文정부, 부동산 잡았다고?.. 가격 상승 속도 前정부의 2배 [이슈 속으로]

文정부, 부동산 잡았다고?.. 가격 상승 속도 前정부의 2배 [이슈 속으로]

염유섭 입력 2019.11.30. 12:01 수정 2019.11.30. 13:26 

역대 정부와 매매가 비교 분석 / 文정부 이후 서울 전역 상승세 / 평당 매매가 송파 51%·성동 50%·동대문구 45% ↑ / 강남·강북 가리지 않고 올라/ 박근혜 정부 땐 10∼20% 올라 대조 / '서브프라임'사태 MB 땐 집값 하락세 / 잇단 규제에도 '백약이 무효' / 재건축 규제에 저금리 외부요인 겹쳐 / 공급량 줄어 희소성 자극.. 더 부채질 / '환경·정비사업 등 완화 물량 늘려야"

“부동산 문제는 (우리) 정부에서 자신 있다고 장담합니다. 대부분 기간 동안 부동산 가격을 잡아왔습니다.” 문재인 대통령이 지난 19일 ‘2019 국민과의 대화, 국민이 묻는다’에서 밝힌 현 정부 부동산정책에 대한 입장이다. 이날 문 대통령은 “지금까지 부동산 가격을 잡지 못한 이유는 역대 정부가 부동산을 경기부양 수단으로 활용했기 때문”이라며 “(현 정부에서) 전국적으론 부동산 가격이 하락했을 정도로 안정화됐다”고 평가했다. 부동산 문제는 늘 정권의 운명을 결정했을 정도로 국민에게 민감한 문제였다. 2005년 8월 노무현정부는 양도소득세·보유세 강화 등을 포함한 8·31 대책을 내놓았지만 되레 전국 집값은 11.6%(현대경제연구원 ‘참여정부 부동산정책이 현재에 주는 시사점’ 보고서) 상승했고, 대통령 지지율 하락으로 이어졌다.

 
그렇다면 “부동산 문제는 자신 있다”고 밝힌 문재인정부에선 어떨까. 과연 문재인정부가 집값을 잡았을까. 또 실제 하락했을까. 29일 세계일보가 서울 전 지역의 지난 10년간 아파트 매매가(3.3㎡당 가격)를 비교·분석했다.

◆박근혜정부 때보다 상승 속도 2배 이상 빨라

이날 본지가 부동산114에 기재된 2010년 1월 이후 서울 지역 아파트 시세(매매가)를 분석한 결과, 문재인정부 전반기(2017년 5월∼2019년 11월) 서울 전 지역의 아파트 가격은 박근혜정부 때(2013년 3월∼2017년 3월)보다 가파르게 상승했다. 부동산114는 매달 마지막 주 금요일을 기준으로 국토교통부 실거래가와 일선 공인중개소에서 입력하는 시세 등을 종합해 지역당 평균 3.3㎡당 매매가를 산출한다.

현 정부 들어 가격 폭이 가장 빠르게 상승한 지역은 송파구다. 올해 11월 송파구 아파트 평균 3.3㎡당 매매가는 3901만원으로 2017년 5월 대비 무려 50.9% 상승했다. 이 지역은 박근혜정부 4년 동안 18.5% 상승에 그쳤다. 성동구도 만만치 않다. 올해 11월 성동구 아파트 평균 3.3㎡당 매매가는 3002만원으로 문재인정부 출범 이후 2년 6개월 만에 49.8%나 올랐다. 그 뒤를 △강동구(49.5%) △마포구(48.2%) △동작구(47.4%) △영등포구(46.0%)가 기록했다. 박근혜정부 4년간 이들 지역의 평균 3.3㎡당 매매가가 10∼20% 오른 것에 비해 문재인정부 들어 상승 속도가 2배 이상 빠른 셈이다.

강북지역 상승세도 심상치 않다. 올해 11월 광진구 아파트 평균 3.3㎡당 매매가는 2823만원으로 2017년 5월 대비 43.0% 올랐다. 이외에도 노원구(34.5%)와 도봉구(27.9%), 은평구(27.8%), 강북구(25.9%) 등 다른 강북지역도 박근혜정부보다 상승 속도가 2∼3배 빨랐다.

눈길을 끄는 부분은 이명박정부 시기(2010년 1월∼2013년 2월)에선 집값 하락세가 나타났다는 점이다. 해당 시기 때 서울 지역 중 부동산 가격이 가장 빠르게 떨어진 곳은 강동구다. 강동구는 2013년 2월 아파트 평균 3.3㎡당 매매가가 1613만원으로 2010년 1월보다 18.3% 떨어졌다. 이 시기 서울 지역의 아파트 평균 3.3㎡당 매매가가 은평구(0.5% 상승)를 제외하고 모두 하락했다.

