한국의 도널드 트럼프 정춘보 신영그룹 회장

[커버스토리] 강남 재건축도 `도쿄 미드타운` 처럼 만들수 있다 한국의 도널드 트럼프 정춘보 신영그룹 회장 이젠 디벨로퍼 시대 우리 손길 닿으면 투자가치 더 올릴수 있어 내가 꼭 이루고 싶은 건 맨해튼 록펠러센터 같은 한국의 랜드마크 짓는 것

기사입력 2012.01.27 08:41:04 | 최종수정 2012.01.28 11:50:25

1996년 정춘보 신영 회장은 아무도 거들떠보지 않던 분당신도시 오리역 부근 땅을 주목했다. 공중으로는 전기 고압선이 지나가고 옆에는 경부고속도로가 인접해 있어 토지를 분양하는 한국토지주택공사(옛 토지공사)가 안내책자에도 포함시키지 않을 정도로 버려진 땅이었다. 정 회장은 이 땅에 오피스텔을 지었다. 1995년 오피스텔 규제가 완화됐고, 강남 오피스텔 시장은 포화 상태에 도달했다고 판단해 신도시로 눈을 놀린 것이다. 예상대로 유럽형 고급 오피스텔 분양은 성공적이었다.

그러나 공사가 진행되는 도중 외환위기가 찾아왔고 설상가상 시공사는 부도가 났다. 하지만 정 회장은 포기하지 않았다. 그는 자체 자금으로 공사를 계속했고 입주를 독려하기 위해 분양자들을 일일이 찾아다녔다. 결국 1999년 1000가구가 입주했다.

정 회장의 안목과 뚝심을 엿볼 수 있는 첫 번째 프로젝트는 이렇게 성공적으로 마무리됐다. 그는 분당구 수내동 오피스텔 `로얄팰리스 하우스빌`, 서울 마포구 `마포 신영지웰` 등을 연이어 성공시켰고 `한국의 도널드 트럼프`라는 별명도 얻었다.

정 회장은 사업 다각화를 통해 신영, 신영에셋, 대농 등 4개 계열사를 거느린 신영그룹을 일궜다. 그룹 전체 매출 규모는 조 단위에 육박한다. 신영은 국내 최대의 디벨로퍼(부동산개발회사)이자 `지웰시티`라는 고유 브랜드로 아파트를 분양하는 유일한 민간 시행사이기도 하다.

부산시청 9급 공무원에서 부동산개발사업가로 변신해 회사를 국내 대표 디벨로퍼로 끌어올린 입지전적인 인물인 정춘보 회장은 이제 또 다른 그림을 그리고 있었다.

◆ 1~2인 가구가 주택 시장 바꾼다

정춘보 회장은 주택 시장의 가장 큰 변화로 인구 구조와 가족 구성원 변화를 꼽았다. 그는 "일본은 1~2인 가구가 전체 가구의 70%를 넘어섰는데 한국도 현재 40%대인 1~2인 가구가 10년 이내에 70%까지 늘어날 것"이라고 예상했다. 기하급수적으로 1~2인 가구가 늘어나면 주택 수요도 급격히 바뀔 수밖에 없다.

지금까지는 소형 오피스텔과 도시형생활주택이 1~2인 가구 수요를 충족시켰지만 앞으로는 새로운 `주거 대안`이 필요하고, 그 대안은 국가와 기업이 함께 만들어가야 한다는 게 정 회장 생각이다. 정 회장은 이미 일본 다이와하우스를 모델로 서울 도심에서 1~2인 가구를 대상으로 하는 민간임대사업을 추진하고 있다.

도심 땅값이 오를 대로 올라 소형주택을 짓는 일이 쉽지 않아지자 그는 국공유지와 철도 유휴지 등 땅값이 싼 곳으로 눈을 돌렸다. 신영은 이미 왕십리 하역장, 경의선 서강역 인근에서 토지 사용권을 따내 인허가 작업을 진행 중이다.

