토지 공부하기...

•  ★ ★生生토지공부~~♡땅 투자
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• 1> 땅 속까지 관심을
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• 자영업자인 K씨(41)는 3년 전 경기도 이천 소재 공장부지 1천평을 평당 10만원에 매입했다.
  그는 주변 시세(평당 13만원)보다 싼 가격에 부지를 샀다는 중개업소의 말을 듣고 매우 흡족해했다.
  그러나 문제는 터파기를 하던 중 발생했다.
  땅 속에서 거대한 화강암 바위가 나왔던 것.
  K씨는 바윗돌을 캐내는 데 평당 17만원의 공사비를 더 들였다.
• 전원생활을 동경하던 L씨(53)는 경기도 양평에서 전원주택지 2백평을 1억원(평당 50만원)에 매입했다.
  그러나 지하수 개발을 하다 낭패를 봤다.
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  강 주변이어서 지하에 물이 많을 것이라고 막연하게 생각했지만 정작 땅을 파들어가자 물을 찾을 수 없어
  다른 곳의 지하수를 끌어오느라 8천만원의 거금을 추가로 들였다.
  강 주변에 거꾸로 물이 적을 수도 있다는 점을 몰랐던 대가를 톡톡히 치른 셈이다.
  수석 전문가인 A씨는 10년 전 충북 제천에서 논 4백평을 1천2백만원(평당 3만원)에 사들였다.
  중개업소에서는 평당 1만5천원이면 살 수 있는 땅을 두 배나 주고 매입했다며 이해할 수 없다는 표정을 지었다.
  하지만 A씨가 그 땅을 산 이유는 농사를 짓기 위해서가 아니라 땅 속의 수석을 캐기 위해서였다.
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  그 땅 밑에는 비싼 수석들이 많이 묻혀 있었다.
  당시 캐낸 수석의 매도 가격은 4천만원에 달했다.
  A씨는 수석으로 재미를 봤을 뿐만 아니라 땅도 덤으로 챙겼다.
  건축업자인 P씨는 지난 96년 경기도 안성에서 논 3천평을 평당 5만원에 매입했다.
  P씨 역시 농사가 목적이 아니었다.
  그 땅 밑에는 건축용으로 쓸 수 있는 모래가 많이 묻혀 있었다.
  실제 그 땅에서는 평당 6만원어치 정도의 모래가 나왔다.
  땅을 볼 때는 땅 속도 봐야 한다.
  물론 보이지 않는 땅 속에 무엇이 들어 있는지 알기 어렵지만 땅 속을 알려는 노력을 게을리하면 안된다.
  자신이 없으면 전문가를 활용하는 것도 방법이다.
  한 지역에서 오래 활동하고 있는 전문가들은 물이 많은 땅인지,돌이 많은 땅인지 비교적 정확하게 알고 있다. 
• <2> 이용 못한다면 인연맺지 말라
• 서울 송파구에 사는 정민수씨(48ㆍ교사)는 퇴직 후 자연휴양림을 운영하는 것이 꿈이다.
  그는 마땅한 땅을 찾기 위해 2년동안 주말마다 다리품을 팔았다. 수도권과 접한 충청ㆍ강원도 지역은 안가 본 곳이 없을 정도였다. 그러던 중 최근 강원도 횡성군 서원면 유현리 수구대부락 초입의 보전임지 9만평이 매물로 나왔다는 소식을 들었다.
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• 매도자가 제시한 가격은 평당 5천원. 평당 4천원 정도의 땅을 매입하길 원했던 정씨는 최종 결정 전 이땅에 대한 컨설팅을 의뢰했다. 이 땅은 골짜기가 깊고 경관이 수려한 편이다. 근처에 한솔 오크밸리가 자리잡고 있고 6번 국도와 중앙도속도로 접근성도 뛰어나다. 횡성이라는 곳에 가장 적합한 개발상품도 자연휴양림이나 휴양도시라는게 전문가들의 중론이다. 그럼에도 이땅은 이용할 수 없는 땅이어서 평당 1천원 정도의 가치밖에 없는 것으로 판단됐다. 우선 경사도가 높아 전체 9만평 중 활용할 수 있는 땅은 적었다. 7부 능선까지는 60도 이상의 급경사지여서 쓸모가 없다. 또 7부 능선 이상은 완만해 주택건립이 가능하지만 도로개설 비용으로 수천만원이 들 것으로 추산됐다. 뿐만 아니라 이땅의 경사도가 너무 심해 보전임지 훼손허가도 나기 어려울 것으로 판단됐다. 산림법 개정으로 보전임지의 활용은 점점 어려워지는 추세다.
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  이런 이유 때문에 주변의 보전임지 가격은 입지에 따라 평당 3천∼1만원선을 형성하고 있지만 이 땅은 1천원 정도로 평가됐다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'과 '산림법' 등이 바뀌면서 무분별한 개발이 억제되고 있다. 개발할 수 없는 땅이 많아졌다는 이야기다.