심교언 건국대 교수(부동산학과)는 “2008년 서브프라임 사태 등이 터지면서 부동산 시장도 침체에 빠져 가격이 많이 빠졌다”며 “박근혜정부 출범 이후 경제부양을 위해 (대출규제 완화 등) 경제정책을 썼고, 부동산 가격이 반등했다”고 말했다.

서울 강남구 반포동 아파트 단지의 모습. 뉴스1

◆“재건축 규제·저금리 기조로 물량 부족한 탓”

문재인정부가 부동산 문제는 자신 있다고 밝힌 것과 달리 오히려 빠르게 서울 집값이 상승한 이유는 무엇일까. 전문가들은 정비사업 규제란 정책적 실패와 함께 저금리 기조란 외부 요인이 결합한 탓이라고 지적한다.

정부는 2017년 서울 전 지역을 투기과열지구로 지정해 대출을 규제(LTV·DTI 강화)했고, 재개발 조합원 분양권 전매제한, 재건축 초과이익 환수제 등을 담은 8·2 부동산대책을 발표했다. 또 2018년엔 고가주택 세율을 인상하고, 다주택자에게 추가 과세를 하는 등 종합부동산세를 강화하는 9·13 부동산대책도 내놓았다. 지난 10월엔 재건축 시장을 겨냥해 민간택지 분양가상한제를 시행했다.

전문가들은 저금리 기조 속에 이 같은 정부 정책이 서울 지역 아파트 공급 물량을 줄여 오히려 가격을 큰 폭으로 올리고 있다고 지적한다. 현재 한국은행 기준금리는 1.25%로 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리인 1.50∼1.75%보다 낮다.

권대중 명지대 교수(부동산학과)는 “저금리 상황에선 다주택자들에게 세금 부담을 높여도 은행이자보다 부동산 투자 수익률이 높기 때문에 부동산을 팔지 않는다”며 “재건축·재개발도 막고 있어 시장에 공급되는 물량 자체가 줄어들었다”고 말했다. 이어 “투자 목적이든 실거주 목적이든 서울 아파트 수요가 꾸준한 상황에서 공급 물량이 줄면 가격이 상승할 수밖에 없다”고 말했다.

시중은행 관계자도 “공공복지가 열악한 상황에서 노년층은 노후를 위해 부동산을 갖고 있으려고 한다”며 “서울지역 부동산 수요는 꾸준한데 정부는 재건축·재개발을 막고, 저금리 기조에 다주택자들은 은행보다 부동산 투자에 몰리니 공급이 부족해 가격이 크게 뛰는 것”이라고 말했다.

이날 부동산 114에 따르면, 지난해 서울 지역 아파트 신규 분양 물량은 2만5146가구로 전년도 4만4075가구에 비해 절반가량 줄었다. 서울특별시가 운영하는 ‘서울부동산정보광장’에 의하면, 올해(1월∼11월) 아파트 매매량은 5만130건으로 2017년 10만5091건 대비 절반 이상 감소했다.

세계일보 자료 사진.

◆전문가 “재건축 규제 풀어 공급 물량 늘려야”

전문가들은 서울 지역 주택값을 안정화시키기 위해선 공급량을 늘려야 한다고 입을 모은다. 서울에 대한 주택 수요가 꾸준한 상황에서 공급 물량을 늘리지 않으면, 주택값은 계속 상승할 수밖에 없다는 것이다.

이창무 한양대 교수(도시공학과)는 “(투자 목적이든 실거주 목적이든 사람들에겐) 서울 주택이 안전자산인데 분양가상한제 등은 정비사업을 위축시켜 주택 공급을 줄이고, (사람들에게 서울 아파트) 희소성에 대한 부분을 자극한다”며 “서울 지역 중 아파트가 필요한 곳에 짓도록 허용해야 한다”고 말했다.

김용민 전 강남대 교수(부동산학과) 역시 “재건축·재개발을 허용해 아파트 공급량을 늘려 시장에서 원하는 주택이 나오도록 해야 부동산 시장에 안정을 줄 수 있다”고 판단했다.

심교언 교수도 “서울 지역 가격이 오르면 주택 공급을 늘리고, 가격이 내리면 공급을 줄이는 시스템을 복원해야 한다”며 “환경·정비사업 규제 등을 완화해 서울 지역의 새 주택 물량을 크게 늘려야 한다”고 주문했다.

염유섭·김동환 기자 yuseoby@segye.com