부동산 노후준비

최근 고령화 사회로 접어들면서 노령인구의 급격한 증가로 노후대책이 사회적인 이슈가 되는 가운데 노후대책과 관련된 리서치가 발표되면서 관심을 끌고 있다. 삼성생명 라이프케어연구소의 남녀 5천명을 대상으로 설문조사를 한 결과를 살펴보면 “ 인생에서 가장 중요한 문제가 무엇인가?”라는 질문에 노후준비가 55%를 차지하면 1위를 차지했다. 반면, “노후준비를 하고 있는가?” 라는 질문에 30%는 노후대책이 전혀 없다고 답변했다.
이렇듯 노후준비가 꼭 필요하다는 인식은 하고 있으나, 하루하루 살아가기 바쁘다는 이유로 소홀히 하며 특별한 준비나 대책을 마련하지 못하는 경우를 많이 볼 수 있다. 노후준비는 하루라도 빨리 시작하는 것이 바람직한데 노후준비 방법으로는 예금, 적금, 부동산 운용, 국민연금 등이 일반적으로 사용되고 있다.

 

한 컨설팅업체의 조사에 따르면 일본은 노후대책으로 주식을 선호하고, 한국은 부동산을 선호하는 것으로 나타났다. 그럼, 대한민국 국민이 가장 선호하는 부동산으로 노후준비를 할 때 어떤 점에 중점을 두고 어떻게 준비를 해야 할지 알아보도록 하자.
먼저, 은퇴 이후의 소비패턴을 예측해서 고려해야 한다.

 

일반적으로 은퇴를 하면 수입이 줄어든 만큼 지출도 함께 줄어들 것으로 생각하지만, 품위유지비, 경조사비, 여가비, 생활비 등 기존의 지출패턴은 줄어들지 않으면서 의료비, 자녀 결혼비 등의 추가되는 비용으로 인해 지출이 더 늘어날 수 있음을 감안해야 한다. 기존의 생활수준을 유지하면서 사망 시까지 안정적인 수입원을 확보하는 방안을 부동산적인 측면에서 구체적으로 살펴보자.

1. 임대수익용 부동산을 확보하라.
임대수익을 목적으로 하는 부동산상품으로는 상가와 오피스텔이 대표적이다. 상가는 안정적인 임대수익을 바라볼 수 있으며 향후 부동산가격상승으로 인해 투자수익까지 노려 볼 수 있는 일거양득의 상품일 수 있으나, 초기 투자비용이 과다하다는 점 때문에 일반인이 쉽게 접근하기 어려운 단점이 크다. 
소액으로 투자할 수 있고 고정적인 임대수익을 기대할 수 있는 부동산상품으로는 도심권에 위치한 소형 오피스텔, 다가구, 다세대 등의 소형부동산을 들 수 있다. 특히, 오피스텔의 경우 풍부한 수요층을 바탕으로 하는 강남대로, 테헤란로, 마포, 여의도 주변의 중심상업지 및 역세권을 중심으로 물색하고, 다가구 및 다세대는 재개발지역 및 임대수요가 높은 지역을 중심으로 물색하는 것이 바람직하다. 소형부동산에 투자하면 최소 은행이자수익보다 높은 임대수익과 향후 시세차익까지 기대할 수 있어 안정된 노후를 대비 할 여력이 생긴다. 

2. 거주 부동산을 임대수익용으로 전환하라.
임대수익용 부동산을 확보 할 여력이 없는 경우에는 현재 거주하고 있는 주택을 임대수익용으로 전환하는 것도 생각해 볼 수 있다. 현재 주거하고 있는 주택을 다세대, 다가구 주택으로 전환하여 일정수준의 고정수입을 확보하는 방안도 바람직하다. 거주용 부동산이 아파트일 경우 평형을 줄여 작은 평형의 아파트로 이전하고 남은 차액부분을 재투자 하거나 노후준비비용으로 활용하는 것도 노부부만 생활하는 가정에서는 바람직하다. 작은 평형으로 이사하면 관리비 등 매월 고정비용은 줄어들게 되며, 주택가격의 차익만큼은 여러 방면으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.  

