[스크랩] 땅으로 버는 법 (토지 경매 요령 해설 )

▣ 비인기 상품 경매 투자요령 Top    - 잘만 고르면 시세 '반값'에 구입 지난 3월 15일 의정부에 사는 김 모씨는 감정가 1억7700만원 짜리 단독주택을  53% 수준인 9411만원에 낙찰받았다.  대지 30여평에 지상 2층 지하 1층 옥탑 면적까지 포함한 건평은 45평이었다. 이 집은  임차인이 6명이나 있었지만  대부분 소액보증금을 배당받는 임차인이어서 생각보다 명도가 쉬운 편이었다. 96년에  지어 별도의 수리비용이 들지 않아 주거와 임대수익까지 얻게 됐다. 입찰을 준비하면서 특히 현장조사에 힘을 기울였다.  3번 이상 현지에 직접 가서 인근 시세와 세입자를 만났다. 특히 배당신청을 하지 않은 임차인들에게 직접 배당신청을 하도록 독려해 명도를 미리 준비했다. 그 결과 입찰  당일 차순위 응찰자와 11만원 차이로 낙찰받아 새집을 마련할 수 있었다. 경매시장이 대중화하면서 아파트  상가주택 등 인기 종목은 상대적으로 수익율이 떨어지고 있다. 실수요자들의 관심이 많거나 투자의 안정성이 높은 종목은 대개 낙찰 가율이 높아 추가비용을 빼면 투자자에게 남는게  별로 없기 때문이다.  그러나 경매시장에서 아직 대중화되지 않은 종목인 단독주택이나 고급 빌라은 낙찰가율이 저조한 편이다. 일반 투자자들은 물건 정보를  잘 알지 못하는데다 수요도 많지 않아 낮은 금액에서  낙찰되는 사례가 많다.  사전에 충분한 분석만  한다면 높은 수익율을 기대할 수 있다.     @비인기 틈새상품 수익율 높다 단독주택, 고급빌라 등 비인기 종목은 입찰 경쟁율이  낮아 싼 가격에 낙찰 받을 수 있 다는 게 가장 큰 장점이다. 법원 감정가는 대체로 부동산  시장의 시중 거래가에 의해 감정을 매긴다. 이런 종목들은 매매사례가 적어 기준가격이  정해지지 않아 통상 시세보다 낮게 감정하는 경우가 많다. 감정가격이 낮은데다  1~2회 유찰되는 것이  보통이므로 잘만 고르면 시세의 반 값 정도에 살수 있는 종목이 많다.  지난 3월 서울지역 단독 주택 낙찰가율은 68.87%. 작년의 50%  대보다 높아졌지만  아직도 부담없는 가격이다.  그러나 권리관계가 까다로워 일반인의 접근이 어렵기 때문에 전문가의 컨설팅을 받는 것이 바람직하다.     @고급 단독주택 투자요령 중대형 단독주택은 되도록  도로변과 떨어져 있어 주거환경이 양호한 곳을 고르고 주차시설과 녹지 정원이 구비된 주택을 고르는 것이 유리 하다. 또 주택에 접하고  있는 대지의 면적과 도로의  폭이 넓고 잘 정비된 전용주거지나 일반주거지의 저층 중심  고급 주택이 밀집된 곳을 고르는 것이 좋다. 준주거지나 근린상업지의 주택은  주변이 상가 등 근린시설로 개발되기 쉬워 주거환경이 점차 떨어질 가능성이 있어 유의해야 한다. 서울 강남구  역삼동, 서초구 방배동,  성북구 성북 평창동,  서대문구 연희동 일대 대지  60평 이상에 정원을 갖춘  고급 단독주택을 강남의 40~50평대 아파트 값(3억~5억원)에 낙찰 받을 수 있다.     @고급빌라나 다세대 주택도 투자해볼만 법원 경매 시장에서 통상 2회  이상 유찰이 관행일 정도로 비인기 종목이다. 40~50평대 중대형 빌라는 2회 이상 유찰  후 최저가 수준인 감정 가격의 60% 안팎에서 낙찰 받을 수 있다.서초구 반포 방배동, 강남구  역삼 논현동, 종로구 평창·구기동 일대에 주거환경이 쾌적한 고급 빌라가 많다. 소형 연립과  다세대는 5000만원 내외의 전세자금으로 20~30평형대를 구입할 수 있다.     @투자시 유의사항 비 인기 틈새 종목은 가격이 싼 만큼 대체로 환금성과 유동성이 떨어지는 편이다. 아파트와 달리 매매사례가 흔치 않아 시세  파악이 어려운 것도 단점이다. 면적이나 지역의 입지여건과 맞지 않게 크거나 작으면 주거나 영업환경이 떨어질 수 있으므로 사전 분석이 필요하다. 반드시 입찰전 지역여건을  충분히 검토해 투자성 여부를 종합적으로 판단한 후 입찰에  응해야 한다. 여러차례 유찰돼 가격이  싼 경매물건은 간혹 물건에 중요한 권리상  하자가 있을 수 있으므로 전문가의 조   언을 받아야 한다. 또 법원의  감정평가액은 감정시점에  따라 들쭉날쭉하므로 주의해야 한다. 유사지역내 동일 규모의 부동산 매매사례를  참조한 후 시세보다 최소한 20~30% 이상 싼 가격에 낙찰받아야 수익성이 높다. 특히 경매 물건 낙찰시 일반 매매와 달리 예상치 못한 비용이 추가로 들어갈 수 있으므로  충분히 감안해야 한다. 현장 확인은  모든 부동산 거래와 마찬가지로 필수적이다. 비인기종목인 단독주택은 감정가의 60% 선에 낙찰받을 수 있는게 최대 장점이다.  낙찰후 상가 등으로  개조해 수익성 부동산으로  바꾸는 것도 지혜다. ▣ 토지 경매 투자요령 Top    - 잘토지 개발제한여부 꼭 확인 토지와 공장 만큼 경매 투자 때 세심한 주의를 요하는 부동산도 드물다. 아파트와 달리 거래가 활발하지 않아 시세파악이 어렵다. 법원 감정가격도  실제 매매 가능 금액과 크게 차이가 나기도  한다. 감정가만 믿고 응찰했다가 낭패를  당하기 쉬운 부동산이 토지와 공장인 셈이다. 토지에 대한 경·공매 입찰 때 해당 토지에 어떤 법률이 적용되고 있는지 파악해야한다. 대표적으로 그린벨트구역,  상수원보호구역, 군사보호구역 등에 포함되는 지 여부를 반드시 확인해야한다. 이같은 지역에 포함된 땅은 투자 가치가 낮기  때문이다. 공공개발 계획이 있는지 여부과 도로개설 계획  등은 경매 입찰에 가장 큰 영향을 미친다. 입찰시 낙찰가를 살펴보면 감정가보다 높은  값에 낙찰되는 경우가 있는 반면 감정가보다 턱없이 낮은 값에도 유찰되기도 한다. 높은 값에 낙찰된 물건은 개발계획 등에 따라 해당 지역 발전이 예상되는 곳이다.  반면 낮은 값에도  유찰되는 부동산은 개발하기  곤란한 법률에 묶여있기 때문으로 볼 수 있다. 감정가를 무시하고 실제  개발 가능성을 중심으로 정확한 권리분석을 하는 것이 중요하다. 투자가치만 높다면 감정가보다 높은  값에 응찰하는 전략도 이따금 필요하다는 얘기다. 토지를 낙찰받은 후 당초  예상과는 달리 지역 개발이 이뤄지지 않아 손해를 보는  사례가 적지 않다. 토지  개발을 막고 있는 관련  법률에 관해 전문가의 조언을 받는 것이 바람직하다. 공장에  대한 입찰 씨 해당 물건은 크게 공장부지, 공장 건축물, 공장 내 기계 등으로 나누어진다. 주의할 점은 공장내 기계 등 동산을 낙찰받은 후 실세 사용하기 힘들 다는 것이다. 기계를 비롯한 동산은 채권·채무관계자와  종업원 등 이해 당사자의 권리관계에 복잡하게 얽혀 있기 쉽다. 또 막상 공장을 방문했을  때 가동하기 어려울 만큼 노후했거나 고장이 났을 수도  있다. 기계보다 공장 부지나 건축물의  가치를 중심으로 응찰가를 결정하는 것이 좋다. 비싼 기계의 경우 반드시 기계전문가에 의뢰해 실사를 해야하고 공장부지 내 임대차 관계도 확인할 필요가 있다. 최근 시화공단 등을  중심으로 공장가동률이 높아지고 있다.  경매 투자 상품으로 공장에 대한 투자 수요가 늘어나는 시점이다.  