10년후 베이비부머 은퇴후 경제생활상

10년후 베이비부머 은퇴후 경제생활상 임대부동산, 강변 부동산 인기끌듯

박상언  (저서)10년후에도 살아남을 부동산.. 現 유엔알컨설팅 대표 한국경제TV 선정 전문가대상(2008) 한경HICEO 선정 명강사   박상언 다른 글 모음 애매 모호한 개별등기분양 ,낭패볼수도 수도권 지역별 시장전망 및 투자전략 줄기차게 버블론을 제시하는 금융기관의 속내는 ? 전체적인 하락 분위기로 시간이 좀 있어 이미 발표된 데이터를 기본으로 10년후를 상상해 상상의 나래를 펼쳐보았습니다.본인에게 도움이 되는 것만 취하시기 바랍니다. 미래는 아무도 자신있게 예측할수 없는 것이기 때문입니다. 베이붐 은퇴로 ,부동산 가격 안정세 2018년 4,900만명을 정점으로 인구가 하락한 ,2020년 오늘날 한국에서는 만 60세 이상이 전국민의 3분의 1을 차지하고 있다. 평균 수명도 95세로 늘어나 만70세는 노인축에도 끼지 못한다. 베이비붐 세대(1955~1963년에 태어난 층)는 현재 총인구의 25%를 차지하고 있다. TV 뉴스를 보니 국내 65세이상 노인인구의 비중도 지난해 (2019년)에는 이미 14%를 넘어 고령 사회(aged society)로 진입했고 7년후인 2027년에는 20%를 넘어서 초고령 사회(super-aged society)로 빠른 속도로 진입할 예정이다. 논란끝에 정부에서도 급증하는 베이비부머들의 복지비를 감당하기 위해 일정기준시가 이상의 아파트를 살 때 취득세의 일정부분에 ‘노인복지세’란 명목을 신설해 부과하고 있다. 직장 근속연한이 짧아진 덕택에 1960년대 초반에 태어난 베이비부머들은 특별한 경우를 제외하고는 대부분 경제생활에서 멀찍이 떨어져 있다.국민연금외에 개인연금을 들었거나 주식과 부동산에 투자해 성공한 사람들 외에는 대다수 베이비부머들은 공원과 지하철역 여기저기 헤매고 있는 건 오래전 모습과 똑같다.정부에서는 이들을 위해 일자리 알선과 놀거리를 제공하고 있지만 갈수록 늘어나는 베이비부머들을 만족시키기에는 역부족이다.그들 중 몇몇은 며느리가 등떠밀듯이 싸준 김밥도시락을 싸들고 파주와 여주까지 연결되어 있는 전철을 타고 하염없이 창밖만을 보다가 오후에 다시 서울로 돌아오는 것을 위안으로 삼는 분도 있다. 전자기기 다루는데 익숙하고 용돈이 두둑한 일부 베이비부머 몇몇은 아예 몇 시간이고 DMB방송과 한국형 닌텐도 게임을 하는 사치를 누리기도 한다. 지하터널 곳곳에 움직이는 광고판을 설치해서 의자에 설치된 이어폰짹만 연결하면 지루하지 않게 한 편의 뮤직비디오나 영화감상도 가능하다. 출입구 바로 옆 3명이 앉을수 있는 노인석도 정중앙에 위치해 있는 좌석까지 포함해 2배 이상 좌석을 확대했다. 오늘날 지하철공사는 대한노인회와 갈등을 빚고 있다. 지하철공사는 만성적자와 더 나은 서비스를 위해 노인우대제도 나이를 만75세로 올릴 수 밖에 없다고 연일 언론홍보를 하고 국회의원들을 상대로 로비에 한창이기 때문이다. 노인단체도 이에 맞춰서 노인들이 활발히 활동을 해야 병치레를 하지 않아서 국가 의료비가 절감된다고 대국민 홍보전을 연일 전개하고 있다. 베이비부머들 경제생활 은퇴에 따른 한국 부동산 경제적 능력을 상실한 베이붐세대들의 잇단 부동산 처분으로 대부분 지역의 주택가격은 주춤거렸다. 과거 mb 정부때 야심차게 추진했던 보금자리 주택도 입주가 완료되었고 인구수가 감소하면서 대부분의 지역 주택보급율이 120% 수준까기 근접했다. 개별세대와 이혼율증가와 같은 사회적 요인으로 인해 소규모 주거용 부동산과 임대형부동산은 불한한 양상속에 여전히 버티고 있다. 전체적으로 보면 인구감소와 베이붐세대들의 잇단 경제생활 은퇴로 일부특정지역을 제외하면 갈수록 하락세가 심하되고 있는것은 사실이다. 친환경, 소형,도심소형.임대주택에 대한 수요 증가 지난 15여년간 한국의 인구 및 가구 수 변화와 미래 인구 및 가구 수 변화 추정치를 반영해 산정한 결과 전국 주택수요 연평균 증가율이 2.6%~2.9%수준에서 꾸준히 줄어들어 2020년 오늘날에는 2.09% 수준으로 떨어졌다. 지역별로보면 수도권의 주택수요 증가율이 15년전인 2005년도에 3.54%에서 현재 2020년에는 2.5%로, 비수도권은 2.4%에서1.7%로 각각 줄어들었다. 또 전국 주택 추가 수요 물량도 43만 가구에서 36만 가구 수준까지 내려갔다. 전체 주택수요가 줄어들었지만 고령화로 인한 편리성의 이유로 친환경, 소형,도심소형.임대주택에 대한 수요는 늘어났다. 