한 채의 분양권을 손에 넣을 수 있고, 전매가 가능한 점을 이용해 단기에 매매 차익을 볼 수 있다. 문제는 주택시장의 경기가 나쁠 때는 분양가보다 싼 분양권을 샀다 하더라고 집값이 더 떨어질 수 있다는 점이다. 또 적당한 매수자가 나타나지 않은 채 아파트가 완공되어 입주시기가 다가오면, 분양대금 잔금을 낼 돈이 없어서 낭패를 보는 경우도 있다. 때문에 분양권 투자도 주택 경기, 아파트 주변 시세, 발전 가능성 등을 꼼꼼히 살핀 후 긴 안목으로 투자해야 한다.

Q18 등기부등본에서 가압류, 가처분, 가등기된 부동산은?

등기부등본을 볼 때는 거래하려는 부동산의 소유권 상태가 정상인지 여부를 확인하는 것이 중요하다. 가압류란, 금전으로 된 채권 청구권이 있는 채권자가 법원의 허락을 얻어 채무자가 자기 재산을 멋대로 처분하지 못하도록 잠정적으로 묶어 청구권을 확보하기 위한 조치다. 가처분 등기된 부동산은 해당 부동산의 소유권을 둘러싸고, 골치 아픈 다툼이 있다는 사실을 말해준다. 나중에 확정 판결이 나면 가처분 상태에 어떤 변화가 올지 모르기 때문에 이런 부동산은 거래하지 않는 게 좋다. 가등기 자체도 정식 등기로서 효력을 갖지는 못하지만, 나중에 본등기를 할 경우 가등기를 해놓은 사람에게 우선순위에서 뒤져 낭패를 볼 수 있다. 가등기가 표시된 부동산 역시 주의하는 게 좋다.

Q19 근저당 설정된 집, 살 때와 세들 때 주의할 점은?

근저당이 설정된 집을 매매하는 것은 사실 별 문제가 없다. 하지만 저당권, 근저당권, 전세권이 설정된 집에 세를 들면서 보증금을 맡길 때는 각별히 주의해야 한다. 집 주인이 부동산을 담보로 돈을 빌린 후 빚을 갚지 못할 경우, 저당권자(근저당권자)나 전세권자가 먼저 해당 부동산을 경매에 붙여 채권을 확보할 수 있기 때문. 이때 집은 경매로 헐값에 팔리기 때문에 세입자가 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 생긴다. 이에 전세를 들 때는 근저당이 설정된 집을 피하고, 저당권이나 전세권의 채권 최고액이 부동산 시세의 절반을 넘지 않는 수준일 때 세를 드는 것이 안전하다.

Q20 계약한 집 꼼짝 못하게 붙들어 매놓으려면?

아파트 매매는 보통 계약 후 잔금을 치를 때까지 한두 달 정도를 두는데, 그 사이 집주인이 아파트를 저당 잡혀 대출을 받을 수도 있다. 이를 방지하기 위해서는 집주인에게 '매매 예약 가등기'를 할 수 있도록 청해 '가등기'를 해놓으면 된다.

■ 정리 / 김민주 기자 ■참고 서적 / 「아파트 투자 300문 300답」(곽해선 지음, 경영정신) ■사진 / 경향신문 포토뱅크