20평형대 가격 지도

내 집 마련 혹은 거주지 판단에서 가장 큰 영향력을 미치는 요인은 ‘직장과의 접근성’이라고 할 수 있다. 이는 신혼부부나, 초등생 미만의 아이를 둔 가정(학군수요에 둔감한 가정)에서 더욱 두드러지는 것으로 보인다.

위 시점을 지나고 나면, 학군 및 자연환경 등을 고려해야하는 실거주의 만족도 측면을 더욱 중시하게 돼, 단순한 역세권 단지만을 선호하기는 어렵다.  

종전에는 외벌이 가정이 주를 이뤘으나, 점차 맞벌이 가정의 증가세가 두드러지면서 부부들의 동선을 고려한 주거지역을 선택함으로 교통요지로 불리우는 지역들의 선호도가 더욱 짙어지고 있다. 이러한 추세로 환승선이 되는 구간, 신규로 지하철이 들어오는 구간, 역세권 신규단지들의 가격선이 더 더욱 높아지고 있다.

서울 내의 중심업무지구로는 광화문, 여의도, 강남권역이 있으나, 직장인 수요가 가장 많은 강남권 지역을 우선적으로 접근해 보도록 한다.

강남권 접근이 용이한 지역으로 금액 대 별로 접근하도록 한다. 단 20평형대의 경우 탄탄한 수요층 확보로 인해 경기한파에도 불구하고 가격선이 안정적인 상황으로 금액이 낮은 매물을 찾기 어렵다. 특히 강남권의 경우 분위기 반전으로 가격선이 높아졌다는 점을 인지하도록 하자.

강남을 중심으로 동쪽인 송파, 광진, 강동구를 동쪽권역으로 분류하고, 서쪽으로는 동작구, 관악구를 중심으로 작성하도록 하며, 본 리포트는 동편에 이어 서쪽 편을 작성 한다. 
 
▶ 강남 중심업무지구 동쪽의 20평형대 가격지도

강남구 서편지역으로 볼 수 있는 지역으로, 동작구, 관악구를 볼 수 있겠다. 위 지역들 모두 강남권과의 접근성이 우수하고, 9호선 개통으로 한 층 수월해 질 지역이다.

동편에서 살펴봤던 지역을 보았을 시, 안정적인 아파트 주거지역이 형성된 곳이 많으나, 동작구와 관악구를 살펴보면, 전체적으로 안정적인 생활권을 갖고 있는 아파트촌이 없는 것이 사실이다. 하여 실질적으로 강남구와의 직주접근성은 우수하나, 가격상승세가 높을 수 없었다.

위 지도를 살펴보면, 9호선개통 + 한강변 부근으로 있는 흑석뉴타운과 노량진 뉴타운은 향후 강남권 접근이 용이한 안정적인 주거지역으로 변모될 것으로 보인다. 그 중 흑석뉴타운이 가장 선도단지가 될 것으로 판단된다. (*흑석뉴타운,노량진뉴타운 관련 리포트를 참조)

본 리포트에서는 20평형대 일반아파트 추천단지에 맞춰 리포트를 작성하도록 한다.

① 5억 중 후반: 이촌동 한강대우, 한가람, 코오롱, 강촌

용산구 이촌동 일대는 9호선 개통으로 강남과의 접근성이 우수해 질 것으로 보인다. 직접적인 연결지역은 아니지만 4호선 이촌역을 이용해 4?9호선 환승구간인 동작역에 도달, 동작역에서 강남 교보타워사거리까지는 약 10분정도 밖에 소요되지 않는다.

용산구는 이러한 강남 접근성의 상승세는 2순위이고, 용산구의 가격상승세 1순위는 용산의 전면적인 개발계획이다. 그러나 용산 특별계획구역의 사업 지연과 각 정부지차체의 불협화음이 발생하고 있는 상황에서 용산은 순조로운 진행이 어려울 것으로 예상되고 있다.

본 금액도 이미 용산구의 개발 호재를 머금은 상황으로 추가적인 상승세를 기대하기는 다소 어려운 상황이며, 최근 들어 급매물이 소화돼 가격수준이 상승된 위 금액에서는 더욱 적극적인 매입이 어렵다.

