경제활성화, 종합적 부양책 필요

- 집값급락은 중산층의 자산몰락과 복합불황을 동시초래
 

규제완화 보류로 재하락 우려되는 주택시장

 

글로벌 경제위기가 당초 예상보다 빠른 속도로 그리고 넓게 우리경제를 강타하고 있다. 미국의 최대자동차 업체인 GM의 파산과 러시아와 동유럽국가들의 디폴트( DEFAULT)가능성도 높다. 우리경제 상황이 심상치 않다. 환율이 춤추고 주가는 급변하는 가운데 중국의 경착륙마저 우려된다. 중국 경제가 장기불황에 빠질 경우 우리경제의 앞날은  더욱 암울하다. 수출로 먹고사는 나라인 만큼 과거 잃어버린 10년을 경험했던 일본식 장기침체도 배제할 수 없기 때문이다. 외신들의 우리경제에 대한 비관적 전망은 위험수위를 넘는다. 최근 국제통화 기금(IMF)이 내놓은 “국내총생산(GDP)성장률이 -4.5%대로 예상된다”는 발표는 약과에 불과하다. 블룸버그통신과 파이낸셜타임지는 “한국 외채의 62%가 유럽계 은행에서 빌린 것으로, 동유럽 위기로 서유럽이 타격을 받으면 한국은행들의 외채 만기연장이 어려워질 수 있다”고 심각한 유동성 위기를 예고하고 있다. 한편, 우리 국민들의 생활상태는 어떠한가.

구조조정, 실업률 증가, 소득감소에다 고환율의 여파로 높은 물가고, 적자생활에 신음하고 있다. 글로벌 금융위기로 경기침체심화, 수출감소, 내수위축에다 신용경색까지 겹쳐 금융과 실물경제가 동시에 불황에 빠지는, 이른바 복합불황의 모습과 다를바 없다.

 

주택시장 움직임도 예사롭지 않다. 지난해 말 시작된 금리인하와 규제완화 기대감으로 반짝하던 부동산시장이 3월 들어 다시 위축되고 있기 때문이다. 예컨대, 그동안 주택시장을 선도했던 서울 강남권 재건축단지와 분당, 목동, 과천, 용인지역등에 급매물이 재등장하고 가격도 하락세로 돌아섰다. 미래를 알려주는 주택시장 지수도 큰폭으로 떨어지고 있어서 아무래도  비수기인 5~6월까지는 주택시장이 다시 얼어붙을 조짐이다. 2007년후 2년간 하락하다가 2008년 12월 이후 회복세를 보이던 주택시장이 급변하는 이유는 무엇일까.

 

경기침체, 기업구조조정으로 인한 소득감소, 투자심리가 크게  위축된 때문이다. 하지만 그게 이유의 전부는 아니다. 부동산 규제완화 속도와 폭이 너무 느린 탓도 크기 때문이다. 여야의견 대립으로 각종 규제완화 입법이 지연되고 시장 불활실성이 높아진 것도 사실이다. 특히, 재건축 반등에 놀란 정부가 강남 3구 투기지역, 투기과열지구 해제를 보류하고 분양가 상한제 폐지 법안이 의회에서 표류하는 데다 이미 발표한 재건축 규제완화 조치도 현실화 된 게 별로 없다. 시장에선 MB 정부 정책에 대한 의구심과 정책운용능력에 대한 불신이 커지고 있다.

 

중산층의 마지막 보루, 집값이 붕괴되면 중산층도 무너진다

 

우리나라는 가계자산의 80%정도를 부동산으로 보유하고 있다. 부동산의 보유 비중이 글로벌 기준으로 보면 높은 편이다. 주택가격의 안정여부가 우리나라 전체의 경제, 특히 중산층 가계안정에 직결되어 있다는 뜻도 된다. 그렇다면 만약의 경우 앞으로 집값이 붕괴되면 어떻게 될 것인가. 개인들의 자산상태에 큰 변화를 가져와 소득과 소비의 감소로 장차의 경기회복이 요원해질 가능성이 높다. 주택가격 변동이 소비수준에 미치는 영향도는 주식보다 훨씬 높은 것으로 알려졌다. 집값급락내지 폭락은 개인들의 자산가치급락-소득감소-소비감소의 악순환을 초래한다. 다시 말해, 주택시장의 붕괴 내지 급락은 작금의 경기침체를 더욱 가속화시키고 불황을 장기화 할 가능성이 높다는 얘기다. 지난 3월 12일 이성태 한국은행총재가 금리동결을 발표하면서“ 경기경제가 당초 예측했던 것보다 훨씬 깊고 길다” 라고 표현한 것은 시사하는 바가 크다고 하겠다. 그렇다면 이런 경제의 메카니즘을 잘 알고 있는 선진국등의 부동산 정책대응 자세는 과연 어떠한가. 미국, 영국, 일본, 중국을 세계 주요국가들이 주택시장의 추가 침체를 막고, 내수시장을 살리는 방향으로 정책의 초점을 두고 있다. 실례로 중국의 경우 1주택자가 집을 한 채 더 살 경우 세제, 금융 혜택마저 부여하고 있는 실정이다. 외국위 경우 2주택자 양도세 중과제도가 애초부터 없을 뿐 더러 전매제한 같은 규제도 없고 주택담보대출 규제도 적은 편이다. 그런데, 우리나라 사정은 어떠한가.