  이에 따라 토지시장에서는 개발가능한 땅과 그렇지 못한 땅의 가격 차별화가 본격화되고 있다. 그린하우스 21의 진명기 대표는 '현재 토지가격을 보면 외환위기 이전 가격을 회복한 곳도 많지만 그렇지 못한 곳은 더 많다'며 '이용할 수 없는 땅과 잘못 결혼했다가는 평생을 두고 후회하게 된다'고 설명했다.
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• <3> 그린벨트 마을 활짝 핀다
• 서울 서대문구 북가좌동에 사는 박혜선씨(55·보험설계사) 가족은 그린벨트 내 취락마을에 있는 농가주택을 팔기로 매매계약을 맺었다가 낭패를 볼 뻔했다.
  박씨의 부모님은 경기도 고양시 지축동 그린벨트 지역에 농가주택(대지 2백평)과 논 2백평을 보유하고 있다.
  그런데 박씨의 오빠가 동네사람 말만 듣고 이 땅을 2억원에 처분하는 계약을 체결했다.
  아직 중도금을 치르지 않아 위약금만 물면 해약은 가능한 상태.
  박씨는 신문에서 취락마을의 경우 점진적으로 그린벨트에서 해제된다는 기사를 읽은 적이 있어 전문가에게 해약할지 여부를 물었다.
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• 컨설팅 결과 박씨 가족은 그린벨트 내 취락마을의 미래가치와 주변 시세에 깜깜해 막대한 손해를 볼 뻔했다는 결론이 나왔다.
  우선 미래가치를 보자.
  이 땅의 경우 위쪽으로 송전선이 지나는 관계로 주택지로서는 큰 가치가 없지만 가든부지로는 개발이 가능하다. 원주민 주택에 해당되는 데다 건축물 관리대장에 등재돼 있어 용도 변경에 아무 문제가 없다. 북한산을 병풍처럼 바라볼 수 있고 현재 공사 진행 중인 구파발∼송추간 4차선 도로에서 3백m밖에 떨어져 있지 않아 가든부지로 손색이 없다.
  게다가 그린벨트 해제도 예정돼 있다. 주변 시세도 박씨가 판 가격보다 높은 선에서 형성되고 있다. 인접지역 시세는 농지의 경우 평당 1백만∼1백20만원,대지는 평당 2백만원선인 것으로 조사됐다.
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  박씨 부모님 땅의 경우 약점(송전선)이 있다는 것을 감안하면 농지는 평당 70만원,대지는 평당 1백50만원 정도 받을 수 있을 것으로 보인다. 당장 4억4천만원을 받을 수 있는 땅이란 계산이 나온다. 따라서 위약금을 물더라도 2억2천만원이 이익이다.
  그린벨트 내 취락마을이 점진적으로 그린벨트에서 풀리면서 그 가치가 높아지고 있다.
  향후 그린벨트에서 해제되는 땅 가운데 입지여건이 좋은 곳은 도심근접형 전원주택이나 가든 등의 근린생활시설로 인기를 모을 것으로 전망된다. 다만 그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것은 아니다. 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야는 불확실성이 아주 높다.
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• <4> 길이 없으면 가지 마라
• S대 Y교수(45)는 작업실을 겸한 전원주택을 짓기 위해 경기도 용인시 이동면 농지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
  뒤쪽에는 산,앞에는 저수지가 있는 전형적인 배산임수형 집터였기에 기분 좋게 사들였다.
  그러나 즐거움도 잠시.전문가로부터 이 땅은 진입로가 없는 땅,즉 맹지여서 전원주택을 지을 수 없다는 말을 듣고 크게 실망했다.
  알고 보니 Y교수는 동네 이장이 집을 짓게 해준다는 말만 믿고 이 땅을 매입했다.
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• 그러나 계약서 어디에도 이런 내용은 들어있지 않았다.
  소개를 해준 이장은 중개인이 아니어서 책임을 물을 수도 없다.
  또 무허가 중개행위이지만 수수료를 받지 않았기 때문에 법적으로 책임을 지지 않아도 된다.
  한마디로 Y교수는 이장에게 사기를 당해 농사밖에 지을 수 없는 땅을 시가보다 훨씬 높은 가격에 사들인 것이다. 낙향해 살 땅을 찾고 있던 L씨(58)는 경기도 가평에 있는 단지형 전원주택지 5백80평을 평당 7만원에 분양받았다.
  전원주택 부지로 이어지는 농로가 있어 진입도로는 확보된 것으로 판단했다.
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  그러나 이 도로는 지적도상 도로로 구분돼 있지 않은 사유지여서 전원주택을 분양받은 사람들이 이용할 수 없었다.
  전원주택 분양업체가 도로를 확보하기 위해 진입로 개설 예정부지의 소유주와 접촉해 봤지만 가격을 너무 높게 불러 진입로 개설이 불가능했다.
  L씨는 분양업체를 대상으로 소송을 제기했지만 땅값은 고스란히 날리고 말았다.
