아파트 소화불량 시대..올 수요는 27만, 완공은 37만 가구

아파트 소화불량 시대..올 수요는 27만, 완공은 37만 가구

안장원.황의영 입력 2017.01.04 02:12 수정 2017.01.04 13:32

공급과잉 '원년' 10만 가구나 넘쳐
내년엔 수요 27만, 완공 42만 가구
2년간 단독·다세대까지 합치면
124만 가구 지어지는데 수요는 77만
부동산 시장 급랭 막을 대책 필요
"남는 집은 임대주택으로 활용을"

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한국 경제 2017 리스크

올해부터 내년까지 정부가 계획하는 신규 주택수요보다 25만 가구가 많은 아파트가 들어설 예정이다. 공급은 급증하지만 주택경기가 가라앉으면서 수요는 예년 수준에 못 미칠 것으로 예상된다. 사진은 내년 입주 예정으로 공사가 한창인 9500여 가구 규모의 서울 가락동 송파헬리오시티. [사진 현대건설]

국토교통부가 분석한 ‘2013~2022년 장기주택종합계획’에 따르면 국내에 매년 공급돼야 할 주택은 연간 39만 가구다. 이 중 아파트는 28만 가구. 매년 집을 찾는 가구가 30만이고 약 9만 가구가 재개발 등으로 허물어져 없어지기 때문에 이 정도는 공급돼야 주택 수급이 맞아 시장이 안정된다.

여기다 정부는 주택경기 등에 따라 5만 가구가 더 필요하거나 적어도 될 것으로 봤다. 연간 신규 주택수요를 34만~44만 가구로 본 이유다. 아파트는 25만~31만 가구가 공급돼야 적정으로 분석했다. 이 규모를 넘어 공급이 넘치면 시장은 냉각되고, 공급이 부족하면 과열된다.

지난해까지는 입주물량이 신규 주택수요 범위에 들었다. 2013~2016년 연평균 입주 주택은 44만 가구였다. 문제는 올해부터다. 입주물량이 크게 늘면서 정부가 필요하다고 보는 적정 공급량을 훨씬 초과한다. 올해가 아파트 공급과잉 ‘원년’이 될 가능성이 커진 이유다. 3일 부동산114에 따르면 올해 입주 예정 아파트(전국)는 37만 가구다. 2008년(32만 가구) 이후 9년 만에 30만 가구를 넘어섰고 신도시 개발 등으로 주택 건설 붐이 일었던 1990년대 중반 수준이다. 내년엔 입주 예정 아파트가 42만 가구로 더 늘어난다. 올해부터 2년간 재고 아파트(2015년 기준 980만 가구)의 10%에 가까운 80만 가구가 들어서게 된다.

단독주택·다세대주택 등을 합치면 올해 58만 가구, 내년 66만 가구가 지어질 것으로 예상된다. 정부가 평균 수요로 잡는 39만 가구를 기준으로 하더라도 올해 19만 가구, 내년 28만 가구가 넘친다. 아파트만 올해부터 내년까지 적정 수요보다 25만 가구 더 공급된다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “올해가 주택 공급과잉 ‘원년’이 되는 건 사실상 확정적”이라고 말했다. 주택산업연구원은 올해 주택매매거래량이 94만 건 정도로 지난해보다 10% 가까이 감소할 것으로 보고 있다. 총 47만 가구 정도가 입주한 지난해 거래량은 100만 건이었고 전·월세 거래를 합치면 총 240만 건이었다. 올해는 전·월세 거래량을 예년 수준(130만 건)으로 잡더라도 전체 거래건수가 220만 건으로 예상된다. 입주물량은 지난해보다 11만 가구 늘어나는데 거래는 되레 20만 건가량 줄어든다.

수요와 공급의 ‘미스 매치’로 인해 주택시장에 ‘소화불량’이 본격화한다는 의미다. 지금과 같은 공급과잉 추세는 입주 때 문제를 발생시킨다.

시장에는 새 아파트에 입주하기 위해 팔거나 임대를 놓으려는 기존 주택 매물이 늘어난다. 입주 단지에서도 매물과 임대물량이 쏟아진다. 여기에 대출 규제까지 강화돼 돈을 빌려 분양 대금을 대기 쉽지 않다. 이는 미입주에 따른 불 꺼진 주택을 양산하고 가격 하락, 세입자를 찾지 못하는 역전세난 등을 낳는다.

김승배 피데스개발 사장은 “지역 주택시장 사정에 따라 거래되지 않은 집은 가격과 임대료가 떨어질 수밖에 없고 매물이 쌓이게 된다”고 말했다. 시장이 급랭하지 않도록 주택수요 진작이 필요하다는 주장이 나오는 이유다.

우선 집값 전망 불확실 등으로 매매수요를 늘리는 데 한계가 있기 때문에 남는 주택을 임대주택으로 활용하는 방안을 강구해야 한다. 주택산업연구원 김 실장은 “세제 지원 등을 통해 기업과 다주택자가 주택을 구입해 임대주택으로 쓰게 하면 공급과잉을 해소하고 주거 안정에도 도움이 될 것”이라고 말했다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “매매시장에서 내 집 마련 등 실수요가 빠져나가지 않도록 대출 규제를 탄력적으로 해야 한다”고 주문했다.역전세난에 대한 대비도 서둘러야 한다. 전셋값이 떨어지면 주인은 나가는 세입자의 보증금을 모두 돌려줄 수 없기 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “세입자가 집주인의 여윳돈에 의존하지 않고 보증금을 안심하고 돌려받을 수 있는 전세금보증반환제도 등을 활성화해야 한다”고 말했다.

공급과잉이 장기화하지 않도록 주택 공급 원천인 분양제도를 손봐야 한다는 목소리도 있다. 송인호 한국개발연구원 연구위원은 “주택 공급은 경기에 따라 부침이 심하기 때문에 정부에서 분양물량이 계속 몰리지 않도록 모니터링을 강화하고 분양 속도를 조절해야 한다”고 말했다.

안장원·황의영 기자 ahnjw@joongang.co.kr