임대사업

50세 주부입니다. 얼마전 남편은 중풍으로 돌아가신후 혼자생활하고 있습니다.
생활비를 마련하려고 하는데 너무 막막합니다.
이제 나이도 있고해서 마땅히 할것도 없습니다.

부동산 1 상속받은 아파트
부동산 2 재건축중인 아파트 2년후 완공예정
부동산 3 근린상가(임대사업중) 월세 80만원 나옵니다.

여유자금 4억으로 소형주택임대사업을 하는 것이 좋은가요?
아님 아파트 단지내 상가를 임대사업을 하는것이 조은가요?

주택임대업을 할 경우,
2년후 부동산 1을 처분하고 부동산2로 이사를 가고싶은데 만약에 부동산 1을 매매하면
그때에 불리함은 있다고 하는데 자세히 알고싶어요.
주택임대사업은 나중에 시세차익이 있다고 집근처 부동산은 권하더군요.

저와 같은 경우는 어느쪽이 더 유리한가요?
아파트 단지내 상가로 월수익율은 보통 6% 고 안정성이 있다고 하더군요.
조은 방법을 알려주세요.

현재 회원님의 경우 별도의 소득이 없으시기 때문에 지속적으로 고정 수익이 나오는 수익형 부동산에 대해서 고민하실 필요는 있으십니다. 다만 현재 부동산 시장이 외환위기 이후 최대 침체기로서 경기에 다소 민감하게 반응하는 수익형 부동산의 매입은 매우 신중하셔야 한다는 점 인지하셔야 합니다.

부동산 임대 사업을 고려하고 계시다면 임대수익률, 향후 시세 차익 외에도 기회비용에 따른 희망 수익률 (예를 들면 4억이라는 자산을 다른 곳에 투자 했을 때 기대하는 수익률) 과 향후 주택을 매도시에 지불하게 되는 세금 등을 종합적으로 고려하여야 합니다.

현재 상속받은 주택과 그 밖의 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세 여부를 판단합니다. 즉, 상속받은 주택 외의 일반 주택을 양도하는 경우 무조건 비과세하는 것이 아니라 1세대1주택으로 보는 것이므로 당연히 비과세요건을 충족한 경우에 한하여 비과세를 받을 수 있습니다.

다만 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 9~36% (2년 후 6~33%)일반 누진세율을 적용하여 과세합니다. 다만, 상속받은 날부터 5년이 경과하여 양도하는 경우에는 원칙적으로 양도소득세 중과세대상(50%)이 될 수 있습니다.

따라서 상속받은 주택 (부동산 1)을 먼저 매도하실 경우에는 양도소득세가 과세되지만 일반 주택 (부동산 2)를 매도하실 경우에는 1주택자로서 3년의 보유기간 (서울, 과천, 제1기 신도시는 2년 거주요건)을 충족했다면 양도소득세 비과세 됩니다.

그러나 현재 2주택을 보유하신 상태로서 임대사업자로 다른 주택을 더 매입하실 경우에는 회원님은 1세대 3주택 이상 보유자로서 85㎡이상 주택을 매도하시는 경우에는 양도소득세 60%가 중과되며 장기보유특별공제도 배제된다는 점 인지하시기 바랍니다.

다만 임대사업을 등록한 후 면적은 85㎡ 이하로서 취득 당시 공시가격 3억원 이하인 주택이어야 하며, 10년 이상 보유한 주택에 대해서는 양도세가 중과되지 않습니다. 이러한 세금 관계 반드시 인지하신 매입을 고려하셔야 합니다.

현재 아파트 단지 내 상가의 경우 고정적인 임대 수익이 나온다고 하더라도 6%의 고정 수입으로서 시중 제2 금융권 수익률 보다 낮은 편이고 또한 매입 하신 후 금액보다 단지 상가 매입가 떨어질 가능성 높기 때문에 현 시점에서는 가급적 매입 피하시기 바랍니다.

회원님은 양도세로 인한 세금 부분이 커지는 편이고 현 시점에서는 매수 세력이 극히 적기 때문에 무리하게 부동산을 매입하시기 보다는 양도세비과세로 주택을 줄이신 이후 현금을 보유하신 후에  경기가 좀 더 나아지는 상태에 수익형 부동산 매입 고려하시는 것이 실익 있으실 것으로 판단됩니다.