  전원주택용 땅뿐만 아니라 어떤 땅이든 마찬가지다.
  진입로가 없으면 쓸모가 없다.
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  그래서 시골 땅을 살 때는 가장 먼저 진입로 확보여부를 확인해야 한다.
  도시에서는 일단 길이 나 있으면 사도(私道)라도 막지 못한다.
  그러나 시골에선 아니다.
  지적도상 도로로 구분돼 있어야 한다.
  게다가 시·군에 따라선 지적도상 도로라고 하더라도 사유지이면 이용할 수 없는 곳도 있다.
  다만 진입로 개설 예정지를 매입하거나 토지주에게 사용승낙서를 얻어 진입로를 확보할 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다.
  진입로 개설 예정지를 매입할 때는 시간이 지날수록 가격이 높아지는 만큼 초기에 신속하게 매입해야 한다.
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• <5> 강ㆍ계곡 주변 침수여부 점검을
• 서울 동대문상가에서 자영업을 하는 이갑수씨(45)는 전원생활을 즐기기 위해 2년 전 경기도 여주군 점동면에 있는 관리지역 농지 1천평을 1억원(평당 10만원)에 매입했다.
  맑은 계곡을 끼고 있는 농지였다.
  이씨는 계곡 옆에 그림같은 집을 짓고 살면 남부러울 것이 없다고 생각했다.
  이씨는 땅을 매입하자마자 서둘러 터를 닦은 뒤 토지 전용허가를 얻어 건평 50평짜리 전원주택을 지었다.
  집 짓는데 모두 1억8천만원이 들었다. 입주 직후 이씨는 전원주택 전도사가 될 정도로 전원생활의 묘미에 푹 빠졌다. 그러나 그 해 여름을 지나면서 기쁨은 낙담으로 바뀌었다.
  큰 비만 오면 계곡물이 범람해 집이 침수됐기 때문이다.
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  집중호우나 태풍이라도 오는 날엔 대형 수해를 당할까봐 밤새 불안에 떨었다.
  첫 여름을 보낸 후 이씨는 전원생활을 접었다.
  지금은 구리시에 있는 아파트에 살면서 이 집을 주말용으로 사용하고 있다.
  이씨는 지금 5천만원 정도 손해를 보고 이 전원주택을 팔려고 한다.
  그러나 매물로 내놓은 지 몇 개월이 지났는 데도 사겠다는 사람은 나타나지 않고 있다.
  대개 강이나 계곡 주변 땅은 인기가 높다.
  조망권이 좋아 전원주택 전원카페 펜션 가든 등을 짓기에 적격이기 때문이다.
  그러나 이런 곳의 땅을 살 때는 사전에 반드시 짚어봐야 할 게 있다.
  여름철 침수여부가 바로 그것이다.
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  장마나 태풍이 올 때 수해를 입은 전력이 있는 땅은 가급적 피하는 게 좋다.
  추석 연휴 기간에 몰아닥친 태풍 '매미'의 사례에서 보듯 수해 한 번으로 엄청난 타격을 입을 수 있기 때문이다.
  부득이 이런 땅을 매입할 경우엔 3m 이상 땅을 매립해 침수 가능성을 최대한 줄여야 한다.
  일반적으로 계곡이 깊거나 하천 폭이 좁을수록 침수 확률이 크다.
  또 강이나 계곡 주변 땅은 지반이 약한 만큼 매립한 다음 3년 정도 지난 후 건축하는 게 바람직하다.
  그렇지 않으면 지반 침하가 일어날 가능성이 높다.
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• <6> 진흥구역은 투자가치 낮아
• 서울 종로구에 사는 전업주부 이금자씨(60)는 경기도 고양시 대장동에 밭 2천평을 갖고 있다.
  그린벨트 내에 있는 진흥구역(옛 절대농지) 땅이다.
  이씨는 노후대책을 위해 5년 전 이 땅을 평당 7만원에 샀다.
  그런데 최근 고양시 행정타운이 근처로 이전할 것이란 소문이 돌면서 땅값이 평당 45만원까지 급등했다.
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  땅을 팔라는 권유도 심심찮게 들어오고 있다.
• 이씨는 어떻게 하는 게 좋을까.
  결론부터 말하면 이씨는 이번 매도 기회를 놓치지 않는 것이 좋다.
  무엇보다 이 땅이 진흥구역에 해당하기 때문이다.
  진흥구역이란 정부에서 농사만 짓도록 지정한 땅이라고 보면 된다.
  당연히 개발이 엄격히 제한돼 있어 투자가치가 떨어진다.
  만약 행정타운 이전이 실현되지 않으면 땅값이 떨어질 가능성이 높다.
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  만약 땅을 팔고 난 뒤 행정타운이 실제로 대장동 인근으로 이전하면 어떻게 될까.
  그렇다고 하더라도 이 땅이 수용돼 버리면 이익을 기대하기 어렵다.
  시가로 보상하는 게 아니라 공시지가보다 조금 높은 수준