가장 큰 규모를 나타내는 ‘한가람’의 경우 현재 금액 수준은 5억 중반 대이나, 올해 1~2월에는 4억 후반~5억 초반 대에 거래됐었다. 최고점인 2008년 5월 경 6억3000만원(10층)까지 거래가 돼, 아직 고점 수준의 매물가격은 아니나, 현 시점에서 저평가된 금액으로 보기는 어렵다.

이촌동 일대는 실 거주에 비중을 두어 접근할 만한 단지이며, 투자목적만을 위해 접근하기는 다소 위험요소들이 있다.

② 5억 초: 방배동 현대1차, 현대2차

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

본 단지의 경우 법정동은 서초구 방배동이지만, 동작구 사당동과 길 하나를 사이에 두고 있다. 2호선 방배역을 이용하기 보다는 4?7호선 이수역을 이용이 더욱 수월한 역세권 단지이다.

4호선 이수역을 이용해, 4?9호선 환승역인 동작역에 도달. 동작에서 강남교보타워 사거리까지는 10분 남짓의 거리가 예상됨으로 접근성이 우수해 질 것으로 보인다.

현대홈타운1차 26평형의 최근 거래사례를 보면 2월 달에 8층이 5억500만원에 거래됐다. 본 단지의 최고가는 2008년 3월경 5억6700만원(10층)임으로, 급격한 하락세를 보인 지역이 아니었다. 1층을 제외하고 대부분 5억원 선에서 거래되었던 것을 보았을 시, 본 단지 역시 투자가치로 접근하기는 다소 어렵겠다.

본 지역은 사실 서초구 중심권역이 아닌 다소 외곽단지임으로, 투자수요가 높지 않았던 만큼 급매물이 가격이 큰 폭으로 하락할 만한 이유가 없었던 곳이다. 하여 현 시점에서 투자보다는 안정적인 생활기반을 둔 단지로 보아야겠다.

실 거주에도 큰 폭의 시세상승은 어려울 것으로 보이며, 3년 보유 시 5억 중반 대까지의 상승을 기대할 수 있겠다.

③ 4억 중반 - 명수대 현대, 한강현대

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

4억 중반의 가격을 나타내고 있는 위 단지들은 한강변에 접하고 있는 다소 노후 된 단지들이다. 위 단지들은 흑석뉴타운의 개발과 9호선 개통 호재로 높은 선호도를 보였다.

흑석뉴타운 이주 수요로 상승세를 나타냈고, 9호선 개통이 임박해 옴으로 가격상승세가 가팔랐던 곳이었다. 그러나 투자수요가 많았던 탓에, 금액 하락폭이 약 1억원 가량으로 하락해, 현재의 금액수준은 4억5000만원 수준이다.

한강현대의 최근 거래가격은 올 2월경 4층이 4억6700만원에 거래가 이뤄졌고, 최고점은 2007년 7월경 14층이 5억5000만원에 거래가 이뤄졌었다. 현재의 매물 수준은 2월 거래금액보다 저렴한 4억5000만원 수준으로, 경쟁력이 있는 가격선이다.

본 단지들이 갖고 있는 호재들은 사실 빠르게 현실화되고 있는 것들이다. 6월 개통을 앞둔 9호선과, 빠른 사업추진을 나타내고 있는 흑석뉴타운 등은 향후 위 단지들에게 무게감을 실어줄 것으로 보이다. 9호선을 이용 시 강남중심지역에 직통으로 연결되며, 부족했던 편의시설 등은 뉴타운 지역 내에서 해결할 수 있게 될 것이다.

또한 노후도가 진행되고 있어, 차후 리모델링 및 재건축을 기대할 수 있다. 현재의 가격수준은 여전히 급매물 가격이며, 이는 추가적인 상승세가 예상된다. 그러나 흑석뉴타운의 개발이 완공되는 시점에서는 다소 약세를 나타낼 수 있다는 점은 인지해야 할 필요가 있다.

매도시점은 흑석뉴타운 신규 입주시점과 달리해서 매도하는 것이 시세차익을 극대화 시킬 수 있는 방법이 될 것이다.

