주택보급률(diffusion ratio of house) 이란 가구수 대비 주택수의 비율을 의미한다. 즉, 집이 필요한
가구(주택공급 대상가구) 중 집에 살고 있는 가구(주택 수)의 비율을 나타낸다. 이 지표를 통해 주택이 그 지역 내 얼마나 지어졌는지와
무주택자가 어느 정도인가를 추정해 볼 수 있다. 주택가격은 수급에 의해 결정되는 요인이 크기 때문에 주택보급률이 높다는 것은 가격상승 요인이
적다는 뜻으로도 해석할 수 있다. 주택보급률이 1백%가 되었다는 말을 있는 그대로 해석하면 급하게 집을 필요로 하는 수요를 충족시킬 만큼 집을
많이 지었다는 뜻이다. 하지만 집을 더 이상 많이 지을 필요가 없다는 뜻은 아니며 이는 자가보유률(실제로 주택을 갖고 있는 비율)과 같은 지표를
함께 고려해야 한다는 말이다.
그 동안 우리의 주택정책의 목표와 주요지표는 주택의 양적 공급 증가와 이를 위한 주택보급률의
확대였다. 주택보급률은 1가구 1주택을 정책목표로 설정한 정부의 30년간 유일한 정책지표였다. 따라서 주택보급률은 많은 한계를 가질 수 밖에
없다.
주택보급률의 정책지표로서의 한계점은 수치와 현실과의 괴리에서 발생한다고 볼 수 있다. 주택보급률이 100%이면 모든 가구가
독립된 단위의 집에서 거주한다고 볼 수 있는데, 현실은 그렇지 못하다. 또한 주택보급률 산정 시 주택(housing stock)과
가구(household) 정의상의 타당성도 문제가 있다. 주택보급률을 채택할 70년대 당시와 30여 년이 지난 지금은 사회, 경제, 문화적으로
많은 변화가 있었음에도 불구하고 주택과 가구 정의상의 개념이 변화하지 않았다는 것이다.
먼저 주택의 정의를 살펴보면 "주택"이란 한
가구가 살 수 있도록 지어진 집으로서 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 영업용(비거주용) 건물 내 주택을 말한다. 여기서 유의할 점은
다가구는 단독주택에 포함되고 있어 별도로 조사되지 않아 주택호수 산정 시 1호로 산입되지 않고 있으며 오피스텔이나 주상복합아파트의 경우는 "주택
이외의 거처"라고 명하여 실제 주거용으로 사용되고 있으나 주택으로 간주하지 않아 주택수가 적게 계산되고 있다.
다음으로 가구의 정의를
살펴보면 센서스상 가구는 "한 사람 또는 두 사람 이상이 모여서 취사, 취침 등 생계를 같이하는 생활 단위"를 말하며, 일반가구와 집단가구로
구분된다. 이들 가구 유형 중 주택보급률 산정 시 적용되는 가구개념은 보통가구 (혈연가구 개념)이다. 보통가구는
[일반가구-(비혈연가구+1인가구)]인테, 이는 그 동안 1가구 1주택이라는 정책목표 상 1인 가구를 제외한 부양가족이 있는 가구주 중심의
혈연가구만을 주택공급의 대상으로 하였기 때문으로 보인다.
이러한 가구의 정의로 인해 최근 가장 빠르게 증가하고 있는 1인 가구와
외국인가구를 주택보급률 산정 시 제외시키는 문제점이 제기되고 있다. 일반가구와 총 가구는 5년간 각각 11.0%, 11.1% 증가하였으나 1인
가구와 외국인 가구의 5년간 증가율은 각각 42.5%, 29.8%에 이른다. 특히 1인 가구의 경우 2000년에는 총 가구에서 차지하는 비중이
15.5%였으나 2005년에는 무려 20%를 차지하고 있어 5가구 중 1가구는 1인 가구일 정도로 급속히 늘어나고 있다. 이러한 추세는 향후에도
지속될 것으로 보여 주택보급률 산정의 기초자료가 수정될 필요성이 제기되고 있다.
2004년을
기준으로 전국의 주택보급률 추계치는 102.2%이다. 즉 1가구 1주택 목표는 달성된 것으로 추정된다. 지역별로 살펴보면 대도시권의 주택보급률이
낮으며 지방으로 갈수록 높아진다.
건설교통부에서 공식적으로 발표하는 이 통계의 가구수는 통계청의 2000년(총주택 인구조사) 조사
결과의 시도별 연평균 증가율(0.03%~4.14%)를 적용하였으며 주택 수는 2000년도를 기준으로 매년의 사용검사(+), 멸실주택(-)수를
적용하여 산정하였다.
기존의 주택보급률은 가구부분과 주택부문이 모두 적게 계산되는 문제가 있음을 앞에서 살펴보았다. 따라서 단순히
인구와 주택에 대한 전수 조사자료인 인구센서스 를 기준으로 주택수/가구수로 계산을 해보면 전국의 주택보급률은 2005년 현재 82.7%에 불과할
따름이다. 서울은 더욱 낮아 70.15%이며 부산과 울산도 각각 81.51%, 81.69%에 그치고 있다. 경남만이 90%에 가까운 89.3%를
기록하고 있다.
이를
기존의 주택보급률과 비교하면 주택수가 적게 계산되는 것에 비해 가구수가 적게 계산되는 점이 더욱 크기 때문에 보급률이 현저히 감소하게 된다.
전국적으로는 거의 20%포인트의 격차가 나고 있으며 부산울산경남도 15~20%포인트 격차를 보이고 있다.
이렇게 가구수가 적게
계산되면 정부의 정책지표인 주택보급률은 과다하게 부풀려지게 되어 주거정책에 왜곡을 가져올 수 있다. 현재 지방을 중심으로 많은 논란이 제기되는
주택공급 과잉문제도 일시적인 현상일 수 있으며 장기적으로는 주택공급이 더욱 늘어나야 함을 의미할 수도 있기 때문이다.
현재의
주택보급률은 "70년대의 심각한 주택부족문제를 해결하기 위해 주택의 양적 공급 확대에 초점이 맞추어진 계획지표였다. 하지만 주택의 양적 문제가
어느 정도 해결된 선진국의 경우 주택보급률의 정책적 의존도는 떨어지며, 새로운 정책지표를 통해 변화해가는 시대에 부응하고
있다.
국내의 경우도 이러한 대내외 환경변화에 대응하여 주택정책의 목표 재설정과 함께 기존의 주택보급률을 시대상황에 맞게 조정하고,
나아가 구체적인 대체 지표 개발이 필요하다. 현행 주택보급률 산정기준에서 빠져있으나 택지부족으로 인해 늘어나고 있는 오피스텔, 주상복합아파트 등
실제주거용으로 사용되고 있는 거처를 포함하고 가구기준에서도 현행의 보통가구에 최근 급격히 증가하고 있는 1인 가구, 외국인 가구가 포함되어야 할
것이다. 그리고 중장기적으로는 주거의 양적 지표와 함께 질적 지표의 개발을 통해 주거복지를 향상시키는 방향으로 나아가야 할 것이다.
영산대학교 부동산대학원 심형석
교수
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