3. 전원주택은 실속형으로 꾸며라. 
공무원이었던 권모씨가 정년퇴임을 했을 때 그 동안 생각했었던 어릴적 전원생활을 생각하며 고향으로 내려가 살고 싶은 마음도 있고 소일거리와 생활비를 충당하기 위해 팬션 사업을 하기기로 마음먹었다. 권모씨는 팬션사업이 적합한 지역을 찾다가 팬션사업이 가장 유망하다는 컨설팅업체의 소개로 강원도 횡성에 팬션을 구입하고 전원생활에 들어갔다. 하지만, 불과 몇 달도 안되어 권모씨는 전원생활에 회의를 느끼며 뒤늦은 후회를 했다. 팬션을 방문하는 고객수가 턱없이 적어 생활비에도 못 미쳤으며 그나마 팬션사업에 투자한 대출금 이자를 내고 나면 몇 푼 손에 쥐지도 못했다. 또한, 넓은 집청소 및 침구 빨래, 집주변 가꾸기가 끝도 없이 이어졌고, 인터넷 홍보를 하는 작업도 쉽지 않았다. 은퇴 후 전원생활을 고려하시는 분들께는 농가를 활용한 실속형 전원주택 위주로 접근하는 것이 바람직하다. 1~2억원 이하 금액으로 구입할 수 있는 소형농가를 대상으로 하는 것이 좋으며, 찾다 보면 텃밭까지 딸려 있는 경우도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 또한, 빈농가를 구입한 후 건물을 리모델링 하는 사례도 늘어나고 있다. 전원주택을 선정할 때는 교통이 용이하고 도심과 멀지 않은 도심 인근의 저가형 농가를 대상으로 하는 것이 바람직하다.

4. 역모기지론를 이용하라. 
역모기지론은 장기주택저당대출이라고 한다. 특별한 수입원이 없는 65세 이상의 고령자들이 본인소유의 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 연금형식으로 대출받는 제도이다. 이 제도를 활용하면 안정적으로 종신생활자금을 받을 수 있다. 가입자 본인과 배우자는 사망시까지 월정액의 지급금을 받을 수 있어 종신생활자금으로 활용 할 수 있으며, 이사를 가지 않아도 된다는 장점이 있다. 다만, 역모기지론은 현재 거주중인 주택을 줄여 이사를 하고 남은 차액으로 금융기관에 예치해 이자수익을 취하는 방식과 비교해 이해득실을 꼼꼼히 따져보고 판단하는 지혜가 필요하다.

그 외, 은퇴 후 해외투자이민을 생각하는 경우도 있는데 해외투자이민은 신중에 신중을 거듭해서 검토해야 한다. 과거이민형태가 미국 등 해외에서 3D업종에 종사하는 생계형 취업이민이었다면, 점차로 투자 및 사업이민으로 빠르게 확대되었고, 은퇴 후 해외투자이민도 증가하고 있는 추세이다. 특히, 은퇴 후 해외투자이민의 경우 풍토 및 향수병, 생활고 등으로 실패를 하고 후회하는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있으므로, 사전에 국가별 특성 및 적응 여부를 장기간에 걸쳐 검토해야 후회가 없을 것이다.

생활모습과 살아가는 방식을 모두 달라도 노후에 경제적인 걱정 없이 행복한 노후생활을 하는 것은 모든 사람들의 바람일 것이다. 그것의 일환으로 실물자산인 부동산을 이용하여 다양한 형태로 노후대비를 하는 노력을 하루라도 빨리 시작해서 충분한 대비를 해야 할 것이다. 
은퇴 후 부동산 운용의 원칙은 “지키는 투자”를 원칙으로 해야 한다. 기존의 공격적인 투자방식으로 다소 위험을 감수했다면 은퇴 후에는 다소 수동적인 자산 지키기라는 기준을 중심으로 운용하는 것이 바람직하다. 평생 동안 축적한 주택 등 부동산을 활용해서 더 큰 부를 축적하기 위해 재투자하기 보다는 노후대책을 위해 어떻게 활용할 것인가를 고민해야 할 것이다.  

<기업은행 조현수 차장>