④ 3억 후반- 사당동 우성 2차, 3차

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

사당동 우성아파트의 경우 위에 언급한 방배동 현대홈타운과 도로 하나 사이에 위치한 곳으로 서초구 방배동과 연접한 곳이며, 4?6호선을 이용할 수 있는 이수역세권 단지이다.

본 지역은 4호선을 이용해 남-북으로 이동이 수월하고, 7호선 이용으로 동-서 이동이 편리한 지역이나, 강남 중심권역으로 접근하기가 어려웠던 것이 사실이다. 그러나 이수역에서 동작역으로 이동, 동작역에서 강남교보타워사거리역 까지는 불과 10여분 내에 도착할 수 있게 돼, 약 20분 정도면 강남권 진입을 할 수 있다.

해당 지역 부근으로 대규모 아파트 밀집지역이 없어 가격수준이 다소 높은 편에 속한다. 위 단지 중 접근성이 가장 우수한 우성 2차의 경우 최후 거래됐던 시점은 2008년 7월 경으로 10층이 4억3250만원에 거래됐었다. 최고금액선이 동일 년도 3월 4억 4000만원으로 최고점에서 더 이상 거래가 진행되지 않았다.

금액수준은 약 7000만원 가량 하락한 수준이나, 본 매물의 금액선은 2007년 1분기 시점의 가격수준으로 낮아진 것이다. 그렇다고 하여 투자가치로 접근하기는 어려운 단지이다. 본 단지의 경우 강북 쪽에 직장 + 강남 쪽에 직장을 둔 부부가 매입지역으로 선택하기 우수할 것으로 보인다.

주변일대의 지역정비가 이뤄질 가능성이 낮고, 해당 단지도 준공년수에 따라 노후도가 진행되고 있는 만큼 단기적인 실 거주 지역으로 매입하고, 해당단지의 시세차익은 3년 보유 시 약 5000만원 미만수준일 것으로 판단된다. 

⑤ 3억 후반- 봉천동 두산

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

관악구 봉천동 일대에서 높은 가격선을 형성하고 있는 두산아파트는 2호선 봉천역 역세권에 위치한 비교적 신규단지로, 2000가구가 넘는 대단지를 나타내고 있어 일대에서 선호도가 높은 단지다.

강남권을 직접적으로 연결되는 2호선을 이용할 수 있다는 점과 신규대단지라는 점에서 꾸준히 가격성장세를 나타냈는데, 현재의 금액 선은 실 거래가를 기준으로 거의 하락했다고 볼 수 없는 정도의 약 2000만~3000만원의 내림세를 보였다.

최고가격은 2008년 7월 15층이 4억1800만원으로, 최근 3월 거래된 금액이 3억8000만원(18층)과 비교했을 시 큰 폭의 하락세를 보이지는 않아, 현 시점에서의 접근은 크게 경쟁력을 갖추었다고 볼 수 없다. 해당단지는 신규대단지의 부재인 지역분위기를 장점으로 그동안 높은 가격수준을 형성하였으나, 대체할 수 있는 신규단지가 들어서게 되면 추가적인 시너지를 내기 어려울 것으로 보인다. 

하지만, 주변 일대에 단기적으로  이를 대체할 만한 단지가 들어설 계획이 없는 상황에서 일대의 선두단지가 될 것으로 보이며, 약 4억원까지는 도달할 수 있을 것으로 보인다.

그러나 금액수준이 높은 탓에 송파구 권역과 비슷한 수준까지 오른다면, 종전에 보였던 추가적인 금액선을 나타내기는 어려울 것으로 보인다. 상승의 마지노선은 4억 초반대로 나타날 것으로 판단 된다.

⑥ 4억초~3억 후반- 본동 쌍용, 경동, 신동아

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

1호선 노량진역을 마을버스를 타고, 이용해야만 했던 지역 본동 아파트 단지들은 강남과 직접적으로 연결되는 9호선역이 도보 권역 내에 신설되면서 노량진동 일대보다 가격상승세가 더욱 가파르다.

가장 역세권에 위치한 쌍용스윗닷홈의 경우 소규모 임에도 4억원을 넘어서는 금액을 나타내고 있고, 리모델링이 호재가 있었던 신동아 역시 4억원 대가 넘는 가격을 나타내고 있다.

