투기지역해제 대출가능금액

오는 11월부터 투기지역과 투기과열지구 일부가 해제될 전망이다. 해제가 되면 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)이 모두 상향 조정된다. 결국 금융규제가 우회적으로 완화되는 셈이다.

 

현재 금융당국은 시중은행들이 투기지역 및 투기과열지구에서 6억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 할 경우 LTV와 DTI를 40%로 적용하도록 엄격하게 규제하고 있다.

 

그러나 투기지역에서 해제되면 LTV와 DTI가 모두 60%까지 확대되기 때문에 대출 규제가 자연스럽게 완화되면서 대출 가능금액도 늘어나게 된다.

 

 

실제 연소득 5천만원인 직장인 A씨가 시세 7억원 주택을 산다고 가정했을 때 현재 LTV(40%)로 최대 2억8천만원까지 빌릴수 있다. 여기서 LTV는 ‘Loan to Value ratio' 머릿글자로 주택담보대출비율을 뜻한다.

 

집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집 자산가치를 얼마나 인정해주는지를 비율로 표시한 것이다. 즉 7억짜리 아파트의 자산가치를 2억8천만원(7억 * 40%)까지 인정해 줬다고 보면 된다.

 

하지만 실제로 대출 받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분할 것에 대비해 방 1개당 소액임차보증금 등을 빼고 대출해 주기 때문이다.

 

여기에 DTI를 적용하면 대출금액은 더 작아진다. DTI는 ‘Debt To Income ratio’ 머리글자로 총부채상환비율을 지칭한다. 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원금과 이자 상환액, 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다.

 

다시 말해 LTV처럼 주택에 가격에 비례해서 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정하는 것이다.

 

연소득 5천만원인 A씨가 7억원짜리 아파트를 산다고 가정할 때(LTV 40% 적용으로 2억8천만원까지 대출 가능하다고 가정) DTI 40%를 적용하면 2천만원(5천만원 * 40%)은 원금과 이자를 갚는데 쓸 수 있게 된다. 즉 1년 동안 매월 1백60만원씩 원금과 이자를 갚아나갈 수 있단 소리다.

 

따라서 이자율 8%에 10년 만기 원리금균등상환 조건으로 빌린다면 1억9천만원 가량을 빌릴 수 있다.

 

그렇다면 투기지역 해제로 대출 가능 금액이 얼마나 늘어날까?

 

같은 조건으로(연소득 5천만원, 금리 8%) 7억짜리 아파트를 구입했을 때 LTV는 일단 4억2천만원(7억 * 60%)까지 늘어난다. 약 1억4천만원 가량을 더 빌릴 수 있다.

 

여기에 DTI규제가 완화된다면 원금과 이자로 갚을 수 있는 금액이 3천만원까지 늘어난다. 따라서 최종 대출이 가능한 금액은 약 3억원에 달한다.

 

결국 DTI와 LTV 완화로 1억1천만원까지 더 빌릴 수 있게 되는 셈이다.