은퇴대비 임대사업

<재테크>은퇴대비 임대사업 이렇게 설계

주택임대사업이 시세차익과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 최고의 은퇴 재테크 수단으로 부각되고 있다. 주택임대사업은 기준시가 3억원 이하인 주택 5가구 이상을 10년 이상 장기 임대하면 종부세와 양도세 중과세율이 적용되지 않는다는 장점이 있다. 예컨대 5채의 기준시가 총액이 6억원을 넘어도 종부세 대상에서도 제외되며, 매도할 때도 다주택자에게 적용되는 60% 중과세율이 적용되지 않는다. 다만, 주택 5채 모두 동일 시ㆍ군에 있어야 하고, 전용 25.7평 이하의 주택이어야 한다. 그렇다면 정년퇴임을 앞둔 노부부에게 가장 적합한 투자는 무엇일까. 노후에 대비해 가장 중요한 것은 매월 고정수입을 찾는 것이다. 노후연금처럼 매달 돈이 들어오는 상품으로 주택을 매입해 월세를 받아 임대수익을 올릴 수 있는 물건을 찾아야 한다. 단, 임대수익 못지않게 고려해야 할 점은 임대 대상 주택의 노후도와 미래 가치 등을 눈여겨봐야 한다는 것이다. 현재 임대수익이 보장되는 다가구주택이라 하더라도 추후에 주택가치 하락에 따른 감가상각이 심화된다면 그만큼 투가가치가 반감되기 때문이다. 실제로 서울 동작구에 7억원을 호가하는 142㎡ 아파트를 보유한 노부부는 은퇴 이후 고정수입으로 실업연금 100여만원을 받고 있다. 이들 부부는 은퇴 재테크의 일환으로 기존 주택을 팔기로 하고 수도권의 한 다가구주택(매매가 4억7000만원)을 매입했다. 이렇게 되면 연 9.2%인 360만원을 매달 고정 수익으로 얻을 수 있다는 계산에서다. 기존 주택이 팔리지 않아 어쩔 수 없이 기존 주택을 담보로 대출을 받고 지인들에게 돈을 빌려 다가구주택 매입에 성공했다. 고정수입이 없는데다 6억원 이상 고가주택이어서 결국 2금융권에서 연 8%의 금리로 대출을 받았지만, 임대수익이 9.2%로 대출금리를 충당하고도 남을 뿐더러 기존 주택이 매도되는 대로 대출금을 모두 상환하면 돼 부담이 적었다. 이들이 이처럼 다소 무리하게 다가구주택을 매입한 이유는 건물에 따른 부속토지가 561.9㎡(170평)나 되는데다 시간이 갈수록 지가상승이 예상된다는 점에서다. 임대수익과 지가상승이라는 일석이조 혜택을 누릴 수 있기 때문. 이런 경우 ‘토지거래허가’ 문제도 짚고 넘어가야 한다. 현행 ‘토지거래허가업무 처리지침’에는 토지거래허가구역 안에서 외지인이 집을 살 때 대지 부문에 대해서는 별도로 거래허가를 받도록 규정돼 있다. 이때 해당건물이 속하는 관리지역의 경우, 주택 부속토지가 249.9㎡(75.6평)를 초과하면 거래허가를 받아야 소유권 이전이 가능하다. 이에 따라 노부부는 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록해 다른 주택과 함께 임대사업을 시작했다. 이들 노부부는 아직까지도 집이 안 팔려 고생하고는 있지만 매달 360만원의 고정수입이 들어오고 있고, 매입한 다가구주택이 인근 개발호재로 올 들어 15% 이상 가격이 상승해 임대수익과 자산가치 상승에 모두 성공했다. 투모컨설팅 김정용 투자자문본부장은 “고가의 부동자산을 소유하고 있지만 은퇴로 인해 수익형 부동산으로 자산을 재설계하려는 경우, 임대수익과 자산가치 상승을 기대할 수 있는 주택임대사업에 적극 관심을 가져볼 만하다”고 조언했다.