정부가 금융규제를 대폭 강화하면서 부동산 투자 수요가 신규분양과 일부 소형저가 상품으로 몰릴 전망이다. 한 쪽을 누르면 다른 한쪽이 부풀어 오르는 이른바 풍선효과 때문으로, 금융규제가 기존 아파트 매물에만 적용되기 때문이다.
정부는 12일부터 서울의 비투기지역에서 보험사 등 제2금융권을 통해 주택담보대출을 받는 금액이 5000만원을 초과하면 총부채상환비율(DTI) 50%를, 인천 경기지역은 60%를 적용한다. 상호금융사와 저축은행, 여신전문사의 DTI는 서울 50~55%, 인천 경기지역 60~65%가 적용된다.
주택담보인정비율(LTV)도 보험사는 현행 최고 60%에서 50%로 강화된다. 나머지 제2금융권은 70%에서 60%로 조정된다.
하지만 이번 규제는 5000만원 소액대출이나 신규분양주택이나 미분양주택은 해당이 되지 않는데다 DTI는 원래부터 아파트만 적용된다. LTV도 일반 주택의 경우 매입한지 3년 이하인 경우에만 대출기준이 강화된다.
따라서 전문가들은 여유자금이 있는 투자자라면 무리한 대출을 받아 중대형 아파트를 매입하기보다는 재개발지역 연립·다세대, 또는 단독주택에 투자하라고 권고한다.
◆지분 많은 단독주택 노려라
부동산 투기를 막기 위한 정부의 의지가 강한 분위기라면 틈새시장을 노리는 것도 하나의 재태크 방법이다. 전문가들은 자금여유가 있다면 5000만원 이하의 대출을 받아 개발호재가 많은 지역 주택에 투자하라고 권한다.
최근 떠오르는 부동산 틈새상품은 재개발 지분이나 단독주택 등이다. 이는 DTI규제 대상(주가,차트)이 아닌데다 개발호재가 있는 지역이라면 몇 차례 상승기가 돌아오기 때문이다. 또 대출 5000만원 이하는 규제대상이 아닌 만큼 저렴한 주택이나 상대적으로 저평가된 2억원 이하 소형아파트를 노려보는 것도 한 방법이다.
실제로 2006년 당시 투기지역 내 6억이상 아파트 구입시 DTI가 적용되면서 고가아파트가 많이 몰려있던 강남권은 하락하고 반대로 소형아파트나 빌라, 다세대가 몰린 강북지역이 급등했었다. 물론 강남권도 3~4억원대 나홀로 아파트 같은 경우 가격상승세를 이끌었다.
박상언 유앤알 컨설팅 대표는 "연립, 다세대 등은 DTI 규제대상이 아니어서 개발 호재있는 저렴한 빌라나 다세대 등을 주목할 필요가 있다"고 말했다.
김광석 스피드뱅크 실장은 "노원, 도봉, 강북 등에 위치한 소형 저가 주택에 관심을 가져볼 만 하다"고 말했다.
◆ 분양시장 내년 2월11일까지 호재
정부의 잇따른 부동산 금융규제로 신규분양시장 수요 쏠림은 더 심화될 전망이다. 이주비와 중도금 등 집단대출, 미분양주택의 담보대출은 규제대상이 아니기 때문이다.
더구나 내년 2월11일 이전까지 등기를 끝내면 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 50%의 양도소득세를 내지 않아도 되고, 지방과 수도권 비과밀억제권역은 100% 면제받는다.
경기가 전반적으로 회복되고 있는 상황에서 부동산 투자처를 찾는 투자자나 실수요자라면 당연히 신규분양을 노리는 게 맞다고 전문가들은 말한다.
실제로 지난달 제1금융권의 DTI 규제 이후 신규분양시장의 청약열기를 뜨거웠다. 서울에서는 구로구 고척동 벽산(주가,차트)블루밍이 경쟁률 11.7대1, 구로구 온수동 힐스테이트는 7.0대1을 각각 기록했다. 경기권에서도 남양주 별내 쌍용(주가,차트)예가가 11.8대1, 별내 아이파크 5.8대 1, 의왕포일자이 9.9대 1의 경쟁률을 각각 기록했다.
김규정 부동산114 부장은 "보금자리주택을 필두로 신규분양시장의 청약열기가 뜨거운 가운데 DTI추가규제로 반사이익을 보게 되는 셈"이라며 "당장 자금마련이나 대출이 쉽지 않은 실수요자들이 신규분양에 몰리는 것은 당연하다"고 말했다.
아주경제= 정수영 기자 jsy@ajnews.co.kr