이런 때일수록 공장에 대한 전문가와  권리관계를 분석할 컨설팅사의 조언이 도움이 된다. ▣ 낙찰물건 명도받는 요령 Top    - 채무자,소유자가 살고 있는집 별탈 없어 어떻게 하면 명도가 쉬운 부동산을 고를 수 있느냐는 문의가 많다.  경매를 통해 아파트를 경략받았는데 정작 세입자가 보증금 일부를 낙찰자가 주지 않으면 못나가겠다고 버티는 경우가 허다하다. 명도소송을 통해 1심에서 승소판결을 받아도 세입자가 항소하여 기간을 끄는 경우 금융비용은 물론 시간도 허비하게  된다.  경매에 있어서 유의해야할 사항이 여러 가지가 있겠지마는 그중 가장 중요한 것이 권리분석이고, 두 번 째가 명도가 수월한 부동산을 고르는 방법이다. 아무리 시세차익이 많이 나고  좋은 위치에 있는 부동산을 싸게 낙찰 받았다고 하더라도 그 부동산을 명도받는데에 1년씩 걸린다면 이자부담이 커져 투자 수익이 줄게 된다. 또  매매타이밍 을 놓치거나 그동안 의심적인 고통이  너무나 크다. 명도가 수월한 부동산을  고르는 방법을 살펴보면 다음과 같다.     ①채무자나 소유자가 살고 있는 집 명도받기가 가장  쉬운 부동산은 채무자나 소유자  본인이 살고 있는 부동산을 첫 번째로 꼽을 수 있다. 채무자나  소유자가 살고 있는 집은 명도소송을 할 필요가 없이  법원에 인도명령을 신청하여 간단히 해결 할 수가 있다.     ②세입자의 대항력·확정일자가 선순위 근저당권자보다 앞선 경우 두번째로는 세입자가 있다고 하더라도 세입자가 경매대금에서 자신의 보증금을 전액 받아 나가거나  대항력을 가져서 낙찰자에게 받아 나갈 경우에는 세입자 스스로 나갈 것이기 때문에 명도에 신경을 쓸 필요가 없다. 세입자가 주민등록전입신고를 한  날과 임대차계약서확정일자가 선순위 근저당권 설정 날자보다 빠른 경우가 이에 해당한다.     ③세입자가 보증금전액을 배당받는 경우 세입자가 대항력을 갖춘 날자가 선순위근저당권 설정일자보다 늦다고 하더라도 예상경락대금으로 계산을 해본 결과 세입자가 자신의 보증금을 전액 배당받을 수 있을 경우에는 명도문제가 발생하지 않는다. 만약에 세입자가 터무니없이 많은 금액을 요구할 때에는 지체하지 말고 명도소송과 임대료청구소송을  제기하는 것이 좋다. 명도소송을  제기하면 세입자가 위축돼 소송진행 도중에 합의를 볼 가능성이 훨씬 많아지기 때문이다 ▣ 응찰가격 결정 요령 Top    - 감정가보다 시세 잘살펴라 법원감정가격보다 싼 값에 낙찰을 받았다면 과연 성공적인 낙찰일까.  결코 그렇다고 말할 수 없다. 감정가보다 시세가 중요한 까닭이다. 채권자의 경매신청을 받은 법원은 감정평가법인에 감정평가를 의뢰한다. 감정평가사가 현장조사  등을 거쳐 통보하는 경매  감정가격은 1차 경매진행시 최저경매가격이  되는 것은 물론,  향후 낙찰 시  낙찰률의 기준이 된다. 일반인의 경우  감정가 대비 몇  %에 낙찰받았는지가 `얼마나  싸게' 부동산을 매입했다는 심리적 기준이 된다. 그러나  실제 감정가격이 시세를 반영하지 못하는 경우가 많다. 경매 사례를  통해 살펴보자.  경기도 화성군  태안읍 반월리에  있는 900평짜리 토지는 비포장도로와 접해 있으며  준농림지에 포함돼 있다. 이 토지의  경매 감정가격은 8억9842만원이었다.  평당 96만원인셈. 두 차례 유찰된 뒤 6억5300만원에 낙찰됐다. 최고 경매가 대비 72%에  낙찰돼 낙찰자는 상당한 이익을 얻은 것으로 판단했다. 감정가격이  시세를 그대로 반영했다면 그렇다는 얘기다. 