신축아파트 계약시 주의사항

 

◈이전등기 절차...

신규아파트 임대차계약 체결시의 중점사항은 역시 입주아파트의 등기시점 입니다

신규아파트는 기존아파트의 2~4일 정도면 등기,등록이 되는것에 반해, 통상 1~3 개월 정도는 기본으로 소요 됩니다.

시공사(중동주공재건축은 대림+대우+현산) 는 신축아파트 완공단계에 조합원과 분양계약자에게 입주자 사전점검일을 정하여(중동주공재건축은 11월 예정) 통보하고, 입주기간을 지정합니다.

분양계약자(조합분+일반분)에게 신축건물을 개방하여 하자 내용을 점검케 하여, 그 내용을 시행사에게(중동주공재건축은 시공사) 제출, 시행사는 하자보수내용을 토대로 하자를 보수 마무리 합니다.

이때, 시공사는 지자체에 신축건물의 사용승인(준공검사)신청을 하여 준공검사를 필하게 됩니다

지자체(원미구청)는 건축설계도면과 다르거나 미비된 사항이 있을경우 사용승인이 나지 않습니다

시행사는 입주기간을 입주자에게 통보한 상태임에 거주에 따른 문제가 거의 없슴으로 가사용승인을 내어

가능한 분양계약자에게 입주하는데 차질을 주지않는것이 일반적인 관행입니다

입주가 시작되더라도, 시행사는 가사용승인시 계속적으로 보완하여 사용승인을 필 하게 되는것입니다.

사용승인을 득한후에는 시공사는 토지,건물에 대하여 보존등기를 신청합니다..

중동주공재건축은 조합원은 보존등기, 일반분은 토지와 건물 등기를 진행합니다.

준공검사 필한후 시공사가 보존등기를 마치면, 분양계약자들은 시공사에 잔금을 납부 이전등기를 하게 됩니다.

때론, 토지와 건물등기 가 동시에 되지않는 경우도 있으나, 먼저 건물에 대해 보존등기가 이루어지고, 나중에 토지에 대한 등기가 이루어지는 경우가 종종 있으니 큰 걱정은 안해도 무방합니다.

◈임대차계약시의 주의사항

분양계약자와 임대차계약을 체결한 임차인은 상당히 불안한 상태가 됩니다

이는, 잔금을 납부 하면 입주지원센타에서 입주증과 열쇠를 반출 받아 입주를 하였지만, 상기내용대로 건물에 대한 등기가 이루어질때까지 최소 1개월 은 기본으로 소요되는 때문에, 잘못되어 문제가 생기면 어쩌나 하는 갈등이 생기게 됩니다.

임대차보증금은 임대인과 임차인간의 채권채무관계 가 성립되지만, 법적으로 보장된 등기등록이 없는 관계로 (담보물권) 향후 배당문제까지 걱정하게 되는것입니다.

허나, 이는 걱정안하셔도 될 사안입니다.

임대인은 이전에 필요한 잔금과 이전등기 서류를 완비하여 법무사에게 지급하고, 임차인은 그에 필요한

잔금을 지급한 상태임에 쌍방 공통목적을 수반함과, 미등기건물에 대한 주택임대차보호법의 적용 또한 그럴 이유가 충분하다 하겠습니다.

다음은 대출에 관한 문제입니다

신축건물 대부분은 대출을 발생시킵니다

아파트의 경우, 시공사와 은행간의 약정에 의해 분양계약자 명의로 대출이 되는것이지요.

엄밀히 말하면 신용대출이지요. 이는 시공사에서 보존등기 필한후에 분양계약자에게 이전등기 를 할때

이 물건에 대한 담보를 제공, 각각의 분양계약자에게 그 물건을 담보로 대출을 전환하는것입니다.

곧, 은행은 시공사의 보존등기를 담보로, 시공사는 분양계약자 각각의 이전등기를 담보로 한다는 말입니다

따라서, 은행에서는 담보대출시 항상 선순위를 요구함에(당연한), 이전등기시 임대차계약에 의해 임차인이 존재하는 경우 대출을 불가합니다.

