과학적인 부동산투자

수익성 철저분석 통한 `족집게 컨설팅`으로 유명세... "부자는 돈이 몰리고 있는 곳에 투자"

“부동산 부자와 아닌 사람의 투자 스타일 차이점을 아세요?” 부동산컨설팅업계에서 인기강사로 이름을 날리고 있는 고종완(49) RE멤버스 대표는 “부동산투자로 성공한 사람은 투자스타일이 일반인과는 다르다”고 입을 뗐다. 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 귀를 세울 만한 얘기다.

 

“부동산에 관심있는 보통 사람도 투자정보를 열심히 수집하기는 합니다. 한데 왜 돈을 벌지 못할까요? 바로 투자처를 잘못 선정하기 때문입니다. 유망지가 아닌 엉뚱한 곳에 투자하는 것이죠. 가령 자기집 근처라든가 부모님이 거주하는 동네라든가, 그저 자신이 조금 안다고 하는 지역이라는 이유로 투자합니다. 반면 부자들은 현재 돈이 몰리고 있는 곳에 투자합니다. 앞으로 발전할 곳을 선점하는 전략이죠. 부자들은 또 부화뇌동을 하지 않고, 단순히 값이 저렴하다는 이유로 투자하지 않아요. 시장 상황에 대한 정보를 수집하고 냉철하게 분석한 뒤 행동에 옮깁니다.”

 

고 대표의 명쾌한 설명을 듣고 있자니 고개가 끄덕여진다. 나지막한 목소리지만 풍부한 정보를 조리있게 설명하는 솜씨가 남다르다. 고 대표는 각종 규제로 부동산 시장이 불투명해진 요즘 더욱 바쁘다. 여기저기서 강연 요청이 쏟아져 일주일에 두세 번은 아침 7시부터 시작하는 조찬간담회에 참석해 이야기 보따리를 풀어야 한다. 강의 뒤에도 하루 종일 상담자를 만나거나 의뢰인의 요청으로 현지 방문 조사를 벌인다.

 

고 대표는 최근 한 경제신문사로부터 부동산투자자문 부문 경영대상을 받았다. 부동산투자자문에 ‘과학적 기법’을 도입했다는 공적이다. “부동산 투자 대상에 대해 종합적인 분석을 하는 것입니다. 복잡한 법률적 권리분석을 하고 수익성을 철저히 따집니다. 가령 토지나 건물을 살 때 미래의 발전가능성을 가늠해 봅니다. 단순히 시세차익을 노리는 것이 아니라 종합적인 경기 상황 분석 아래 수익성이 있는지 여부를 분석하는 것이죠.”

 

고 대표는 올해부터 사업을 확장하고 있다. 우선 ‘고고에듀(GoGoEdu)’ 라는 회사를 만들었다. 금융인과 건설업계 사람을 대상으로 한 부동산 사이버전문교육기관이다. ‘고고’라는 이름은 ‘고시3관왕’ 출신으로 주식투자가로 이름을 날리고 있는 고승덕 변호사와 자신의 성(姓)을 따서 붙였다. 또 ‘고고에셋’이란 회사도 설립했다. 부동산개발 종합컨설팅 회사로서 사업계획에서부터 자금조달, 분양까지 책임진다. 벌써 경기도 용인에 프로젝트 관리 수수료만 100억원짜리 주상복합건물을 수주했다.

 

부동산업계에서 ‘고수’ 반열에 들어선 고 대표도 불과 몇 년 전까지는 평범한 샐러리맨에 지나지 않았다. 경남 하동 출신인 고 대표는 진주고를 거쳐 부산대 법대를 나왔다. 사시와 행시에 도전했다가 쓴잔을 마시고는 대기업에 취직했다. 삼성그룹에 공채로 입사한 뒤 한국통신으로 옮겨 인사, 교육, 자금 등 관리부서를 두루 거치며 부장까지 지냈다. 직장생활을 하면서 숭실대 노사관계대학원에서 경영학석사를 따기도 했다. 여기까지는 여느 샐러리맨과 비슷하다.

 

부장으로 재직할 때 부동산 공인중개사 자격증을 땄다. 여기서부터 그의 인생은 다른 스토리가 되었다. “사실 자격증 딸 때만 해도 꼭 부동산중개사를 하겠다는 생각은 아니었어요. 그냥 노후를 생각하다가 일단 자격증을 따놓자는 마음이 더 강해죠. 내친김에 건국대 부동산대학원에서 석사를 취득했어요.”