서강역은 지상에 있던 철도선로가 지하로 내려가면서 생긴 유휴용지에 도시형생활주택 400여 가구를 짓는 사업으로 기존의 도시형생활주택과는 달리 소형주택을 분양하지 않고 신영이 직접 임대ㆍ관리할 계획이다.

정 회장은 "집을 지어서 분양하고, 분양 이후에는 나 몰라라 하는 방식이 아니라 디벨로퍼가 꾸준히 관리한다는 측면에서 선진국형 개발시장ㆍ부동산 시장으로 진화하는 과정이라고 보면 될 것"이라고 설명했다.

◆ 한국도 디벨로퍼 시대 온다

집을 짓기만 하면 팔리던 시대는 끝났다. 제대로 된 개발계획을 갖고, 필요한 곳에 필요한 건물을 지었을 때만 승산이 있다. 아파트건 오피스텔이건 예외는 없다.

정 회장은 "외환위기 전까지는 허가만 받으면 돈을 벌었지만 주택만 전문으로 짓는 건설사들은 필연적으로 망할 수밖에 없다는 것도 진리"라며 "주택 경기는 사이클이 있기 때문에 시공이 멈추는 순간 망할 수밖에 없다"고 말했다.

신영에도 어려운 시기가 없었던 것은 아니다. 그는 "2010년 10개월간 돈이 한 푼도 안 들어온 적이 있었다"며 "자산을 팔고, 운용수익으로 버텼던 힘든 시기였다"고 회고했다.

정 회장은 "일본 미쓰이부동산의 경우 운용수익이 전체 수익의 40%에 달한다"며 "국내 주택업계도 이런 방향으로 변해야 한다"고 말했다.

그는 1년에 100일 정도는 해외 각국을 다니며 새로운 것을 배우고 사업을 구상한다. 선진국 부동산 시장도 주택 중심 시장에서 상업용 부동산 중심 시장으로 변화했고, 한국도 변화 방향을 거스를 수 없다.

정 회장은 "국내 건설ㆍ개발업체들은 그동안 건물을 지어 분양하는 데만 주력했지만 선진국 부동산업체는 개발과 운영에 주력한다"며 한국 부동산 시장의 변화를 예상했다. 그는 또 "선진국에서는 건설사가 시행까지 하는 사례는 찾기 어렵다"며 "토지라는 한정된 자원에 디벨로퍼들의 다양한 아이디어와 정확한 수요 예측이 결합할 때 땅의 효율을 극대화할 수 있다"고 강조했다.

그동안 시공부터 분양까지 각 단계에서 주도적 역할을 하던 건설사들은 시공을 해주고 공사비만 받아가는 구조로 바뀌어갈 것이고, 이런 변화 속에서 디벨로퍼의 역할은 커질 수밖에 없다.

◆ 아파트 구조도 다양해질 것

이제 부동산을 산업으로 볼 때가 됐다는 것이 정 회장의 지론이다. 선진 부동산 시장으로 가기 위한 필수조건은 부동산 금융의 발전이다. 그는 "지금까지는 어떤 개발사업을 하든 마지막에 가장 높은 수익을 챙겨가는 곳은 은행이었다"며 "선진 부동산 개발을 위해서는 현재의 프로젝트파이낸싱(PF) 방식도 달라져야 한다"고 강조했다. 그는 "은행들은 개발 프로젝트를 제대로 평가하지 않고 돈을 빌려주는 단순 대출을 하고 있다"며 "부동산 평가회사를 설립해 PF를 평가하고, 이를 바탕으로 금융권이 투자하는 진정한 의미의 PF 사업이 이뤄져야 한다"고 주장했다.

정 회장은 시장의 변화와 함께 아파트의 구조적 변화도 예상했다. 그는 "150㎡대 큰 집에 살아도 방이 2개만 필요한 사람도 있고, 전형적인 가족 구성원과는 다른 가족 구성을 가진 가구도 늘어날 것"이라며 "인구 증가가 멈춘다 해도 다양한 가족 구성원을 가진 가구를 위한 다양한 주택은 더 필요하다"고 말했다.

