한시적 DTI 폐지 무주택자, 집 사기 쉬워졌네

무주택자는 '생애최초'대출 자격요건 까다롭지만 금리 상승기에는 유리
유주택자는 주택 조건 따라 집단대출·변동금리형 선택을

정부가 '8·29 부동산 대책'을 통해 무주택자나 1주택자에 한해 한시적인 DTI 폐지를 결정했다. 이에 따라 실수요자 입장에서는 주택 구입에 필요한 자금 마련에 한결 숨통이 트이게 됐다. 정부는 지난 2001년과 2005년에 시행했던 생애최초주택구입자금 대출까지 5년 만에 부활시켜 무주택자의 자금 조달 길은 더욱 넓어질 전망이다.

전문가들은 8·29대책으로 주택자금 조달방식이 다양해졌기 때문에 주택 수요자들이 자신의 몸에 맞는 대출상품을 어떻게 선택할지 고민해볼 필요가 있다고 말한다. 현재 주택 구매를 전제로 대출을 해주는 상품은 생애최초주택구입자금 대출을 포함해 크게 보면 네 가지다. 시중은행 대출 담당자들은 "대출조건이 다르고 은행에 따라, 상황에 따라 적용되는 금리도 다르다"며 "자신의 조건에 따라 유리한 대출상품을 골라야 한다"고 말했다.

◆주택 대출상품 어떤 게 있나?

13일부터 시행될 생애최초주택구입자금 대출은 무주택자에게만 해당된다. 본인뿐만 아니라 세대원 전원이 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 무주택 가구여야 한다. 부부 합산 연소득은 4000만원 이하여야 하고, 사려는 주택은 전용 면적 85㎡ 이하에 투기지역(서울 강남·서초·송파구)이 아니어야 한다. 35세 미만 단독 세대주는 대출받을 수 없다. 이자율은 연 5.2%의 고정금리가 적용된다.

한국주택금융공사가 판매 중인 u-보금자리론은 만 20세 이상 70세 이하의 무주택자 또는 1주택자를 대상으로 하는 대출상품이다. 고정금리형이지만 상대적으로 금리가 낮아 출시 두 달 만에 대출액이 1조원을 돌파할 정도로 인기가 높다. 금리는 최저 5.3%, 대출기간은 10년에서 최장 30년이며, 최대 5억원까지 빌려준다.

시중 은행에서 판매하는 일반 주택담보대출은 은행별 고시 금리가 적용된다. 현재 코픽스 연동 연간 4.5~ 5.1% 정도의 변동금리가 적용된다. 은행 자체 자금으로 대출하는 만큼 대출 자격에 제한은 없다.

마지막으로 아파트를 분양받을 경우 건설업체에서 알선하는 중도금 집단대출이 있다. 건설업체의 신용등급 등에 따라 다르고 취급 시점마다 천차만별이긴 하지만 코픽스 연동 연 3.5~4.5% 정도의 금리가 적용된다.

◆무주택자는 '생애최초' 대출 활용

무주택자가 주택을 구입할 때는 생애최초 대출을 활용하는 게 좋다. 다만 대출 자격요건이 까다롭고 내년 3월까지 한시적으로 운용한다는 점이 단점이다.

생애최초 대출은 고정금리여서 금리 상승기에 유리하다. 만 20세 미만의 자녀가 3명 이상 있으면 금리를 우대해 연간 4.7%를 적용한다. 무주택자가 아파트 분양을 받더라도 분양가격이 6억원 이하면 생애최초 대출을 받는 게 유리하다.

유주택자의 경우 아파트 분양에는 집단대출이, 일반 주택 구입에는 시중 은행의 변동형 주택담보대출상품이 적합하다.

고정금리인 u-보금자리론은 현재로서는 시중 은행의 변동금리형 대출보다 유리한 점이 별로 없다. 금리 인상을 앞두고 인기를 끌었지만 현재 금리와 비교하면 일반 은행 대출상품보다 금리가 높기 때문이다. 하지만 본격적으로 금리가 오르게 되면 '대출 갈아타기'용으로 적합하다. 양해근 우리투자증권 부동산PB팀장은 "연말까지 기준금리가 0.25%포인트 정도 상승에 그친다면 u-보금자리론은 은행 담보대출보다 매력이 떨어진다"고 말했다.

◆전세자금대출 제대로 알고 받아야

구입이 아니라 전셋집을 구할 때 자금이 부족하다면 전세자금 대출을 받을 수 있다. 전세자금 대출은 신청 대상이 확실하게 구분돼 있다. 근로자·서민 주택전세자금 대출과 저소득가구 전세자금대출 그리고 시중 은행에서 취급하는 전세자금 대출 등 크게 세 가지다.

근로자·서민 전세자금은 최근 1년간 소득이 3000만원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택 전세여야만 가능하다. 최고 6000만원 이내, 전세자금의 70%까지 대출이 가능하다. 대출기간은 2년으로 최장 2년 단위로 6년까지 대출해준다. 연 4.5% 금리가 적용된다.

저소득가구 전세자금대출은 만 20세 이상의 세대주 또는 세대주로 인정받는 경우에만 가능하다. 전 세대원이 6개월 이상 무주택자로 임차보증금의 10% 이상을 지불한 상태여야 한다. 최근 정부의 국민주택기금 지원 확대로 수도권 과밀억제권역에서는 5600만원까지 대출 한도가 확대됐다.

일반 은행의 전세자금 대출은 신청자격 조건이 까다롭지 않다. 부양가족이 있는 만 20세 이상 세대주로 소득이 있으면 대부분 가능하다. 전세금의 70% 이내로 대출해 주지만 개인별 신용등급에 따라 금액은 줄어들 수도 있다. 현재 금리는 6개월 변동금리 상품 기준으로 연 6.4% 정도다.