 

주지하는 바와 같이 우리경제는 건설, 부동산이 국내 총생산의 15%이상을 차지하고 있다. 최근에 실직한 사람들의 절반정도가 건설, 부동산분야에 종사한 사람이라는 통계가 이를 잘 뒷받침하고 있다. 내수와 일자리에서 건설, 부동산이 얼마나 중요한지 쉽게 알 수 있는 대목이다. 사정이 이런데도 불구하고 우리의 부동산 정책은 경제사정을 무시한채 뒷북정책, 거북이 정책만 남발하고 있다. 대통령을 비롯한 정책 고위 당국자들은 기회가 있을 때 마다 “전대미문의 대공황이후 최대의 글로벌 경제위기다”, “제2차 금융위기가 임박했다”, “최악의 상황이 지나지 않았다” 등 립서비스에만 열중하는 양상이다. 물론 MB정부가 그동안 시장을 위해 아무 노력도 하지 않았다는 말이 아니다. 그동안 몇차례 경제위기 대책을 통해 금리인하, 감세조치, 재정지출확대, 실업대책, 감세조치와 같은 가시적인 대책은 일부 시행중이다. 하지만, 부동산 대책만 놓고 보면 위기의식과는 한참 거리가 멀다. 부동산 시장은 죽어가는데도 당국자의 목소리만 요란할 뿐 정책의지와 실천력이 적다는 뜻이다. 지난 3월 16일 다주택자 양도세 중과 완화, 비사업용토지 내지 부재(토지)지주 양도세중과 폐지등은 늦게나마 다행한 조치이다.

 

미분양 대책도 미흡한게 사실이다. 주공과 대한 주택보증을 통해 공개 매입에 나섰지만 물량에 비해 구입한 물량은 턱없이 적고 금융펀드 등을 통한 지원방안도 효과가 미지수이다.  이렇게 규제완화정책이 지지부진하고 정책 혼란을 되풀이 할 경우 그 결과는 어떠할까.

 

결과는 불을 보듯 뻔하다. 중산층이 붕괴되고 중산층이 붕괴되면 우리경제의 미래는 없는 것이다. 다주택자 양도세 중과 조치를 폐지하면 다시 부동산 투기를 조장할 수 있다는 지적도 제기된다. 올해초 강남권 재건축현상에서 보듯이 강남권 위주상승은 계층간 위화감을 조성하고 부동산 투기를 부추기는게 아닌가하는 비판적 여론과 전문가의 지적도 존재한다. 하지만 대공황 이후 최대의 글로벌 위기에 처한 지금, 그리고 최악상황이 지나지 않았고 그 끝을 알수 없다는 현실을 감안한다면 규제완화에 방점을 찍는 수밖에 없다. 그리고 현재로선 미래의 부를 증식시키기 위해서는 중산층을 지키는 길밖엔 다른 선택의 여지가 없다. 천만다행히도 우리나라 주택시장은 글로벌 기준으로 볼때 거품이 적다. 그리고 거품이 큰 강남권등 버블세븐 지역은 2007년이후 30~40%정도 집값이 급락하면서 어느 정도 버블이 제거된 상태이다. 따라서, 주택가격을 현수준으로 유지할 경우 우리경제는 그리 어둡지만은 않다는 의미로 해석된다. 아무튼, 향후 집값향방에 따라 가계자산은 물론 국가 경제의 미래가 걸렸다.

 

신속한 규제철폐만이 경제위기 극복의 유일한 해법이다

부동산 정책이 더 이상 정치논리에 휘둘려 표류해서는 안 된다. 특히, 지금은 정상체제가 아닌 위기경제, 비상시국이 아닌가. 평상시의 평범한 정책운용으로는 위기 탈출이 불가능한 만큼 경제 살리기를 위한 규제완화 정책은 더 이상 미룰 수 없는 시기이다. 경기불황이 더욱 깊어지고 건설사부도, 중산층 붕괴가 시작되기 전에 주택시장을 정상화하고 미분양해소를 위한 획기적이고 다변화된 대책이 필요하다. 침체에 빠진 부동산시장을 살리기 위한 특별한 정책 해법은 무엇일까.

 

첫째, 미분양물량해소를 위해서는 정부가 국채를 발행하여 지방자치단체에 위탁, 지역별 미분양 아파트를 매입하여 활용하는 방안도 고려해 볼 수 있다. 또한 공적자금 외에 500조가 넘는 시중 부동자금을 끌어들이기 위해서는 현행 “임대주택사업자”에게 세제, 금융 지원 혜택을 늘려주는 방안도 효과적이라는 생각이다. 임대주택사업자로 등록된 사람에게는 1가구 1주택자처럼 양도세를 감면해주고 장기저리 융자제도를 도입하면 단기적인 효과는 상당할 것이다. 임대매물도 늘리고 미분양도 줄이는 1석2조의 효과가 기대되기 때문이다.

