정부 ‘부동산 거래 활성화’에 어떤 내용 담길까

정부 ‘부동산 거래 활성화’에 어떤 내용 담길까 매경이코노미 | 입력 2010.06.30 04:03

"집값 안정세를 유지하되 거래는 활성화시켜라."
부동산경기 침체를 좌시하던 이명박 대통령이 6월 17일 비상경제대책회의에서 작심한 듯 밝힌 얘기다. 이에 따라 정부는 '집값 안정'과 '거래 활성화'라는, 양립하기 어려운 두 마리 토끼 잡기에 나섰다.

추가 대책 후보는 어떤 게 있을까. 국토해양부가 먼저 검토하는 카드는 '4·23 대책' 수정이다. 4·23 대책은 새 아파트 입주 예정자가 보유한 기존 주택을 구입하는 무주택 또는 1주택자에게 총부채상환비율(DTI)을 초과해 대출을 지원해주는 게 골자다. 현재 입주 예정자가 보유한 기준주택 범위는 투기지역을 제외한 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하로 제한됐고 자격도 입주기간이 지나 분양대금을 연체하는 경우로 한정돼 있다.

하지만 이 대책은 시장으로부터 철저히 외면받았다. 지원 조건이 까다롭고 매수, 매도자 간 간극이 커 대책 시행 한 달이 넘도록 지원 실적이 거의 없다. 이에 따라 정부는 4·23 대책 지원 대상을 늘리는 방안부터 검토하고 있다. 한 예로 전용면적 85㎡ 이상까지 기존 주택의 가격·면적 제한을 완화하고 분양대금을 연체하지 않는 경우도 대상에 포함시킬 수 있다.

둘째, 건설업계가 줄기차게 주장하던 '분양가상한제 폐지'도 후보로 거론된다. 그동안 국토해양부는 민간택지에 짓는 민영아파트에 대해 분양가상한제 폐지를 주장했지만 야당 의원들 반대로 번번이 논의 대상에서 벗어났다. 국토해양부는 민간택지 아파트 분양가상한제 폐지와 관련된 주택법 개정안 통과에 주력할 방침이다. 전면 폐지 대신 강남3구 등 투기우려지역의 민간택지에만 분양가상한제를 적용하는 방안이 유력하다. 하지만 민간 분양시장이 극도로 침체된 상황에서 분양가상한제 폐지가 당장 효과를 내긴 어렵다는 지적도 있다.

셋째, 대출규제는 여전히 논란이 많다. 정부 부처 내에서도 DTI, 주택담보인정비율(LTV) 등 규제 완화에 대해 대체로 부정적인 입장이다. 윤증현 기획재정부 장관은 지난 6월 16일 국회 대정부 질문에서 "주택담보대출을 규제하는 건 금융자산 건전성을 관리하기 위해서"라며 금융규제를 완화할 뜻이 없음을 밝혔다. 국토해양부도 "가계 대출이 다른 나라보다 많아 지금 시점에서 풀어주는 건 바람직하지 않다"는 입장이다.

하지만 업계 주장은 다르다. 투자심리가 극도로 위축된 상황에서 거래를 풀려면 대출 규제 완화가 가장 시급하다는 것. 현재 DTI 비율은 강남3구 투기지역의 경우 40%, 그 밖의 서울지역은 50%, 수도권은 60%인데 이 비율부터 완화해야 한다는 의견이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "DTI, LTV 규제를 전면적으로 풀긴 어렵겠지만 10% 범위에서라도 완화해야 그나마 시장에 거래 활성화 신호를 줄 수 있을 것"이라 기대했다.

부동산 거래 활성화는 사실 집값이 회복돼야 가능한 일이다. 앞으로 집값이 계속 오를 것이란 기대심리를 회복시키는 게 급선무다. 이를 위해선 부작용을 감수하고라도 대출 규제, 세제 완화가 절실하다는 지적이 많다. 남영우 나사렛대 부동산학과 교수는 "정부는 주택담보대출이 실제 주택구매 수요로 이어지지 않을까 우려한다. 하지만 전세금 상승이 매매가 상승으로 이어지지 않는 '시장 왜곡' 상황에서 금융규제 완화가 가장 확실한 거래 활성화 해법"이라고 강조한다.

이와 함께 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 다주택자를 위한 '양도세 중과 완화'도 기대를 모은다. 이남수 팀장은 "정부로서도 대출 규제를 손대기 부담스러운 상황이라 거래 활성화 신호를 주기 위해 다주택자 양도세 완화를 검토하고 있다"고 설명한다. 집이 팔리지 않아 억울하게 1가구 2주택이 된 수요자를 위한 보완책도 필요하다. 기존 주택 처분대안으로 관리처분신탁이나 리츠 등에 현물출자하는 대안이 거론된다. 관리처분신탁 후 수익금 증서를 바탕으로 대출해주는 방식이다. 물론 6월 말로 예정된 건설업 구조조정은 부작용을 감안하더라도 예상대로 진행돼야 한다는 지적이 많다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]