위 3개 단지의 실거래가 추이를 보면, 현 매물 수준은 경동을 제외하고는 최고 높은 수준의 금액이다. 쌍용스윗닷홈은 2008년 7월 18층을 4억700만원에 거래한 금액이 최고 수준이며, 최근에도 거래가 성사된 적이 없다.

신동아도 역시 최고금액은 2008년 4월, 18층이 3억 8300만원에 거래가 이뤄진 이후 현재까지 미미한 거래를 보이고 있고, 경동도 2008년 4월 9층이 3억7000만원에 거래가 된 이후, 신동아와 같이 거래량이 급속히 줄어든 상황이다.

종전 거래수준보다 하락하기보다, 오히려 9호선 개통호재로 호가 위주로 형성된 본 매물의 경우 매입을 권하지 않는다. 호재가 모두 반영된 금액 선으로 추가상승을 기대하기 어려우며, 실 거주 시에도 다소 불편할 수 있겠다.

쌍용은 교통이 편리한 데신, 교통으로 인한 소음 및 분진 등으로 주거환경이 우수하지 않고, 경동아파트는 소규모에 지하철역 도보가 다소 불편하고, 신동아는 노후도가 진행되고 경사도가 있어 주거의 만족도가 높지 않을 것으로 판단된다. 하여 주거의 만족도가 높지 않으며, 이미 상승세를 반영된 금액이기에 추가 이익 확보가 어려워 본 단지들은 매입을 권하지 않는다.

⑦ 3억 중반- 노량진동 우성, 신동아리버파크

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

본 지역 역시 9호선으로 강남 접근성이 우수해 지는 곳으로 1호선과 환승할 수 있는 노량진역과 신규개통역인 본동역을 이용할 수 있게 된다. 크게 노량진동 우성, 신동아리버파크, 건영은 노량진역 이용이 편리하며, 본동 쌍용, 신동아, 경동, 래미안 아파트의 경우 9호선 본동역 이용이 편리하겠다.

이러한 호재로 인해 노량진동 우성, 신동아리버파크의 경우 미미한 호가의 변동 뿐 급락세를 나타내고 있지 않다. 우성아파트의 경우 꾸준한 상승세를 나타내, 현 매매금액이 최고 거래됐던 3억6900만원과 비슷한 수준이다.

본 매물의 경우 9호선 수혜가 모두 반영돼 있는 상황으로 판단할 수 있는데, 전반적인 경기침체에도 불구하고 호가수준이 최고금액선과 거의 동일한 가격을 나타낸다는 것은 사실 상 호재가 전부 투영된 금액선이라고 볼 수 있다. 최근 거래 금액은 2월에 14층, 3억2500만원이었다. 

이는 우성아파트 뿐 아니라 신동아리버파크 역시 같다. 2008년 10월 경 거래됐던 18층 물건은 3억6500만원에 거래됐었는데, 현재 급매물의 가격은 3억4000만원이고, 현재 시세기준가격은 3억6000만원이다. 큰 차이를 나타내고 있지 않은 가운데 본 매물의 경우 역시 강북+강남 진출이 편리해 선호도가 높아 본 금액 선을 유지할 것으로 보인다.

문제는 향후 추가상승 부분인데 본 단지들의 경우 4억원 초반대를 나타낼 것으로 판단돼, 수익확보는 할 수 있겠으나 노량진뉴타운+흑석뉴타운의 신규물량이 대기하고 있어 장기적인 관점에서 접근할수록 수익률이 오히려 하락할 수 있겠다.

노량진뉴타운 사업이 아직 초기단계임으로 이들 사업지의 이주가 활발해진 시점을 잡아 매도할 때 투자수익을 극대화 시킬 수 있겠다.

⑧ 3억 초반- 관악구 동아, 우성, 푸르지오

 * 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

관악구 2호선 라인을 따라 유일하게 대규모 아파트가 들어서 있는 지역이 서울대입구역 부근이다. 동아, 우성, 푸르지오가 위치해 있는 곳은 대부분은 경사도가 상당한 곳이기 때문에 가격수준이 높지 않고, 지역 자체가 정비가 필요한 지역들이 많아 선호도가 높은 편은 아니다. 서울대입구역에서 도보로는 어렵고, 버스 및 마을버스를 이용해야한다.

