리모델링 법원 줄패소

리모델링 사업 전체가 법원 판결로 좌초 위기에 직면했다. 리모델링 조합과 조합원 간 법정 다툼에서 조합이 계속 패소하고 있기 때문이다. 법령의 구체적 기준이 수립되지 않은 상황에서 발표된 하나의 판례는 현장에서 커다란 영향을 끼칠 수밖에 없다. 조합과 구분소유자들이 맞붙은 각종 리모델링 관련 소송에서 조합 측이 패소하므로써 결과적으로 판례들은 조합의 사업에 악재로 작용하고 있는 상황이다. 무엇보다 문제는 소송에서 양 측 당사자들이 다투는 내용들 모두가 사업 전반에 걸쳐 큰 영향을 끼치는 굵직한 내용들이기에 그 파장 또한 크다는 것이다. 이에 대해 조합 측에서는 사업을 진행한다는 것이 거의 불가능할 정도라며 푸념하고 있다. 재건축과의 비교 속에서 외풍을 많이 받는 것이 리모델링인데 조합에 불리한 판결로 인해 사업하기가 더욱 어려워지고 있다는 것이다. 한 리모델링 조합 관계자는 “사업 환경이 점점 어려워지고 있어 이에 대한 대책으로 골머리를 앓고 있다”면서 “정부에서 리모델링을 하라고 해서 나름대로 믿고 진행했는데 이런 어려움에 직면하게 됐으니 정부가 직접 해결책을 내놓아야 할 것”이라고 말했다.

 

▲법원 잇딴 조합 패소 판결=서울행정법원과 서울서부지법은 최근 각자 담당한 사건 판결을 통해 리모델링 사업과 관련한 〈주택법〉 규정에 대한 법적 해석을 내렸다. 그 주요 내용들은 △동의서 철회 가능성 △조합설립인가와 행위허가 시 별도의 동의서 징구 △조합의 매도청구권한 4/5 동의 충족필요성 등으로 구분소유자의 권리에 무게를 둔 판결들이다.

 

특히 매도청구권에 대한 판결은 주목해야 할 부분이다. 개인의 사유재산권을 강제로 취득할 수 있는 권리로서 사업에서 조합이 행할 수 있는 강력한 법적 장치다. 하지만 법원은 이러한 매도청구 권한 발생에 대해 엄격한 잣대를 요구해 이에 따른 일선 리모델링 조합의 혼란이 적지 않은 상황이다.

 

서부지법은 판결문에서 매도청구권의 발생부분에 대해 “리모델링사업의 경우 해당 공동주택의 구분소유자들이 주거환경의 개선을 위해 세대수의 증가 없이 오로지 스스로의 부담으로 대수선 또는 증축을 하는 것이므로, 소유자들의 진정한 의사에 따라 행하여야 할 필요성이 크고, 관련 법령 역시 소유자들의 의사를 존중하기 위하여 리모델링 조합의 설립인가 및 행위허가의 요건으로 높은 동의율을 요구하고 있다”며 “하지만 관할 구청장 등으로부터 리모델링 행위 허가를 받을 수 있는 비율의 의결권 동의가 없는 상태에서 조합이 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석할 경우, 리모델링 행위 허가의 요건을 갖추지 못한 조합이 매도청구를 통하여 구분소유자의 의사에 반하여 행위 허가에 필요한 의결권을 갖출 수 있게 된다. 그러므로 구분소유자의 의사를 존중하기 위해 행위 허가의 요건으로서 구분소유자 및 의결권의 높은 동의율을 요구하고 있는 〈주택법〉 시행령 제47조의 취지에 반하게 된다”고 밝혔다.

 

▲사업 중간에 스톱 가능성=매도청구권과 함께 리모델링 사업을 어렵게 하는 부분이 동의서에 대한 부분이다. 재판부 판결에 따르면 일정기간 이전에는 동의서 철회가 가능하다. 조합설립인가 이전까지는 조합설립 동의를 철회할 수 있고 행위허가 이전까지는 행위허가 동의를 철회할 수 있다. 이 부분에서 발생될 수 있는 문제는 한 조합원이 조합설립에는 동의했다가 리모델링 사업에 대한 추진의사가 없어져 행위허가 신청 직전에 행위허가 동의를 철회했을 경우 어떻게 되느냐라는 부분이다. 조합설립인가를 받은 조합은 일단 조합의 지위는 계속 유지할 수 있지만 행위허가 동의율이 부족함에 따라 궁극적으로 행위허가 신청이 불가능한 상태에 처해지게 될 수 있다. 결국 아무것도 할 수 없는 무기력한 상태에 처해지게 된다는 것이다. 이 같은 문제에 대해서도 현행법 상에서는 해결할 방법이 없다.

 

한 리모델링 컨설팅사 관계자는 “사업이란 전체적 측면에서 볼 때 이번 판결들은 사업 자체를 옴짝달짝 못하게 만들어 버릴 수 있는 판결들”이라며 “법 개정을 통해 이처럼 애매모호한 부분을 모두 정상화시켜야 한다”고 밝혔다.

 

▲줄소송 가능성도=이같은 판결 결과를 놓고 판결 사례와 비슷한 상황에서 리모델링 사업을 추진하고 있는 조합원들은 변호사를 찾아 나름대로의 해결책을 문의하고 있는 실정이다. 한 변호사 사무장은 “최근 리모델링과 관련해 사무실을 찾는 사람들이 많다”면서 “동의서 등 관련 서류들을 보여주는데 판례에서 패소한 상황과 비슷한 처지에 놓여 있는 조합들이 많았다”고 밝혔다.

 

또 다른 한 변호사는 최근 리모델링 관련 법령이 미진하다보니 예전 재건축 분쟁에서와 같은 현상이 빚어지고 있다고 제도정비의 필요성을 강조했다.

 

이 변호사도 “리모델링결의 문제 등 본질적인 문제들에 대해 법적 해석이 요구되는 필요성이 많아지고 있는데 일반법적인 〈주택법〉에서 규정지을 수 없는 측면이 있다“면서 ”필요하다면 특별법 형식으로 리모델링 관련 규정을 새로 만드는 것도 의미가 있을 것“이라고 말했다.