알쏭달쏭 대출규제…내 대출 어떻게되나

알쏭달쏭 대출규제…내 대출 어떻게되나

이데일리 원문 |입력 2017.06.20 16:22

[이데일리 장순원 기자] 정부는 부동산 대책의 하나로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화해 돈줄을 죄기로 했다. 이번 규제는 일부 지역에 국한된 맞춤형 대출규제 성격이 강하고 종전까지 적용하지 않던 아파트 집단대출도 처음으로 손을 땠다는 게 특징이다. 집을 구매하려는 소비자로서는 주택담보대출의 한도가 달라지는데다 상황에 따라서는 대출길이 꽉 막히는 경우의 수까지 생길 수 있어 꼼꼼히 따져봐야 한다. 소비자들의 궁금증을 질의응답(Q&A) 방식으로 풀어봤다.

▲LTV와 DTI부터 헷갈린다.

-LTV는 주택담보인정비율이다. 집값 대비 정해진 비율까지 대출을 받을 수 있도록 한 규제다. 가령 집값이 6억원이고 LTV가 60%라면 3억6000만원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

DTI는 매년 갚아야 할 원리금이 소득대비 어느정도인지를 보여주는 지표다. 현재는 주택담보대출 원리금 상환액만 계산한다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 직장인이 주택대출로 1억원(이자 3%)을 빌려 매년 1000만원씩 10년 동안 나눠갚는다면 DTI 비율은 26% 정도다. 이 두가지 규제를 적용하되 금액이 낮은 규제가 주택대출의 상한선이 된다.

▲지역별로 다른 대출 규제가 적용된다고 하던데

-현재 LTV 규제는 70%를 적용한다. 전국이 모두 같다. DTI 규제는 수도권만 해당되고 비율은 60%다. 이번에 정부가 서울 전 지역과 경기 과천, 성남, 하남, 광명을 포함한 7곳과 부산 7개구, 세종시를 포함해 40곳을 조정지역을 확대선정했다. 모두 부동산 가격이 급등한 곳이다. 이들 지역에 한해 LTV와 DTI 규제비율은 각각 10%포인트씩 낮춰 주택 대출 가능금액을 줄이기로 한 것이다. 특히 부산과 세종시는 이번에 DTI 규제를 새로 적용받게 된 셈이다. 부동산 시장에 유입되는 돈의 양을 줄이겠다는 뜻이다. 다음 달 3일부터 분양공고가 나는 주택부터 적용된다.

▲연봉 5000만원인 직장인이다. 8월쯤 집값이 6억원인 서울의 아파트를 사려하는 데 대출한도(10년 만기 원리금 분할상환)가 얼마나 달라지나.

-LTV 한도는 3억6000만원까지다. 강화된 DTI(50%)를 적용하면 약 2억1000만원까지 대출을 받을 수 있다. 종전(60% 적용)에는 2억5175만원까지 가능했는데 약 4100만원이 줄어드는 셈이다.

▲집 장만하려는 무주택서민은 더 힘든 조건이 됐다.

-부부합산 연소득 6000만원(생애최초 구입자 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택 세대주 이 세 가지 조건을 충족하면 종전 기준을 적용해 대출이 가능하다.

▲다음달 중순 분양하는 서울지역 아파트에 청약하려 한다. 집단대출도 규제를 받게 되나.

-조정지역 내 아파트를 분양받는 경우 처음으로 강화된 DTI 규제를 적용받게 된다. 기존 LTV규제도 70%에서 60%로 빡빡해졌다.

집단대출은 크게 재개발 과정에서 발생하는 이주비 대출과 신규분양 과정에서 중도금과 잔금 집단대출로 나뉘는 데 이 중에서 잔금대출만 DTI 50% 규제가 적용된다.

통상 아파트를 새로 분양받으면 집값의 10%를 계약금으로 내고 나머지 60%는 중도금 집단대출을 받아 중도금을 상환한 뒤 입주 시점에 잔금대출을 갈아타면서 중도금 전액과 잔금의 일부를 갚는 방식이 많았다. 이자도 후불제가 많아 계약금만 마련하면 분양권시장에 손쉽게 뛰어드는 구조다. 그런데 규제가 강화되면서 이런 방식이 어렵게됐다는 뜻이다.

가령 분양가가 6억원이라면 현재 기준으로 잔금대출은 70%까지인 4억2000만원까지 가능했다는 얘기다. 그런데 강화된 기준을 적용하면 LTV의 상한선도 3억6000만원까지 낮아지며 소득까지 고려하면 더 줄어들거나 최악의 경우 거절되는 경우가 발생할 수 있다. 특히 소득 증빙이 어려운 은퇴자나 주부, 대학생이라면 거절가능성이 크다.

중도금 대출을 했다가 잔금대출이 거절되는 낭패를 막으려 은행들이 중도금 대출때부터 심사를 깐깐하게 할 가능성이 한층 커졌다. 전매차익을 노리고 분양권 시장에 들어갔다가는 낭패를 볼 수 있다고 전문가들은 조언한다.

▲다음달 경기 하남지역의 아파트 분양권을 매입하려고 한다. 기존 분양권 보유자가 받은 집단대출을 승계하려고 하는데 문제는 없나.

-다음달 3일 이후 기존 아파트 분양권을 사면 새 주택을 산 것으로 간주해 강화된 DTI 규제를 적용한다.

▲대출심사를 받으려한다.

-대출심사에 2~3일 정도 걸린다. 다음달 2~3일 내 승인나야 대출이 가능하다.