 

하지만 사람의 운명이란 정말 알 수 없는 일. 누구도 예상하지 못한 IMF 외환위기가 한국을 덮치면서 고 대표의 인생도 급변하기 시작했다. 외환위기를 겪은 이듬해인 1998년, 고 대표는 명예퇴직을 선택했다. “당시 명퇴금이 1억5000만원이나 되어 퇴직을 결심했어요. 명퇴금, 퇴직금, 집 판 돈을 모두 합쳐 현금 5억원을 확보했죠.” 사업자금을 마련하고, 당시 바람이 불기 시작한 벤처투자로 목돈을 만들기 위해서였다.

 

우선 1억5000만원을 투자해 부동산중개소를 차렸다. 또 주변 권유로 3억원을 주식과 벤처기업에 투자했다. 하지만 돌아온 것은 처절한 실패였다. 부동산중개업은 비즈니스 성격상 매수자와 매도자의 비위를 모두 잘 맞춰야 하는데 그게 뜻대로 되질 않았다. 주식투자도 매입한 주식 가격은 반토막 나고, 벤처기업의 주식은 회사가 망하는 바람에 아예 휴지조각이 되어 버렸다. 퇴직 후 불과 2년 새 목숨과도 같은 퇴직자금을 모두 날린 그는 자살을 생각할 정도로 궁지에 몰렸다. “아내와 중학교 딸아이를 어떻게 먹여 살려야 하나 생각할 때엔 정말 아찔했습니다.”

 

‘부자마케팅’으로 틈새시장 개척

마음을 다잡은 그는 원점에서 다시 새롭게 출발하기로 했다. ‘내가 가장 잘 하는 것이 뭘까.’ 부동산 시장에 대한 지식이 있는데다 기업체에서 인사, 교육 업무를 오래한 덕에 남에게 강의하는 것은 자신이 있었다. 부동산 정보를 제공하는 ‘지식장사’ 길에 나섰다. 건국부동산경제연구소를 세워 1인 기업인으로 활동했다.

우선 당시 가장 유망하다고 판단한 경매와 재건축 시장에 주목했다. 경매와 재건축에 관한 정보를 경제 관련 인터넷 사이트에 제공하고, 일반인을 대상으로 컨설팅 사업도 벌였다. 그가 제공하는 정보가 정확하고 유익하다는 평가를 받으면서 네티즌 사이에서 서서히 이름을 얻기 시작했다. ‘족집게 강사’로 소문나면서 몸값도 올랐다. 상담료는 처음엔 1건 1시간에 10만원이었으나 30만원, 50만원으로 점점 올랐다.

사업이 탄력을 받으면서 2002년엔 주변 사람들과 힘을 합쳐 ‘RE멤버스’라는 회사를 출범시켰다.

 

인터넷에 정보를 제공하는 차원에서 한걸음 더 나아가 신문, 라디오, TV 등에 출연하면서 대중 사이에서 인지도가 높아졌다. 부동산 시장에 대한 풍부한 지식을 일반인에게 쉽게 제공하는 강연스타일 덕에 금세 스타강사로 발돋움했다. 하지만 언변만 가지고 일류 강사가 될 수는 없는 법. “정확한 정보를 제공하기 위해 술을 먹고 들어가는 날에도 새벽 2시까지 인터넷을 통해 국내 및 세계 경제흐름, 금융시장 동향 관련 기사를 읽고, 중요한 사항은 메모하면서 향후 시장에 어떤 영향을 미칠까 분석했습니다.”

 

고 대표의 부동산컨설팅이 성공한 보다 중요한 요인은 국내의 부동산 부자들을 겨냥한 부자마케팅 때문이었다. 이른바 ‘틈새시장’ 개척에 성공한 것이다. “당시 PB사업(프라이빗 뱅킹ㆍ거액자산가의 자산관리를 도와주는 비즈니스)을 막 시작한 은행 쪽에서 은행원의 부동산 교육을 위해 저를 초빙했어요. 우리나라 거액자산가들은 재산의 80%를 부동산 형태로 보유하고 있는데 정작 은행원들은 부동산 지식이 만족할 수준이 아니었기 때문이죠.”

 

고 대표는 자산 리모델링에 초점을 맞춰 서비스를 제공했다. 부동산을 계속 보유할 것이냐 처분할 것이냐, 아니면 다른 물건으로 교체할 것이냐, 수익성과 환금성은 어느 정도인가 등에 대해 정확한 진단을 제공하면서 그의 사업은 성공을 거두었다.

 

고 대표는 그 동안의 성공을 발판으로 새로운 사업을 계속 추진하고 있다. 우선 우리 사회의 고령화 추세에 맞춰 실버산업에 진출할 계획이다. 노인층이 주거문제를 해결하면서 생활비를 조달할 수 있는 부동산 개발사업이다. 또 부동산과 주식 투자를 함께 하는 ‘고고 펀드’ 상품도 추진하고 있다. 이밖에 해외 부동산 시장에도 진출할 계획이다.

 

이거산 주간조선 차장