임차인이 전입을 먼저하는경우 임차인에게 주소를 이전시켜달라 요구하며, 이는 임차인이 협조해야할 사항입니다

계약체결시 이것을 간과하면, 큰 낭패를 보는 경우가 있습니다.

늘 은행은 선순위가 되는것이지요..

만약에 저당권이 실행됐을때 선순위 금액과 후순위 금액의 합을 따져 아파트시가 금액의 최저낙찰가를 시장상황에 맞혀 권리분석 하여 잉여가 있을때는 아무런 문제가 없을 것임을 판단 하시기 바랍니다.

물론 전입과 입주,확정일자는 배당의 기본조건임에 필수사항입니다...

임차인은 대부분 채권채무 없는 물건을 선호하지만, 대부분 등기미필한 신축건물에 중도금 대출이 있기때문에 감안하고 임대차게약을 체결합니다.

임대차계약시 특약사항으로 선순위담보대출금액을 작성명기하고 자신의 임대차보증금을 합산 권리분석을 하여 안전한 거래를 지향해야합니다..

다음은 부착물에 대한 사항입니다

베란다샤시 설치문제는 임대인의 지연과, 샤시시공업자의 고의과실에 의해 입주일까지 완공되지않아 낭패를 보는 경우도 있슴에 계약서상에 명기하고, 혹 시공사(중동주공재건축조합 포함) 에서 잔금납부후 열쇠를 반출 샤시및 확장시공을 하도록 하는 경우도 있으니, 확인하시기 바랍니다..

조합에서 키 반출을 잔금후 하도록 하는 경우는 지정법무사 에게만 하도록 하는 일반의 성격도 있으나, 원활한 입주를 위해 협조사항으로 부탁하는 것이라 여겨 가급적 따라주는것도 그리 나쁘지 않다 생각됩니다.

각 시공사 마다 입주시 잔금납부전에 샤시및 확장 을 하도록 하는곳도 있고, 잔금납부전에는 하지말도록 하는곳도 있으니 감안하시기 바랍니다

중동주공재건축(팰리스 카운티)은 아마도 잔금지급후 가능할것으로 보여집니다

허나, 사전점검후의 세입자의 임대차계약 체결전에 현장답사는 통상 임대인과 동행(부득이한 경우 위임장 첨부) 키 불출을 하는 경우가 많습니다..

또한 시공사별로 별도제공하는 옵션을 임대인이 가져가는 경우도 있으니, 계약체결시 이러한 내용을 명기함이 현명할것입니다.

임차인이 입주하는 날에는 임대인이 임차인의 잔금을 받아 시공사에 납부를 합니다-대환,전환처리

지정 은행에 납부하고 납부확인서(입금영수증)를 받아 입주지원센타에 방문 키및 물품을 지급받고 입주지원센타 직원과 동행 시설점검과 인수계약서를 작성 명도확인하여 입주를 개시 이사짐을 들여오게 됩니다..

잔금지급후 물건명도시까지 상당한 시간이 소요되니 감안하시고, 이사짐센타에는 이러한 사항을 이사계약 체결시 충분히 설명하여 추가시간에 대한 독촉성 추가비용을 지불하는 실랑이를 없애기 바랍니다

또한, 평일이 아닌 토,일요일에는 은행과 입주지원센타의 휴무로 입주가 불가하오니, 부득이한 경우 평일에

잔금을 지급 모든 제반 입주사항을 체크하고, 이행해야할것입니다

따라서, 신축아파트 임대차 계약시에는 선순위 근저당 원리금을 명시하고, 입주후 일정기간후에 이전등기가 경료된다는 점, 시설물에 대한 임대인의 반출금지, 잔금후의 샤시,확장문제 등등을 특약사항에 명기 임대인과 임차인간의 불필요한 소모적인 언쟁은 사전에 에방하고 즐거운 입주가 되도록 꼼꼼히 챙겨야할것으로 보입니다