이 땅의  실제 매매가능한 가격은 평당  80만원씩 7억5000만원에 불과 했다. 1년후 매각조건을 떠안은데다  공과금과 수수료, 금융비용 등을  합쳐 추가 비용이 1억원 남짓 들었다. 결국 총 투자  비용은 7억5300만원에 달했다. 이는 실제 매매가능한 금액을 초과한 것이다. 분석을 해보면 이렇다.  이 물건은 주변에 전자업체가  신축공사가 한창이다. 이 회사 납품업체가 이 곳으로 이주할  것으로 보여 상당한 지가상승이 예상됐던 곳이다. 1년 전에 비해  50% 남짓 땅 값 상승 요인이  발생한 것이다. 경매감정 때 이같은 땅  값 상승요인을 감정가에 모두 반영한 셈이다.  이 때문에 실제 매매 가능한 시가보다 감정가격이 높게 결정됐다. 경매감정가격에 거품이 있었던  셈. 감정가 거품 때문에  낙찰자는 이익은 커녕 손해를 봤다는  얘기다. 이같은 사례는 얼마든지 있다. 법원경매 감정가격이 결정되는 과정을 알아보자. 감정평가 이론상 평가 목적에 따라 감정가격이 달라진다는 것이 감정평가 업계의  견해다. 감정평가사들이 경매  감정가를 정할 때  다양한 자료와 현장 상황을 고려한다. 그러나 가장 양호한 조건에서 매각 가능한 금액을 기준으로 감정가를 정하는 것이 오랜 관행이다. 채무불이행으로 파산에  이른 채무자 또는 소유자를 보호하기 위해  `호가'를 감정가에 많이 반영하는 경향이  있다. 이 때문에 호가와  실거래가의 폭이 큰 부동산일수록 경매감정가격과 실제 매매가능한 시세와 차이가 클 수 밖에  없는 것이 현실이다. 아파트 등 정형화된 부동산의 경우 감정가와 시세의 차이가 작다. ▣ 권리분석 요령 Top 일반인에게도 경매가  가까워졌다. 과거 일부  `꾼'들의 각축장이었던 경매시장이 투명해지면서  일반들의 경매에 대한  관심도 부쩍 높아졌다. 그러나 무턱대고 경매투자를  했다간 낭패를 당하기 쉽다.  경매를 시작할 때부터 부동산을 넘겨받을  때까지 곳곳에 걸림돌이 있기 때문이다. 경매진행 절차를 확실히 알아야한다. 권리분석의  중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.  싼 값에 낙찰을 받았더라도 부동산을  쉽게 넘겨받지 못하면 곤란하다. 명도가 중요하다는 얘기다. 곳곳에 도사리고 있는 위험을 감안하면 경매 전문 컨설팅업체를 이용하는 것도 좋은 방법이다. 물론 전문업체에  경매투자를 맡겼더라도 본인이 경매에 대해 알고 있어야하는 것은 기본이다.     @경매의 개념 채무자가 빚을 갚지 않을  때 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각하는 법 절차다. 경매는 임의경매와 강제경매로 나눠진다.  임의경매는 저당권·전세권등 부동산에 설정된 담보권리를 실행하기 위해  경매에 부치는 것이다.  강제경매는 차용증이나 약속어음 등과 관련해 채권청구소송을 거쳐 확정판결을 받아 이뤄진다. 판결문 또는 채무명의가 있는 문서에  의해 경매 처분하는 것이다.     @경매진행절차 및 단계별 체크포인트 입찰 전 물건에 대한 정보를 수입하고 응찰할 물건을 골라야한다.경매할 부동산에 대한 내역은 보통 입찰하기 14일 전 각 신문에 공고 한다. 일간 경매정보지나  인터넷을 이용해 임차인현황과 등기부상  각종 권리관계를 파악해  물건에 대한 기본적인 정보를 수집한다.  이 때 응찰할 물건도 고르게 된다. 경매 1주일 전부터 감정평가서, 경매청구금액 및  임차인현황 등 사항이 포함된 서류를 열람할 수 있다.  입찰단계에서 경매당일 주민등록등본과 확정일자 등을 다시 확인해야한다. 