부동산 전망

2009. 1. 16. 09:30부동산 정보 자료실

★ 부동산 전망 ★
 
  
천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.
특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.
 
수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.
 
과거의 부동산 폭등 흐름을 테마별로 구분해 보면 다음과 같습니다.
 
2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-
2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-
2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-
2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.
2008년 하반기- 미국발 금융 위기. 정부의 메가톤급 규제 완화
위의 흐름을 바탕으로 2008년 하반기 이후에 예상이 되는 시세 흐름 시나리오입니다.
 
2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상
2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.
2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.
 
아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은
명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.
 
여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나
갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.
 
우선 2006년~2008년 현재의 부동산 등락 현황을 분석하여 앞으로 오를 곳과 조정할
곳을 예측해 보겠습니다.
 
1. 2008년 말~2009년 오를 지역
 
- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳
- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축
- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가
- 서울 및 수도권 모든 지역 유망한 분양. 미분양. 분양권
 
 
2. 2008년 말~2009년 내내 조정을 보일 지역
 
- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.
- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등
- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.
 
3. 2008년 말~2009년 평범한 흐름을 보일 지역
 
- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.
- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.
 
서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.
그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?
2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.
동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과
수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.
 
특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의
탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.
 
그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?
시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서
매수 여부를 판단하시기 바랍니다.
 
특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을
꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에
있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.

위의 내용은 2008년 8월 경에 쓴 내용입니다.

4. 현 상황에서 얼추 들어 맞고 있는 사항들을 정리합니다.

1. 2006년 폭등 지역- 2009년 상반기 장기 조정을 끝내고 상승 - 적중
2. 2007~2008년 폭등지역- 본격적인 조정-적중
3. 북고남저(강북상승.강남하락) 현상이 남고북저로 전환(강남상승,강북하락)- 적중
4. 소강대약(소형상승 중대형 하락)이 대강소약(중대형 상승, 소형하락)으로 전환-진행중
5. 강남 재건축 상승은 버블7등 2006년 상승의 도화선- 적중, 버블7지역 급매 소멸 중
6. 정부의 단계별 규제 완화- 적중

특별한 악재가 없는 한 2009년 상반기 이내로 강남 재건축 상승- 강남권
상승- 분당.용인.수원권 상승- 수도권 남부 및 하락 폭 큰 신도시 상승의 연쇄 고리는 이미
시작이 된 상황입니다.

매도자는 당장 상승의 쾌감을 느낄 수 없겠지만 매수자는 초급매물이 사라지는 아쉬움을 피부로
느낄 수 있습니다.

부동산은 주식처럼 관망할 성질이 되지 못하므로 실수요자와 투자 수요자는 초급매물이
거래 없이 씨가 마르기 전에 강남-분당-용인 빅3와 수도권 남부권 및 2년 이상 하락한
지역에관심을 갖고 적극적인 매수 작업을 펼쳐야 할 시기입니다.

위의내용을 좀 더 알기 쉽게 세분화 하겠습니다.
1. 강남 재건축 상승-
2. 분당.용인 등 하락 폭 큰 지역 눈에 띄게 하락 폭 둔화. 초급매물 거래
3. 분당.용인 등 상승세 반전(1차 설이후 2차 3월봄, 3차 상반기이전 중으로 상승할 것)
4. 분당.용인 등 폭등 장세 (1차 설이후 2차 3월봄, 3차 상반기이전 중으로 폭등할 것)
  - 상승과 폭등의 시세는 강남 재건축의 상승 폭에 달려 있지만, 최소한 2006년 예전
    최고가 시세 유력

상승기에는 거래 없이 매도 호가만으로도 초급등할 수 있습니다.

감사합니다.