지난 2004, 2005년 전세계적인 부동산 가격급등의 주요 원인이 2차 세계대전 이후 출생해서 구매력이 높아진 베이비부머(baby boomer) 때문이다. 1955∼63년사이에 태어난 1차 베이비부머들이 사회에 진출해 집을 사기 시작한 80년대부터 아파트시장이 상승세를 탔고, 자녀들을 위한 생활환경을 고려하기 시작한 2000년대부터는 강남 아파트 사재기가 일어났다. 강변부동산 자산가들에게 인기 베이비 부머들이 그 당시 아파트 투자자의 핵심으로 부상했고 2015년 베이비붐 세대가 본격적으로 퇴직하는 시기와 맞물려 국내 경기는 빠른 고령사회 진입과 이에 따른 내수부진으로 지난 2008년말 금융위기에 버금가는 부동산발 경제 불황을 경험하기도 했다 부동산 버블 폭발하나 일본의 경우만 놓고 보더라도 1990년대 장기불황의 원인중 하나가 고령화였는데 65세이상 노인인구가 전체 개인금융자산의 상당부분이 저축성자산이 차지하고 있었기 때문이다. . 이로인한 불확실한 미래 때문에 노인들이 적극적으로 소비를 하지 않아 결국 내수부진을 초래해 장기불황을 몰고 왔다. 지난 80년대말은 주택수요 증가가 가격상승의 가장 큰 원인으로 작용한 반면 2020년 오늘날은 주택수요보다는 유동성 과잉에 따른 투기적 수요 영향이 더 크게 작용하고 있다. 시나리오 대로라면 베이비붐 세대가 2015년 이후 주택을 중심으로 부동산 매각에 따른 충격으로 저성장 및 부동산 수요부족(60년대 후반 및 70년대 전반 출생한 X세대 인구감소)과 맞물려 부동산 가격이 급락할 수밖에 없었을 것이다. 하지만 2차 베이비부머 세대인 1968 ~1973(35~41세)가 주택시장을 받치고 있어 우려했던 만큼의 급락현상은 발생하지 않았다. 전체적인 하락보다는 일부 수요가 없는 지역의 중대형주택을 중심으로 일시적으로 거품이 빠지는 현상이 발생했을 뿐이다. 대신 실수요자와 투자자에게 인기가 있는 도심에 위치한 소형주택들의 수요는 꾸준히 늘어 인기를 끌고 있고 중대아파트도 다시 소형으로 재건축 되고 있다. 자산가들을 중심으로 강변선호현상이 더 두드러지게 나타나고 있어 홍콩과 싱가포르처럼 강변에 위치한 부동산은 인기 상종가를 달리고 있다. 시세차익에 대한 기대감도 서서히 사그라져 우리나라만 있는 전세제도도 임대료를 받는 월세아파트로 대거 바뀌었다. 그 동안 계속적인 금융교육과 정부의 부동산 억제책으로 인해 가계의 자산중 금융자산이 차지하는 비중이 20%초반에서 선진국 수준인 50%까지 높아졌다. 부동산을 담보로 한 활성화되어 매도하는 것 보다 장기 역모기지론을 활용하는 게 일반화 되었다. 실버산업 번창 vs유아산업 후퇴 베이비 부머들을 대상으로 하는 실버산업은 최대 호황을 맞고 있다. 지구 온난화로 북극이 점차 녹아들어 영토분쟁과 영유권 논란이 세계적으로 한창이다. 하지만 대서양과 태평양을 연결하는 새로운 바닷길이 열림으로서 ‘초호화 크루즈 북극관광 상품’도 부유층 노인들 사이에 불티나게 팔리고 있다 . 반면 소아과나 유치원간 같은 아이들을 대상으로 하는 영아산업은 붕괴되어 소아과 의사와 유치원 교사들은 정부의 대책마련을 호소하고 있다. 실제 1970년 100만명을 웃돌던 신생아수는 현재는 20만명에도 이르지 못해서 정부는 각 가정에서 아들 딸 구별말고 둘만 낳자는 ‘둘둘플랜’(two two plan)을 내걸었다. 이와 같은 출산율 저하로 향후 안정적인 경제성장에 우려를 나타내고 있는 정부에서는 주공아파트 뿐만 아니라 민간건설사와 연계해 민영아파트 분양시에도 파격적인 출산장려혜택을 주고 있다. 충청권에서 분양을 준비중인 한 건설사는 아파트 분양촉진차 잔금때까지 1명을 더 출산하면 3년치 분유를 사은품으로 주고 추첨을 통해 미국 유학까지 보장한다고 광고를 하는 풍경이 낮설지 않다. 수년내에 전라도와 경상도까지 심지어 평양까지 도달할 수 있는 전철도 개통된다. 내년에 있게 될 지자체 선거와 내후년 대선을 겨냥한 정치인들의 공약으로 앞으로 5년이 지나면 전국 어디서나 전철을 이용해 편하게 다닐 수 있게 되었다. 그동안 남북이 북핵문제와 천안암 사태와 서로 불편한 점도 많았지만 정부의 각고의 노력으로 해상과 육로를 이용한 금강산 관광이 다시 재개되었고 개성공단을 통한 물자교류도 다시 활기를 뛰고 있다. 몇차례 남북간 위기감이 있었지만 경제교류는 꾸준히 이루어졌고 북녘땅인 개성공단에서 만든 제품도 우여곡절끝에 한국산(made in korea) 란 상표로 수출도 할 수 있게 되었다. 스포츠를 통해 남북간과 미국을 비롯한 대외강국간의 시각차이는 예전보다 많이 좁혀졌으며 서울~평안간 관광 전철에 대한 기대감으로 남북통일도 머지않아 보인다.

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