 

둘째, 주택시장의 거래를 활성화하기 위해서는 1가구 2주택자를 비롯한 다주택자 양도세 중과 폐지는 필수적이다. 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과를 시행하고 있는 나라가 세계에 없을 뿐더러 오늘날의 세컨드 하우스, 별장주택수요라는 주거트렌드와 소득증가라는 경제상황과도 전혀 맞질 않다. 주택분야 뿐 아니라 토지에 대한 양도세 중과도 폐지되어야 한다. 비사업용 토지에 대해 현지인이 아닌 부재지주에 대해서 양도세 60% 중과조치는 토지거래를 마비시켜 금융경색과 자금부족, 소비감소, 가계부실을 촉진시키는 역기능이 매우 심하다. 규제는 주택과 토지가 동시에 풀릴 때 부동산 거래정상화로 규제완화 효과가 극대화 된다.

 

셋째, 자가주택보유비율을 높이는 것이 주거안정의 핵심과제이다. 그런 면에서 무주택자에 대해서는 장기저리 주택융자제도가 서민 주거안정을 위해 한시바삐 도입이 절실하다. 공공임대아파트 공급확대와 함께 어느 정도 자금력이 있는 전세입자에 대해서는 유럽식 장기저리융자가 자가주택마련에 매우 효과적이다. 금리만 낮출게 아니라 주택금융제도를 대폭 확충하는 게 급선무이다.

 

넷째, 경기 불황기에 주택 및 분양권 전매제한 조치도 완전히 풀어야 한다. 경제의 또 다른 한 축인 금융시장인 주식시장과 비교해 보자. 부동산은 불필요하고 과도한 규제가 너무 많다. 주식시장에서는 선물거래가 활발한데다 온갖 파생상품도 다양하다. 심지어 공매도 제도까지 있어서 현재 보유하고 있지도 않은 주식을 가격을 정해 미리 사고 팔 수도 있다. 그런데 주택시장의 거래제도는 어떠한가. 법에 정한 절차에 따라 분양을 받은 후 계약금을 지불하고 정식계약을 체결하였거나 혹은 분양계약을 통해 정당한 세금을 내고 등기부상 명의 이전을 한 후 엄연한 사유재산임에도 거래를 제한하는 조치가 바로 전매제한이다. 한마디로 시장자유주의 관점에서는 용인하기 어려운 제도이다. 과거 80년대 일본에서 투기억제라는 목적으로 사용된 낡은 유물을 현재 우리는 전가의 보도처럼 가용하고 있는 셈이다. 글로벌 위기에는 글로벌 정책 공조가 최선이고 가장 효과적이다.

위기에는 살아남는 자가 강자라는 말이 있다. 우리경제의 미래는 장기적으로는 수출과 제조업에 달려있다는 말을 부정하고자 하는 뜻은 결코 아니다. 결론은 위기 탈출의 단기해법은 미국 등 선진국과 같이 건설, 부동산내수 활성화에서 찾을 수밖에 없다.

 

내수경기가 활성화 되고, 거래가 정상화 되고 주택가격이 안정되고 주택자금이 원활히 돌 때 비로소 우리경제는 숨통이 트일 전망이기 때문이다. 그런 차원에서 우리경제의 마지막 보루인 주택시장을 지키기 위한 노력에 총력을 기울여야 할 때다. 중산층이 붕괴된 이후 그 어떤 대책도 백약이 무효임은 따로 설명이 필요 없는 부분이다. 따라서, 정부는 좌고우면 하기보다 중산층의 가계자산을 보호하기 위해 부동산 자산가치하락을 막을 수 있는 총력전을 펴야 한다. 중산층이 붕괴되면 우리의 미래는 없기 때문이다. 요컨대, 부동산 호황기에 투기수요를 억제하기 위해 만들어진 불필요하고 과도한 부동산 규제제도는 실물경기침체-자산가치 급락이 우려되는 시점에서 한시바삐 철폐가 마땅하다. 경제불황 속에 부동산 규제를 유지하는 정책은 마치 수해에 대비하여 만들어진 대책을 정반대의 가뭄대책으로 쓰는 것과 다르지 않다. 미국, 영국, 일본 등 선진국은 불황을 넘기 위해 사상초유의 각종 부양책을 쏟고 있다. 단순 규제완화를 넘어(호황기에도 우리와 같은 과도한 시장 규제도 없었지만)종합적이고 선제적인 과감한 금융, 통화, 재정정책을 펴고 있다는 점을 깊이 반성해 보자. 지금 중산층은 매우 불안하다. 도약할 것인가, 추락할 것인가. 우리경제의 성장과 가계자산증가여부는 분기점에 서있다. 특히, 중산층의 미래는 불안하게도 주택시장안정에 달려있다. 더 늦기 전에, 정책당국의 신속하고 과감한 규제개혁을 기대해 본다.

 

2009년 3월  19일

강남역인근 사무실에서 고종완 드림