부동산 up계약서

"당연히 업(계약서)을 쓰셔야죠. 양도세가 걱정이지, 취득·등록세는 얼마 안하잖아요. 2000만∼3000만원 높여서 계약서를 써야 나중에 양도세 부담을 줄일 수 있어요. 다른 중개업소 가봤자 업 계약서 매물은 구경도 못해요." (서울 강서구 화곡동 △△중개업소 관계자)

서울 강서구 화곡동 일대 재개발 시장에서 '업(UP) 계약서'가 기승을 부리고 있다.

한 지역에서 조직적으로 활동하는 '피라미드 중개업소'들이 매물을 독점하고 투자자들에게 업계약서를 권유하는 것이다.

업 계약서는 실제 계약금액보다 가격을 높여 시·군·구청에 신고하기 위해 작성하는 이중 계약서로 '다운 계약서'와 대비되는 의미로 쓰인다.

일반 부동산 시장에선 매도자가 양도세 부담을 덜기 위해 다운 계약서를 요구하는 경우가 많다. 하지만 재개발 지분 가운데는 원주민이 수년간 보유한 6억원 이하 양도세 면제 매물이 많아 업계약서를 쓰는 사례가 늘고 있다.

◇업계약서 몇차례 돌면 1억원 훌쩍=회사원 신모(34)씨는 지난해 4월 화곡동에 있는 빌라(지하 1층) 1채를 9000만원에 매입했다. 중개업자의 권유대로 계약서상 매입가격은 1억2000만원으로 높여서 적었다. 신씨는 올초 이 빌라를 1억6000만원에 팔았다. 1년도 안돼 7000만원을 남겼지만 업계약서 덕분에 양도 차익을 4000만원으로 줄일 수 있었다.

신씨는 업계약서로 이득을 봤지만 그 피해는 신씨보다 늦게 투자한 사람들에게 고스란히 돌아간다. 업계약서가 몇차례 돌면 업계약서 가격이 실제 가격으로 굳어져 나중에 찾아오는 투자자들은 제값보다 비싼 값에 매입할 수밖에 없는 악순환이 이어지는 것이다.

화곡동의 한 중개업자는 "피라미드 중개업소들은 기존에 거래한 업계약서를 영업수단으로 활용하기 때문에 일반 수요자들은 그대로 믿을 수밖에 없다"며 "업계약서가 돌기 시작하면 가격이 2배로 뛰는건 시간 문제"라고 말했다.

실제로 신씨의 투자 성공기를 전해 들은 직장 동료 정모(36)씨는 얼마 전 화곡동을 찾았다가 발길을 돌렸다. 신씨가 지난해 샀던 빌라와 비슷한 조건의 빌라인데 가격이 2억원까지 올라 있었기 때문이다. 중개업자는 지금이라도 매물을 잡으라고 부추겼지만 1년여새 2배 이상 오른 것을 알고는 도저히 계약을 할 수 없었다.

◇"1년내 팔아주겠다" 단타 조장=피라미드 중개업소 관계자들은 계약서를 쓴 매수자들에게 1년안에 매물을 다시 팔아주겠다고 약속한다. 재개발 예상 지역의 경우 입주를 원하는 실수요자보다 시세차익을 노린 단타(단기투자) 수요가 많다는 점을 악용하는 것이다.

화곡동 △△중개업소 관계자는 "지난해 10∼11월 구입한 매수자들은 대부분 올 봄에 매물을 처분해 줬다"며 "화곡동은 매물 회전율이 높아 1년에 같은 매물이 2∼3차례 돌기도 한다"고 귀띔했다.

투자자가 뉴타운 지정 여부를 미심쩍어할 경우 피라미드 중개업소들은 뉴타운으로 지정되지 않아야 투자하기 편하다고 부추긴다. 뉴타운으로 지정되면 각종 규제에 묶여 단타나 허위계약서 등 투기행위가 어려워진다는 설명한다.

화곡동 OO중개업소 관계자는 "뉴타운으로 지정되는 것보다 뉴타운 후보지로 거론만 되는게 훨씬 좋다"며 "10년도 넘게 걸리는 뉴타운 개발에 연연하지 말고 단타 거래 한번이라도 더 하는게 돈버는 지름길"이라고 말했다.