[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 이르면 10월부터 분양가 상한제를 통해 재건축 사업장의 땅값 산정 기준을 '공시지가'로 묶어 강력 규제할 예정이어서 재건축 초과이익환수까지 적용받는 단지들은 사실상 사업성 확보가 어려워졌다.
이에 비해 일반 택지 매입을 통한 자체사업 등은 땅값 산정시 예외적으로 실매입가격이 인정될 예정이어서 형평성 논란이 거세지고 있다.
22일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 상한제를 통해 전체 분양가의 50∼70%를 차지하는 땅값을 공시지가 수준으로 묶어 분양가를 안정시킨다는 목표다.
국토부는 올해 표준지 공시지가의 시세 대비 현실화율이 평균 64.8%라고 발표했지만, 서울 지역의 현실화율은 50∼60% 수준으로 예상된다.
땅값이 높고 공시지가 현실화율이 떨어지는 강남 일부 재건축 단지는 상한제 분양가가 주변 시세는 물론 주택도시보증공사(HUG)의 기준보다도 상당히 낮아져 '반값 이하' 아파트가 나올 가능성이 크다.
반포 주공 1·2·4주구는 현재 깔고 있는 땅이 표준지로, 공시지가 금액이 3.3㎡당 5000만원 수준이다. 공시지가에서 용적률 270%를 감안한 땅값은 3.3㎡당 1800만원이고 여기에 3.3㎡당 644만5000원의 기본형 건축비와 각종 가산비를 후하게 반영해 3.3㎡당 1000만원이 들었다고 해도 분양가는 3.3㎡당 2800만원 수준이다.
현재 반포 주공1단지 주변 아파트 시세는 3.3㎡당 6000만∼9000만원이며 올해 5월 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양가 심사를 받은 서초 방배그랑자이의 3.3㎡당 4687만원에 비해서도 훨씬 낮다. 같은 기준으로 둔촌 주공아파트의 상한제 분양가는 3.3㎡당 2200만∼2300만원 이내가 될 것으로 관측된다.
상한제 시행으로 재건축 초과이익환수제가 적용되는 재건축 단지는 조합원 추가부담금이 더 늘어날 전망이다. 재건축 초과이익환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 10∼50%를 부담금으로 부과한다.
이때 개발이익은 재건축 종료시점(준공인가) 집값에서 개시시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액으로 산출한다. 종료시점의 집값을 조합원분은 준공시점의 공시가격, 일반분양분은 일반분양가가 기준이 된다.
상한제로 분양수입이 1000억원이 줄었다면 재초환 부담금은 최대치로 가정해도 500억원만 줄어들기 때문에 분양수입 감소로 인한 추가부담금은 더 늘어나는 셈이다.
최근 법원이 재건축 관리처분계획 전체를 취소해야 한다고 판결을 내린 반포주공1단지는 재건축 초과이익환수 적용이 불가피해졌다. J&K도시정비 백준 대표는 "상한제로 분양가와 재건축 가격 인하 효과는 있겠지만, 그만큼 재건축 사업을 중단하는 곳도 늘어날 수밖에 없다"고 말했다.
국토부는 그러나 재개발·재건축 부지가 아닌 일반 택지에 대해서는 원칙적으로 감정평가를 하되, 예외적으로 실매입가도 인정할 방침이다.
실제 일반적인 토지 거래를 하면서 공시지가로 땅을 사고 파는 경우는 없기 때문이다.
전문가들은 재건축도 엄연히 조합 사업인데 재건축 땅값에만 엄격한 기준을 적용해 형평성에 어긋난다고 지적한다. 한 부동산 개발회사 임원은 "재건축 단지의 땅값이 공시지가 수준에서 결정되고, 인근에 있는 일반 거래토지는 매입가를 인정받는다면 같은 동네에서도 분양가 차이가 상당히 벌어질 수 있다"고 예상했다.
박상길기자 sweatsk@dt.co.kr