서울 재건축 용적률 현황

서울 재건축 용도변경으로 용적률 상향

소형ㆍ임대주택 비율은 현행대로 유지키로

재건축 규제 완화에 촉각을 곤두세우고 있는 서울 대치동 은마아파트. 정부의 '11ㆍ3대책'을 통해 재건축 아파트의 소형아파트 의무비율을 지역 실정에 따라 탄력 적용하기로 했음에도 불구하고 서울시는 재건축할 때 소형아파트 건립비율을 종전대로 20% 선을 유지하도록 유도키로 했다. 서울시 고위 관계자는 6일 "정부의 11ㆍ3대책에 담긴 재건축 활성화 취지는 공감하지만 서울시로선 서민들을 위한 소형주택, 임대주택 확충은 포기할 수 없는 부분"이라며 "정부정책에 최대한 협력하되 소형주택은 계속 짓도록 하겠다"고 말했다. 서울시의 이 같은 방침은 정부의 '11ㆍ3대책' 핵심 중 하나인 60㎡ 이하 소형주택 의무건축 비율 완화와 상충된다. 이에 대해 이 관계자는 "재건축 단지별로 적극적인 '종(용도지역) 상향' 등 다각적인 방법을 통해 정부정책을 뒷받침하면서 소형주택은 확충해 나갈 것"이라고 말했다. 즉 소형주택을 많이 짓는 재건축단지에 대해선 현재 국토계획법상 일반주거지역 1종(용적률 200%), 2종(250%), 3종(300%) 등으로 돼 있는 용도지역을 상향 조정하는 방법으로 실제로는 용적률을 높여주는 효과를 준다는 방안이다. 서울시 관계자는 "소형주택이나 임대주택을 고려하는 재건축단지에 대해선 해당 지역 인근의 전체적인 지구단위계획은 물론, 위치(역세권 등)나 근린시설을 고려해 과감한 '종 상향'을 고려할 방침"이라고 설명했다. 지금까지 서울시는 1종 일반주거지역을 150%로 제한하는 등 용적률을 낮게 유지하는 대신 저밀도 개발이나 도시미관 설계 등에 용적률 인센티브를 줘왔다. 그러나 최근 정부의 11ㆍ3대책 이후 용도변경 카드까지 꺼내든 셈이다. 용도지역 변경은 서울시 도시계획위원회의 결정사항이므로, 자치구가 용도지역 변경에 대한 도시계획안을 올릴 경우 서울시가 이를 긍정적으로 받아들일 가능성이 높아졌다는 분석이다. 이렇게 될 경우 현재 1종 일반주거지역은 2종으로, 2종 일반주거지역은 3종으로 상향 조정이 가능하다. 서울시 조례에 따른 용적률이 170%인 1종은 2종으로 올라가면 190%, 190%인 2종은 3종으로 상향 조정되면 230%로 올라간다. 다만 3종 주거지역은 준주거지역(400%)이나 상업지역(600~800%)으로 용도를 변경할 경우 특혜시비가 있으므로 층수 제한 완화 등을 고려하고 있다. 서울시 관계자는 "현재 서울시가 제시하고 있는 용적률을 일괄적으로 올려 줄 수도 있지만 이 경우 수혜를 받는 재건축뿐 아니라 모든 지역에서 난개발이 염려되므로 지역별로 혜택을 주는 용도지역 변경을 선택한 것"이라고 말했다. 서울시는 11ㆍ3대책 발표 이후 지자체 차원의 후속대책을 논의해 왔으며 최근 국토해양부와 협의에서 이 같은 방향으로 가닥을 잡고 실무논의를 벌이고 있다. 서울시는 이 밖에도 에너지 절감, 친환경 자재 사용, 도시 미관형 디자인 설계에 대해서나 토지 기부채납(도로확보 등의 목적)에 적극적일 경우 용적률 인센티브를 주는 방안도 함께 강구하기로 했다. [김선걸 기자 / 이호승 기자]