부동산 시장에 관심을 가져할 이유

하영수[hate1009] 부동산 재테크 컨설턴트 現) 조인스(주) 대표이사 [강의]닥터아파트 외 부동산 포탈사이트 세미나 강사 [저서]2007 부동산 대해부 / 2008 부동산 대해부(공동저자) 뜨는 부동산 꼭 찍어 투자하기 (2004년 12월 출간) [칼럼기고]부동산 포탈사이트 / 다음 카페 ‘10IN10(10년 안에 10억 모으기) 싸이월드 ‘부마부빠클럽(부자아빠와 부자엄마가 되고 싶은 직장인들의 모임)

부동산 시장에 관심을 가져할 이유 작성일 : 2010-03-19    조회: 3896

2008년 년말이후 금융위기와 더불어 우리나라 부동산 시장은 크게 위축되었다. 더불어 최근의 미분양주택과 배이비붐세대의 은퇴 그리고 노령인구 증가와 인구 증가감소 등에 따라서 부동산 시장에 대한 우려감이 더한 것도 그 원인 중에 하나일 것이다. 많은 분들이 이러한 사회적 경제적 이유로 중장기적으로 우리나라의 부동산 시장에 대한 전망을 어둡게 바라보는 것이 현실이다. 필자역시 이러한 의견에 부분적으로 인정한다 하지만 부동산 시장의 전반적인 부정에는 동의하지 않는다. 부동산 시장에 관심을 가져할 이유 1. 자산 헷지 수단으로 서의 부동산 최근 보도 내용 중 눈길을 끄는 내용이 있었다. 한국은행 발표 저축성 예금에 대한  금리가 2009년 12월 3.85%에서 2010년 1월에는 연 3.91%로 약간 올랐으나 작년 10월 3.92%, 11월 3.87% 에 이어 4개월 연속 3%대에 머무르고 있다는 내용입니다. 이러한 예금금리의 수익성을 알기위하여 예금금리에서 물가상승률을 뺀 실질금리가 어느 정도인지 알아보았습니다. 지난 1월의 소비자물가 상승률이 전월( 2.8%)보다 0.3%포인트 상승한 3.1%로 실질금리는 0.81%로 나타나 1% 미만의 수익임을 알수 있습니다. 이러한 금리는 앞으로도 당분간 기준금리가 크게 오르지 않는 한 물가상승률과 금리간의 격차는 크지 않을 것으로 전망 됩니다. 만약 경기회복 등에 따라서 금리가 인상된다하여도 세계적인 경기 회복에 따른 원자재 가격 상승등도 동반되기에 이러한 금리와 물가 상승률과의 차이는 크지 않을 것으로 전망 됩니다. 따라서 인플레이션으로 인한 화폐가치의 하락 또는 수익률 저하는 중장기적인 추세가 될 것으로 보여 집니다. 이러한 인플레이션에  자산가치의 증가 감소 또는 하락은 적절한  투자수익을 통하여 극복하여야 할 것입니다. 2.도심지 부동산의 가치 절상 부동산 시장이 과거와 달리 수익률이 높지 않을 수 있습니다. 그러나 투자자의 눈높이를 과거와 달리 조금만 낮춘다면 충분한 가치가 있을 것으로 필자는 생각합니다. 과거 70년대 말 또는 80년대 말 그리 최근 몇 년 간의 부동산 투자에서 올린 수익률을 기준으로 생각하지 마시고  단순한 은행금리를 기준으로 투자 수익률을 생각하여 판단을 해야 할 것입니다 향후 우리사회는 노령화와 인구 감소의문제가 표면화 할 것으로 생각되어 집니다. 이러한 우려로 수요의 감소가 전망되어 전반적인 부동산 시장의 상승률저하를 우려하지만 이것은 지역에 따라 이러한 영향을 받는 지역과 그렇지 않는 지역으로 양분될 것으로 생각합니다. 인구 감소의 영향은 오히려 도시지역 또는 도심지에대한 가치를 상승시키는 요소로 작용 할 것입니다. 인구 감소 등에 따른 부동산 수요의 감소는 외곽 또는 지방 중소도시에서 분명 현실화 할 가능성이 있습니다. 하지만 앞으로도 상당기간 인구가 집중되는 대도시와 수도권지역은 오히려 지방 중소도시와 비교되는 특이성(인구 집중에 따른 가치 절상)으로 선호도는 더 높아질 가능성이 있다고 생각합니다. 따라서 향후의부동산 시장 모두가 약세를 이루는 것이 아니라 선별화 차별화 이루어질 것이라 생각합니다. 3.경기회복 시점엔 부동산에 투자하라 2008년 말 이후 전 세계적인 금융위기로 우리나라를 포함한 모든 국가가 경기침체기로 접어들었습니다. 이러한 경기침체는 글로벌적인 국가간 연대에 힘입어 조금씩 회복되어간다고 전문가들은 이야기하고 있습니다. 따라서 2010년 또는 2011년 세계경기는 회복세로 접어들 것이란 전망이 우세합니다. 이러한 경기회복이 이루어진다는 현시점이 적절한 투자의 적기일 가능성이 높습니다. 향후 경기의 흐름이 회복기로 접어든다면 이러한 경기 활성화로 가장 먼저 상승하는 품목은 부동산등의 실물 자산일 가능성이 매우 높습니다. 따라서 경기 주기에 따른 적절한 투자처의 선택이 수익률을 극대화 할 수 있는 방법이라 생각합니다. 우리사회가 선진국에 진입할수록 예금리는 높지 않을 것이며  부동산등의 가격 상승역시 과거와 같은 높은 수익률을 보이지 않을 가능성이 있습니다. 따라서 투자의 목표가 막대한 수익률을 기대하기보다  선별적이며 시기에 따른 적절한 투자로 자산가치의 하락을 방지하는  인플레이션을 헷지 수단으로 투자를 고민해야 할 것으로 생각합니다. [자료제공: 닥터아파트]