부동산 규제완화 시기

참여정부 규제 사실상 무장해제..부동산시장 웃음 되찾을까

파이낸셜뉴스 12/22 06:00

기축년 새해에는 이명박 정부 들어 10여차례에 걸쳐 내놓은 각종 부동산 규제완화대책이 본격 시행된다. 이에 따라 이들 대책이 시장에서 위력을 발휘할 수 있을지에 관심이 쏠리고 있다.

21일 정부와 부동산 업계에 따르면 내년에 1가구 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 기간이 단축되고 1가구 2주택자의 양도세 중과도 한시적으로 면제돼 양도세 부담이 크게 줄어든다. 종합부동산세 과세기준도 현행 공시가격 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향 조정돼 종부세 부담이 줄어든다. 각종 재건축 규제와 분양권 전매제한 등도 지금보다 대폭 완화된다. 참여정부 때 집값을 잡기 위해 만들어진 대부분의 부동산 규제가 사실상 철폐된다.

따라서 부동산 투자자나 실수요자들은 내년에 바뀌는 제도를 잘 살펴볼 필요가 있다.

■양도세·종부세 부담 대폭 경감

내년 1월 1일부터는 소득세법 개정에 따라 양도세 세율과 과세표준 구간이 조정된다. 현행 9∼36%인 일반세율은 6∼35%로 낮춰지고 1000만∼8000만원인 과세표준 구간은 1200만∼8800만원으로 조정된다. 1가구 1주택 장기보유특별공제도 확대돼 앞으로 연 8%씩 10년간 최대 80%까지 공제된다. 지금은 연 4%씩 20년간 최대 80%를 공제해 주고 있다. 이 세법 개정안은 1월 1일 이후 거래 또는 등기(잔금 납부)가 이뤄지는 분부터 적용된다.

다주택자의 양도세 부담도 줄어든다. 내년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하거나 신규 취득한 주택에 대해 1가구 2주택은 6∼35%(2010년 6∼33%)의 일반세율이, 3주택 이상은 기존 60%보다 낮은 45%의 세율이 적용된다.

종부세 과세기준도 세대별 합산으로 6억원 초과에서 인별 6억원 초과로 바뀐 가운데 1가구 1주택 단독명의자에 대해 기초공제 3억원을 인정,기준 금액이 사실상 9억원 초과로 상향 조정됐다. 여기에 현행 1∼3%인 종부세율이 0.5∼2%로 낮아졌고 과표 적용률과 세부담 상한선도 지난해 수준인 각각 80%, 150%로 동결됐다.

1가구 1주택 종부세 대상자에 대한 혜택도 늘어 납부대상자가 60세 이상인 경우 10∼30%까지 세액이 공제되고 5년 이상 보유자는 최저 20%의 장기보유 세액공제를 받게 된다.

내년 1월부터 2011년 말까지 비수도권에서 매입한 1주택에 대해 종부세가 면제된다. 따라서 수도권에 4억원짜리, 비수도권에 3억원짜리 주택을 가진 2주택자의 경우 비수도권 주택이 합산대상에서 빠지게 돼 종부세를 물지 않게 된다. 종부세법 개정안은 법 개정을 거쳐 내년 12월 종부세 납부분부터 본격 적용될 예정이다.

■재개발·재건축 규제 대폭 완화

내년부터 재건축 용적률을 법정 한도인 최대 300%까지 적용받을 수 있다. 다만 정비계획상 용적률 초과분에 대해 30∼50%를 보금자리 주택으로 지어야 한다. 이에 따라 서울지역 재건축단지의 경우 서울시 조례가 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%보다 종별로 40∼70% 정도의 용적률을 더 받을 수 있게 된다. 재건축 단지의 소형 아파트 건설의무비율도 완화될 예정이다. 지금은 재건축 때 60㎡ 이하 20%,60㎡ 초과∼85㎡ 이하 40%로 정해진 중소형 비율을 85㎡ 이하 60%로 통합해 지자체별로 차등 적용하도록 바뀐다. 실제 시행은 내년 상반기 이후에나 가능할 전망이다.

내년 상반기 중에는 현행 두 차례로 돼 있는 재건축 단지의 안전진단도 한 차례로 줄어 관련 절차에 소요되는 기간이 3년에서 1년 6개월로 단축된다.

재건축 조합원 지위양도도 자유로워진다. 지금은 조합설립 인가 이후에는 조합원 분양권 전매가 금지됐지만 앞으로는 설립인가 이후라도 조합원 자격을 자유롭게 사고 팔 수 있게 된다. 이 방안은 현재 국토부가 도시 및 주거환경정비법 개정안을 마련해 국회 법사위에서 논의 중이며 본 회의를 통과하면 내년 상반기부터 시행될 예정이다.

대신 재개발구역의 지분쪼개기는 원천 봉쇄된다. 국토해양부는 지분 쪼개기를 원천 봉쇄하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 국회에 제출, 현재 법사위 심의 중에 있으며 상반기 중 시행한다는 계획이다. 개정안은 재개발(뉴타운 포함) 지역에서는 정비구역 지정 전 지자체장이 정하는 조합원 인정 기준일까지 토지를 소유한 사람만 조합원 자격을 인정하고 나머지는 현금으로 청산한다.

■보금자리 주택 본격 공급

내년 하반기 중 전국 5∼6곳에서 시범사업을 통해 보금자리 주택이 공급된다. 보금자리 주택은 공공부문 임대(국민임대, 장기전세, 영구임대, 공공임대) 및 공공분양 아파트를 통합한 개념이다. 종전 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 ‘단지형 다세대 주택건설 제도’가 도입된다.

이 밖에 내년 1월 1일부터 부동산 중개 사고가 발생했을 때 거래당사자는 최고 2억원까지 손해배상을 받을 수 있게 된다. 중개업자의 손해배상책임 보장 금액이 개인은 현행 5000만원에서 1억원으로, 법인은 1억원에서 2억원으로 상향 조정됐다.

/shin@fnnews.com 신홍범기자