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 김인철 |
| 시황전망 및 분석 |
| 건설부동산 칼럼니스트,이코노미스트 | | |
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| 김인철 다른 글 모음 |
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현재 진행되고 있는 부동산 시장은 예전의 부동산 시장과는 너무나 다르게 움직이고 있습니다. 몇가지 사실을 기초로 변모하는 한국의 부동산 시장 상황을 살펴 보고자합니다.
첫째 부동산 시장이 경기에 1년정도 선행한다.
원래 주식시장은 경기에 6개월 정도 선행하고 부동산 시장은 6개월이나 1년 정도 후행한다고 알려져 왔습니다. 하지만 2009년 초의 강남권의 상승은 주식시장과 동행하는 것을 보여 주고 있습니다. 따라서 부동산 시장은 이제 경기에 후행하는 지표가 아니라 선행하는 지표로 보아야 한다는 것입니다.
게다가 최근 강남권 재건축 시세가 일부이긴 하지만 전고점을 돌파하였습니다. 아직도 주식시장이 전고점인 종합주가지수 2000 을 돌파하지 못하는 것과 개별주로도 전고점을 돌파하지 못한 것과는 대조되는 것입니다. 따라서 부동산 시장은 이제 주식시장과 동행하여 경기에 6개월 선행하는 것이 아니라 1년 정도 선행하는 시장으로 변모했습니다.
그에따라 하락할때도 경기에 선행할지 아니면 하락기에는 예전처럼 후행할지는 알수 없습니다. 필자는 하락시에는 선행하지 않고 후행할것이라 보여집니다. 이런 관점에서 보면 새로운 부동산 상승주기는 매우 길어질 가능성이 높습니다. (필자가 예상한 2012년부터의 상승보다 더 빨라지고 하락은 더 늦어질 가능성이 있는 것입니다. )
둘째 강남권 전고점 돌파가 마지막 상승이기 보다는 상승의 초기일 가능성이 높습니다.
일부에서는 현재의 강남권 상승이 저번 부동산 상승주기의 마지막일수도 있고 하락기의 일시적 상승이라고 주장하고 있습니다. (필자도 하락기의 일시적 상승기로 생각하였습니다.) 하지만 강남권이 충분한 조정기간(1년여) 과 충분한 가격조정(재건축은 20-30% 이상)을 거쳤다는 점에서 이러한 주장이 틀릴 가능성이 높습니다.
강남권의 일부이기는 하지만 현재 부동산 시장의 선두 주자인 재건축이 전고점을 돌파했다는 것은 하락파동이 끝났고 새로운 상승파동을 시작했다는 의미일수 있습니다.
세째 아직도 수요가 존재합니다.
수도권에는 아직도 주택보급율이 100%을 넘지 못하였고 서울은 특히 90%에 근접하는 것으로 알려지고 있습니다. 게다가 자가 소유율은 서울과 수도권이 50%을 하회하는 것으로 알고 있습니다. 따라서 증가하는 인구와 수도권으로의 인구유입과 함께 낮은 주택보급율은 아직도 수도권에 수요가 있음을 보여주고 있습니다.(지방은 힘듭니다. 특히 부산이나 울산같은 경쟁력 있는 도시도 추천하지 않습니다.)
네째 금융권의 대출 가능 금액이 한계에 도달하지 않았습니다.
현재 한국의 가계부채, 가계부채중 부동산 부채, 소득으로 부채를 갚을수 있는 능력, 낮은 저축율(1% 정도,미국은 6%) ,내수의 붕괴와 구조조정으로인한 감원등을 보면 언젠가는 한국의 부동산 시장이 무너지는 것은 필연입니다.
하지만 정부의 부동산 대출 무조건 연장, 낮은 기준금리, 원금은 못 갚고 간신히 이자는 낼수 있는 능력(부동산 대출 연체율이 매우 낮습니다.), 추가적인 대출한도 확대등으로 부동산 시장을 끌고 가고 있습니다.
게다가 참여정부 시절 금융규제를 통해 대출을 적절히 억제했기에, 100-120% 를 대출해 부동산 시장이 붕괴한 미국과 일본 보다는 아직 대출 여력이 존재합니다.
다섯째 부동산 외에는 돈을 벌 길이 없다.
현재 한국인은 기업을 하면 특히 제조업을 하면 필히 망한다는 것을 잘 알고 있습니다. (현재의 경기침체에 중소기업과 자영업이 가장 큰 타격을 받았습니다.) 또한 중산층의 붕괴로 인해 내수시장이 갈수록 침체해 자영업을 해도 망합니다.
경제적 불평등이 갈수록 심해지고 양극화가 심해지면 내수는 갈수록 침체할수 밖에 없습니다. 그렇다고 일자리가 느는것도 아니고 증가한다하여도 비정규직 일자리가 늘뿐입니다.
기업의 경쟁력이란 명분에 임금은 삭감되고 정규직은 갈수록 줄고 비정규직은 갈수록 늘고 구조조정을 당하면 새로운 일자리가 없고 그렇다고 붕괴하는 자영업에 뛰어 들수도 없고 도무지 길이 없습니다.
따라서 한국인에게 부동산은 유일하게 돈을 벌수 있는 시장으로 보입니다. 이것이, 버블붕괴를 할지 모른다는 생각을 하면서도 불나방 처럼 부동산 시장에 뛰어들수 밖에 없는 이유입니다. 자신은 붕괴하기전 탈출할수 있을것이라 생각하면서....
현재와 같은 부동산 조정기에 가계부채 조정, 가계부채의 감소, 가계대출의 감소, 부동산 대출의 감소, 소득의 증가, 양극화의 해소, 정규직의 증가. 자산불평등의 해소등이 이루어져야합니다.
이렇게만 된다면 부동산 시장은 건전한 성장과 발달을 할수가 있습니다. 하지만 이런 것들이 이루어지지 않는 조건하에서의 부동산 시장 상승은 그것이 얼마나 높이, 얼마나 오래 갈지는 모르지만 절벽으로 가는 자동차일뿐입니다. 부디 그전에 탈출하기를 바랄뿐입니다.
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