집값 하락분 보증

종합부동산세 과세기준 상향과 재건축 용적율 상향

■종합부동산세 과세기준상향과 세율인하

올해부터 종합부동산세 과세기준이 헌법재판소의 위헌 판결로 '세대별 6억원'에서 '인(人)별 6억원'으로 바뀐 가운데, 1가구 1주택 단독명의자에 대해서는 기초공제 3억원을 인정해주게 된다.

또 1~3%인 종부세율도 0.5~2%로 낮아진다. 단 부부공동명의자 및 1가구 2주택 이상자에 대해서는 각종 공제 혜택이 주어지지 않는다. 기초공제(3억원)는 물론 고령자 세액공제, 장기보유자 세액공제에서 모두 제외된다. 새로운 종부세법 개정안은 2009년 12월 납부분부터 본격 적용될 전망이다.

지방 부동산시장 지원을 위해서도 올해부터 3년간( 2011년 12월 31일까지) 비수도권 소재 1주택에 대한 종부세도 비과세된다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 외 지역의 주택은 종부세 합산과세 대상에 포함하지 않는다.

한편, 부부공동명의자 및 1가구 2주택 이상자에 대해서는 각종 공제 혜택이 주어지지 않는다. 이들의 경우 기초공제 3억 원을 비롯해 고령자 세액공제, 장기보유자 세액공제에서 모두 제외된다.

■재건축 용적률 상향?절차 간소화

올해부터 재건축 아파트 용적률이 최대 300%까지 높아진다. 서울 지역의 경우 서울시 조례에서 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%보다 40~70%포인트 높은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%를 적용받을 수 있게 된다.

동시에 소형주택의무면적비율도 완화되었는데 그동안 재건축을 할 때에 20%를 60㎡ 이하로, 40%는 60㎡ 초과∼85㎡ 이하로 짓도록 돼있었지만 60% 이상을 85㎡ 이하로 지으면 된다.

안전진단 절차 간소화도 2009년 초부터 시행될 것으로 보인다. 또 재건축 아파트에 대한 조합원 지위 양도 금지 조항도 같은 법 개정을 통해 올해부터 가능해질 전망이다.

■ 서민용 주택 시범공급

국토부는 국민임대주택건설특별법 개정안이 국회 소위를 통과되는 대로 법사위와 본회의를 거쳐 전국 5~6곳에 보금자리주택 시범사업을 벌일 계획이다. 이에 올해 6월까지 시범지구 지정을 하고, 하반기 중으로 분양이 이뤄질 전망이다. 이때 분양은 사전예약제 방식으로 진행된다.

한편, 종전 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 ' 단지형 다세대' 제도가 도입된다. 도심 내 서민용 주택공급 효과를 극대화하기 위해 세대 규모는 85㎡ 이하로 규정하며, 주택법시행령, 주택건설기준규정, 주택공급규정, 건축법시행령 등의 주택법 하위법령 개정을 통해 올해부터 본격 공급될 것으로 보인다.

■ 집값 하락분 보증, 대출 연장

올해부터 일반 주택담보대출의 만기가 돌아왔을 때 담보로 잡힌 집값이 하락했더라도 금융공사가 보증을 해 기존 대출금 그대로 만기를 연장할 수 있게 될 전망이다. 집값 하락분에 대한 주택담보대출 만기 연장 기준도 6억원에서 9억원으로 상향 조정하기로 했다.

대출조건 재약정시 '담보인정비율 초과액'을 100% 보증(최대 1억원)해주겠다는 것이다. 연간 5~10% 주택가격 하락시 향후 3년간 1조5000억원에서 4조2000억원의 보증수요가 예상된다.

이러면 대출자는 대출 만기를 기존 대출금 그대로 연장할 수 있다. 주택담보대출의 만기도 은행별로 최장 30~35년, 거치기간은 최장 5~10년 연장된다. 변동금리 대출을 고정금리 대출로 전환할 경우 중도 상환 수수료를 면제해 금리부담도 덜어주기로 했다.

■부동산 거래 중개사고시 손해배상 확대

올해부터 부동산 중개사고가 발생했을 때 최고 2억 원까지 손해배상을 받을 수 있게 됐다. 국토부는 지난 9월 2일 이 같은 내용의 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한 법률 시행령 및 시행규칙을 개정했다.

따라서 중개업자의 손해배상책임 보장금액이 개인은 현행 5,000만 원에서 1억 원으로, 법인은 1억 원에서 2억 원으로 확대조정됐다

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]