디벨로퍼로서 영역뿐 아니라 빌딩 관리 대행업 역시 그가 선도적으로 개척한 분야댜. 1988년 서울올림픽 개최 이후 강남 테헤란로를 따라 업무용 빌딩이 우후죽순처럼 늘어나던 때였다. 그는 직원들과 함께 일본에 몇 달 동안 머무르며 빌딩 관리기법을 배웠다. 이를 토대로 서울에 있는 거의 모든 빌딩의 주차장 규모, 엘리베이터 대수, 임대 현황, 서비스 용역 등에 대한 데이터베이스(DB)를 만들었다. 빌딩 소유주들은 당시로선 획기적인 빌딩 데이터 시스템을 갖춘 신영에 빌딩 관리를 맡기기 시작했다. 한국 최초의 현대식 `빌딩관리 대행업`이 탄생한 것이다.

이처럼 새로운 사업 개척에 적극적인 정 회장도 손대지 말아야 할 사업 영역을 정해둔 투자 원칙이 있다. 골프장ㆍ리조트ㆍ모텔 사업은 하지 말아야 할 사업 리스트에, 제주도는 투자하지 않을 지역 리스트에 올라가 있다. 이유는 간단하다. 잘 모르는 곳에는 투자하지 않는다는 원칙 때문이다.

◆ 재건축도 디벨로퍼가 해야

대한민국 대표 디벨로퍼인 그가 안타깝게 여기는 것이 몇 가지 있다. 대표적인 것인 강남 재건축이다. 재건축은 개개인이 헌 집 대신 새 집을 짓는 과정이기도 하지만 서울의 주요 공간이 변신하는 기회도 된다. 이 때문에 강남 재건축 단지는 개발 단계부터 디벨로퍼가 사업을 제안해서 계획적으로 개발돼야 한다는 것이 그의 생각이다. 정 회장은 "조합원들은 건설사 브랜드만 보고 시공사를 선정하지만 돈을 조금만 더 들여 랜드마크로 개발하면 나중에 투자 가치를 더욱 끌어올릴 수 있다"며 "당장 눈앞의 이익만 추구하는 방식으로 재건축이 추진되고 있다"며 한숨을 내쉬었다.

그는 "일본은 도쿄 미드타운을 재개발할 때 특별법을 제정했을 정도"라며 "세계적인 프로젝트가 없다면 세계적인 도시가 될 수 없다"고 말했다.

그의 스토리는 아직도 진행형이다. 정 회장의 꿈은 `한국의 랜드마크`를 만드는 것이다. 그는 "한국에 가면 꼭 가보고 싶은 공간을 만드는 것이 꿈"이라며 "랜드마크는 고층 건물만을 의미하는 것이 아니라 어떤 공간이라도 될 수 있다"고 말했다. 그가 말하는 랜드마크는 `열린 공간`이다. 미국 뉴욕 맨해튼의 록펠러센터처럼 개방된 공간이 있고, 사람들을 모이게 하는 곳이다. 이미 마음속에 점찍어둔 공간도 몇 곳 있다. 그가 만들 랜드마크의 큰 그림이 벌써부터 궁금해진다.

▶ He is…

정춘보 신영그룹 회장은 전남 광양 출신으로 1980년대 초 부산시청에서 항공계측 공무원으로 근무하다 1984년 신영기업을 설립해 부동산 개발업에 뛰어들었다. 분당 구미동 `시그마Ⅱ`를 시작으로 개발사업을 잇달아 성공시켰고 2004년 `신영지웰` 브랜드를 선보였다. 2005년 대농 경영권을 확보하며 사업다각화에도 성공해 현재의 신영그룹을 일궜다. 한국부동산개발협회 초대회장직도 맡고 있다.

[이은아 기자 / 사진 = 이승환 기자]