현장답사도 반드시  해야한다. 인근  중개업소를 찾아 응찰할  물건의 시세를 알아보고 공시지가도 확인한다. 입지여건과  교통, 출퇴근 거리, 유통시설, 학교, 도로망, 생활환경, 투자성 등을 꼼꼼히 조사해야한다. 임대차현황이 법원 기록과  맞는 지 알아보는 것도  중요하다. 법원기록과 달리 세입자가 많으면 낙찰자의 부담이  늘어난다. 손쉽지는 않지만 인근 주민들에게 세입자 관계를 알아보는 것도 좋다. 법원은 경매계별로 월1회 오전10시부터 12시까지 경매를 진행하고 있다. 준비물로는 입찰보증금(응찰가격의 10%), 도장, 신분등을 지참해야 한다. 대리인이 응찰할 때는 본인 인감증명서를  첨부한 위임장을 준비해야 한다. 보통 오전11시까지 입찰함에 입찰봉투를 넣고  마감하게 된다. 낙찰받지 못하면 현장에서 보증금을 돌려받는다. 입찰  일주일 이내에 이해관계인의 이의신청이 없으면 낙찰허가결정이 떨어진다. 낙찰자에게 대금납부 통지서가 오면  3주일 이내에 대금을 법원 회계담당자에게 내야한다. 경락대금을  내면 해당 부동산의 실질적인  소유권자가 되다.  마지막으로 소유권이전등기를  통해 등기부상  소유자로 확정한다.     @권리분석은 경매투자 성공의 열쇄 권리분석은 경매  투자의 성패를  좌우한다. 권리분석은 물건에  얽힌 모든 권리 관계를 파악하는 것이다. 고른  물건에 선순위 임차인·전세권자·법적지상권·유치권 등이 있으며 낙찰을 받지 않아야 한다. 대항력이 있는 전세 세입자(근저당에 앞서 확정일자날인 및 전입신고를 한 세입자)가 있으면 전세금을  물어주어야한다. 이 때 세입자가 배당신청을 했다면 낙찰자의 추가 부담은 없다. 우선 경매정보 제공업체에서 기본적인 임대차관계, 예고등기 여부, 전세권·유치권 등을 알아본다.  이 때 파악한 내용은 차후  현장조사 때 다시 확인해야한다. 현장 조사 때는 인근 중개업소 방문, 현지 주민  면담 등 다양한 방법을 이용하는 것이 좋다. 등기부는 권리분석에서 가장 기본적인 서류다. 토지 및 건물 등기부를 모두 발급받아 살펴본다.  입찰기일 7일 전부터 법원 민사신청과에서 입찰물건 명세서, 임대차조사서, 감정평가서 등을 열람한다.    @권리분석 실패사례 김모씨는 감정가  1억2000만원짜리 연립주택을  8000만원에 낙찰받았다. 이 주택의  소유자는 박모씨며 세든 선순위 세입자  박씨의 동생이었다. 김씨는 형제간 임대차관계는  성립될 수 없다는 판단을  했다. 그러나 박씨의 동생은 근저당 설정  이전에 확정일자 날인과 전입신고를 마쳐 대항력(계약기간 동안  집을 비우지  않아도 되는 권리)과  우선변제권(낙찰대금에서 전세금을 우선  돌려받을 수 있는 권리)이 있는  세입자 였다. 김씨는 결국 응찰대금 8000만원 외에 세입자 전세금 5000만원을 추가로 부담해야 했다. 결국 권리분석에 실패해 낭패를 당한 셈이다.    @경매 전문 업체 이용 웬만큼 경매 절차와 권리분석을  할 수 있더라도 경매 전문 컨설팅업체를 이용하는 것도 방법이다. 업체들은 수요자가  원하는 물건을 골라주고 이에 대한 권리분석도 해 준다. 특히 낙찰받은 후 해당 부동산을 넘겨받는 과정(명도)도 지원해주는 까닭에 일반인에게 편리하다.  수수료는 낙찰대금의  1.5∼3%선이다. 중소업체보다는 지명도가 있고 경매정보를 제공하는 인터넷사이트를 운영하는 업체를 고르는 것이 좋다

출처 : 아름다운 세상을 나누어요

글쓴이 : 버들 원글보기

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