임대수익용 부동산투자, 이렇게 하면 성공한다

임대수익용 부동산투자, 이렇게 하면 성공한다

필자가 부동산 자산관리 상담을 하면서 요즘 가장 많이 받는 질문 중에 하나가 "은퇴 후 안정적인 노후생활을 위해 어떻게 임대수익용 부동산에 투자를 해야 하느냐?"다. 특이한 것은 과거에는 50대 중반 세대가 임대수익용 부동산에 대한 자산관리 상담에서 주류를 이루었다면 요즘은 40대 중반부터 관심을 갖는다는 점이다. 은퇴 후 임대수익용 부동산 자산관리에 대한 관심 연령대가 빨라지고 있는 것이다. 하지만 임대수익용 부동산은 매월 임대수익이 나온다는 달콤한 메리트가 있지만 그 이면에는 공실이나 연체 문제 등 생각지 못한 돌출 암초가 기다리고 있다. 분당에 사는 최씨(남ㆍ45)는 IT회사 중견기업 임원으로 일하고 있다. 남들보다 승진을 빨리해 임원을 먼저 달았지만 변화하는 IT 트렌드에 언제까지 회사를 다녀야 할지 고민이 많았다. 자녀들도 아직 고등학생이어서 앞으로 대학을 가게 되면 지금 받는 월급으로는 해결하기 어렵다는 생각도 들었다. 부인과 상의 끝에 펀드를 해약하고 퇴직금을 미리 정산받은 현금 1억5000만원으로 임대수익용 부동산에 투자하기로 결정했다. 인터넷을 통해 부동산 포털사이트에 가서 조사를 하다 분양상가 광고를 보니 동대문 인근에 임대수익을 연 10% 보장해준다는 내용이 있어 주말에 부인과 분양상담을 하러 갔다. 담당자는 동대문이 패션의 메카고 지하철역과도 가깝고 해서 시세차익도 얻을 수 있다고 자신있게 말했다. 무엇보다 매월 250만원을 보장해 줄 수 있다는 말에 대출을 일부 받아 상가를 분양받았다. 최씨는 교육비에 대한 부담을 줄일 수 있다는 부푼 기대를 안고 차곡차곡 중도금을 불입하고 쇼핑몰 오픈일만 손꼽아 기다렸다. 하지만 쇼핑몰은 분양이 잘되지 않아 오픈일이 연기되었고 몇 개월 후 오픈이 되었는 데도 투자한 상가가 임대되지 않아 1년 이상 공실로 비워져 있는 상태다. 최씨는 자녀들 교육비 부담을 줄이기는커녕 매월 대출이자에 한 달 한 달 힘든 생활을 하며 한 번의 성급한 결정으로 대책 없는 우울한 노후를 맞이하게 되었다며 후회를 하고 있다. 목동에 사는 전업주부 이씨(여ㆍ43)는 무역회사를 운영하는 남편이 환율문제로 사업이 어려워지자 10년간 모은 1억2000만원에다 은행에서 대출받은 돈을 보태 인근 아파트 단지에 있는 상가 점포를 구입했다. 아파트 가구수도 700가구 정도고 대로변에 있는 치킨호프집이다. 보증금 3000만원에 월 임대료 180만원, 임대수익도 연 9% 정도로 은행보다 두 배 이상 나와서 투자를 결정했다. 하지만 작년 초 미국발 금융위기 여파로 5월부터 임대료가 연체되기 시작하더니 임대 만기가 되는 12월에는 임차인이 장사가 안 된다며 임대계약을 갱신하지 않고 치킨점을 내놓겠다고 이야기해 미납된 임대료 6개월치를 받지 못하고 있는 상황이다. 이렇듯 철저한 조사나 준비없이 임대수익용 부동산에 투자를 하는 이유는 매월 고정적인 임대수익이 나온다는 달콤한 조건 때문이다. 임대수익용 부동산에 투자하기 위해서는 반드시 3가지 필수요소를 검토하고 투자를 해야 뼈아픈 후회를 하지 않는다. 첫째, 반드시 지하철 역세권에 투자해야 한다. 지하철역에서 10분 이상이 소요되면 임대수익용 부동산으로 최악의 조건이다. 둘째, 직접 발품으로 임대시세와 수요조사를 해야 한다. 직접 발품을 팔아 탐문조사를 통해 현재 적정한 임대료 수준과 업종별 임차 수요도에 대한 조사를 꼼꼼히 해야 감언이설에 넘어가지 않는다. 셋째, 임차인의 건실성과 임대료 연체에 대한 대비를 해야 한다. 임대수익용 부동산은 장사를 잘 하는 우량임차인이 임차를 해 매월 고정적인 임대료를 낼 수 있어야 비로소 투자메리트가 있다. 대출을 많이 받아 투자를 할 경우 대출비율을 20% 이내로 낮추는 것이 안전하다. [김민수 포커스애셋 www.focusasset.co.kr]