새로운 전,월세 푸어의 탄생

새로운 전,월세 푸어의 탄생 전세가격 상승과 전세 대출 증가

김인철  건설부동산 칼럼니스트,이코노미스트   김인철 다른 글 모음 용산,판교,마곡등 대규모 사업지의 미래 예측 남북통일,국토균형발전이 한국 부동산의 안전판인가? 한강변 아파트에서 탈출하라. 자본주의에서는 기업친화 정책과 부자 감세를 하면 대기업과 부자는 이익을 얻지만 서민 중시정책을 하면 서민이 이익을 얻는다는 보장은 없습니다. 이유는 자본주의란 결국 강자를 위한 시스템이기 때문입니다. 최근들어 수도권의 아파트 입주가 대량으로 쏟아 지는 곳에서는 전세와 월세 가격이 급락하고 있습니다. 이유는 단 하나, 공급은 많은데 수요가 적기 때문입니다. 매일 언론에서도 이 문제를 집중 부각하고 전월세 가격의 하락에 대해 보도하고 있습니다. 하지만 전국적으로 살펴 보고 또한 사람들이 거주하고 싶어하는 서울과 그 주변지역을 살펴 보면 전세가격이 급상승하거나 꾸준히 상승하고 있습니다. 그런데 전,월세가 필요한 사람은 부자나 일부 중산층이 아니고 일부 중산층과 서민일것입니다. 전월세 시장은 완전경쟁의 시장입니다. 가수요가 없습니다. 따라서 정확히 시장상황을 반영합니다. 지방의 전월세 가격이 급상승하거나 상승을 꾸준히 한다는것은 주택이 부족하다는말입니다. 또한 서울과 주변 수도권의 전월세 가격이 꾸준히 상승한다는 것은 주택이 부족하다는 것입니다. 지방이나 수도권에 미분양 아파트가 많습니다. 하지만 미분양 아파트는 전월세 시장에 공급되지를 않습니다. 그렇다고 전월세를 원하는분들이 매수하기에는 너무 비쌉니다. 비싼것이 미분양의 가장 큰 이유입니다. 수도권 미분양 아파트는 주로 사람들이 원하는 곳에 있지 않습니다. 따라서 서울과 수도권의 전월세 시장에 크게 영향을 미치지 못합니다. 아파트 가격이 하락한다면 아무도 아파트를 구매하지 않습니다. 만약 1주택이 있는분이라도 주택 가격이 하락하고 부동산 세제가 이익을 나지 않게 되어 있다면 추가로 주택을 구매하지 않을것입니다. 추가 주택이 없다면 전월세 시장에 공급이 없을것입니다. 무주택자도 구매를 하지 않고 1주택자도 구매를 하지 않고 당연히 다주택자도 아파트를 구매하지 않습니다. 그러면 건설사의 입장에서는 미분양이 나니 공급을 줄일것입니다. 공급을 줄이지 않는다면 부도가 날것이기 때문입니다. 문제는 공급이 줄어도 수요가 같이 준다면 걱정이 없습니다. 만약 공급이 줄어도 수요가 더 준다면 전월세 가격은 하락합니다. 하지만 전국적으로 일부지역만 제외하고는 전월세 가격이 상승합니다. 인구는 늘고 있습니다. 2018년까지는 지속적으로 증가할것입니다. 생산활동인구도 늘고 있습니다. 2016년까지는 지속적으로 늘것입니다. 가구수도 꾸준히 증가하고 있습니다. 2020년 이후에도 꾸준히 증가할것입니다. 수도권으로의 인구유입도 많이 줄기는 하엿지만 꾸준히 계속됩니다. 하지만 2011년이 되면 주택구입인구가 정점을 치고 줄기 시작합니다. 2016년까지는 인구는 증가하는데 주택구입인구는 감소합니다. 주택을 짓는데 필요한 비용은 지속적으로 상승합니다. 현재는 비용 인플레이션 시대이기때문입니다. 주택을 사고 싶은 사람이 없어도 값싸게 주택을 짓기가 힘듭니다. 소득은 증가하고 있습니다. 하지만 명목소득과 실질소득이 물가를 따라 가기도 힘들게 상승하고 있습니다. 모든 물가는 올라도 사람값은 하락합니다. 따라서 대출을 통하지 않고서는 주택을 구입하기도 힘듭니다. 이제 서민들은 아파트 가격이 하락할까봐 , 대출을 해도 감당이 안되서 주택을 매수하지 않습니다. 주택을 매수하지 않아도 전월세가 안정되면 관계가 없습니다. 하지만 전월세 가격은 꾸준히 오르고 있습니다. 그런데 전월세가 필요한 계층의 소득은 별로 증가하지 않고 있습니다. 게다가 이 계층은 일자리의 안정성도 매우 나쁩니다. 그렇다면 전월세 가격은 오르는데 소득이 늘지 않는다면 방법은 하나뿐입니다. 금융기관에서 대출을 받는 것입니다. 그래서 전세대출이 지속적으로 증가하고 있습니다. 전월세가 필요한 계층은 소득이 별로 증가하지도 않고 일자리도 안정적이지 않지만 전월세 가격은 급상승하거나 꾸준히 상승하고 있습니다. 따라서 대출을 내어 이 간격을 메우고 있으며 조만간 대출 이자에 의한 고통이 도래할것입니다. 이것이 전월세 푸어입니다. 하우스 푸어도 고통스럽지만 전월세 푸어도 괴롭습니다. 조만간 값싸고 좋은 지역에 많은 주택이 공급되지 않는다면 하우스푸어보다 전월세 푸어가 더 괴로울것입니다. 조만간 값싸고 좋은 지역에 주택이 더 많이 공급될까요? 쉽지 않을것입니다. 보금자리 조차도 강남지역만 빼고는 경쟁력을 상실하였기에 공급이 증가하기가 힘듭니다. 하우스 푸어는 주택가격 하락과 대출 이자에 고통을 당하고, 전월세 푸어는 전월세가격 상승과 대출 이자에 고통을 당할것입니다.

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