그러나 본 지역들의 경우 강남 접근성 및 도심권에 위치해 있음에도 절대적인 가격수준이 낮았던 터라, 가격하락에 둔감했다. 현재의 금액 수준은 사실상 최고가와 크게 다르지 않은 상황이다.

가장 선호도가 높은 푸르지오의 경우 최근 거래된 금액은 7층 3억3000만원이었고, 최고 거래됐던 금액은 2008년 8월경 22층이 3억7900만원 수준이었다. 최고금액 대비 현 매물은 -2000만원 정도이다.

우성아파트도 비슷한 상황이다. 최근 거래금액은 3월 18층이 2억7200만원이고, 최고 거래됐던 금액은 2008년 7월경 3억2700만원이다. 현재의 매물금액은 2억8000만원으로 약 -3000만원 정도, 동아도 비슷한 수준이다.

본 지역은 절대적인 금액수준이 다소 낮은 축에 속하기에 접근할 수 있는 것이지 추가적인 상승세를 기대하고 매입할 수 없겠다. 추가적으로 상승할 만한 요인들이 없는 상황이며, 지역정비 또한 구체화된 계획이 없는 상황이다.

매입 시 최고가격 수준까지는 오를 수 있겠지만, 상승세가 타 지역보다는 다소 비탄력적일 것이라는 점을 인지해야 하겠다. 

⑨ 3억 초반~ 2억 후반 - 관악구 동부, 신림현대

신림역 부근에서 도보권으로 도달할 수 있는 단지는 동부아파트로, 1993년 준공된 단지이기 때문에 사실상 노후도가 진행되고 있다. 신림역 주변 상업시설과 재래시장이 근접해 편의성은 높으나, 사실 주거환경의 안락함은 다소 떨어지는 편이다.

동부아파트의 경우 최고 금액을 나타냈던 2008년 4월과 비슷한 수준의 매물가격이 형성되고 있다. 4층 3억2900만원에 거래됐던 사례와 비교했을 시, 현재의 매입 금액선은 메리트가 낮다. 신림역을 주변으로 상권 형성이 우수해 지고, 유동인구가 증가하고 있으나 이를 주거지역의 가격상승세와 연관해서 접근하기는 어렵다.

신림역 주변 도보권 아파트가 없다는 점에서 독보적인 가격선을 나타내고 있으나, 본 금액 수준에서 추가적인 상승세를 나타내기에는 다소 어려울 것으로 판단됩니다.

신림현대의 경우 동부아파트보다는 최고점 대비 가격수준이 저렴해진 상황이다. 그동안 신림뉴타운 및 복개천 복원사업, 경전철 사업 등으로 인해 투자수요가 몰렸던 만큼 급매물이 나왔었다. 최고 가격은 2008년 6월경 14층이 3억2900만원에 거래됐고, 최근 3월경에는 12층이 2억8000만원 가량에 거래됐다.

급매물가 대비 다소 낮은 금액으로 3억 초반~중반까지는 가격 상승을 예상할 수 있을 것으로 판단돼, 동부아파트보다는 가격상승세가 높을 것으로 보인다. 대단지를 이루고 있고, 신림뉴타운 이주 수요 및 복개천 복원 사업 등의 개발 호재가 아직 많이 남아있는 상황으로 추가상승세를 기대할 수 있다.

또한 절대적인 가격수준이 낮다는 점에서 향후 3억원 선까지는 무난하게 상승할 것으로 판단된다. 

앞서 강남권 접근이 우수한 지역을 금액 대 별로 묶어서 해당 지역의 분위기 및 단지의 특징에 대해서 기술하였다. 단지마다 가격경쟁력 측면이 다르기 때문에 이를 잘 살피고, 본인의 가용자금에 맞은 지역을 선별해 매입하는 것을 권한다.

본 편의 경우 강남 동편보다 권할 수 있는 단지 선별이 많지 않다. 9호선 라인의 아파트의 가격수준이 호가를 나타내고 있고, 절대적인 금액수준이 낮았던 지역인 만큼 큰 폭의 하락세를 나타내지 않았기에 시세차익확보 측면에서 높은 평가를 낼 수 없었다.