대선 빅3 규제정책

대통령선거 운동이 본격적으로 시작됐습니다. 12월 19일 누가 대통령이 되느냐에 따라, 이어 새 정부가 어떤 정책을 펴느냐에 따라 2008년 부동산시장은 변화가 불가피할 것입니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 참여정부의 규제정책에 대한 대선후보 빅3(이명박 정동영 이회창)의 입장을 정리했습니다. 독자님들은 대선 후보가 집권할 경우 부동산정책이 어떻게 바뀔지 점검해보기 바랍니다.

세제 규제정책

주택시장에서 거래 중단에 가장 크게 기여(?)하고 있는 것이 참여정부의 세제정책입니다. 그중에서 양도소득세 중과는 결정적입니다.

먼저 이명박 후보는 세제정책을 통해 부동산시장을 안정시키는 방법에 반대하고 있습니다. 세제정책은 경기 및 시장 상황에 따라 탄력적으로 대응해야 한다는 입장입니다.

지난 7월 9일 이 후보가 발표한 조세제도 개혁방안에 따르면 등록세와 취득세를 취득세로 통합하고 보유세 증가에 맞춰 세율을 인하한다는 입장입니다. 또 장기보유 1가구 1주택자의 종합부동산세와 양도소득세를 감면하고 장기보유를 유도하기 위해 양도세는 연분연승법(부동산 보유기간이 길수록 양도세율을 낮게 차등 적용는 것)으로 과세하겠다는 입장입니다.

정동영 후보의 경우 ‘보유세 인상, 거래세 인하’라는 참여정부의 세제정책 기조는 유지한다는 입장입니다. 6억원 초과 1주택을 15년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제율을 높여 양도세 부담을 줄이는 한편 양도세 비과세 2년 거주요건을 폐지하겠다는 입장입니다.

또 10년 이상 1주택을 장기 보유한 노년층에는 종부세 납부를 일정 기간 유예해 주거나 사망시 상속세로 대체해 주는 방안을 추진하고 있습니다.

이와 관련 대통합민주신당은 1가구 1주택자가 주택을 팔고 다시 구입할 경우 양도세를 유예하거나 환급하는 제도를 도입하는 것을 검토중이며 거래세 인하를 추진할 방침입니다.

정 후보는 이명박 후보가 명확하게 입장을 밝히지 않는 보유세 실효세율 1% 정책과 다주택자에 대한 양도세 중과에 대해서도 참여정부 정책을 유지하겠다는 입장입니다.

이회창 후보의 정책도 기본적으로 이명박 후보 정책과 크게 다르지 않습니다. 양도세를 완화하고 종부세는 장기보유 1주택자에 대한 과도한 부담을 줄이겠다는 입장입니다.

주택분양 규제정책

분양가 상한제와 분양원가 공개가 대표적인 주택분양 규제정책입니다. 이같은 규제정책은 결국 공급물량 감소로 이어질 것이므로 규제완화가 시급한 정책입니다.

분양가 상한제에 대해선 정동영 후보가 참여정부의 분양가 상한제 정책을 유지하겠다는 입장을 밝혔습니다. 정 후보는 또 다주택자 청약 1순위 제한을 계속 유지하고 청약가점제는 더욱 확대해야 한다는 입장입니다.

반면 이명박 후보의 경우 분양가 상한제에 대한 입장이 명확하지 않지만 정부 주도의 분양가 규제는 바람직하지 않다는 입장이므로 민간부문에 대해서는 분양가 상한제를 반대하는 것으로 보면 될 것입니다. 또 분양가 상한제에 따른 지나친 전매 제한에도 완화해야 한다는 의견을 밝힌 바 있습니다.

분양원가 공개에 대해서는 정 후보가 찬성을, 이명박과 이회창 후보는 반대의 입장으로 시장에 맡겨야 한다고 주장하고 있습니다.

이명박 후보는 분양원가 공개가 서민들의 주거안정을 도모하자는 취지인 만큼 공공주택은 공개하되 민간부문은 주택공급을 위축시켜 가격 상승을 유발할 수 있다며 반대하는 입장입니다.

이회창 후보도 분양원가 공개를 민간 부문까지 확대하는 것엔 부정적입니다. 아파트 가격 조정위원회나 분양가 심의위원회를 설치해 분양가를 간접 규제하자는 의견을 제시하고 있습니다.

재개발 재건축 규제정책

강남 등 도심지 신규 주택공급 감소는 결국 집값 불안으로 이어질 것입니다. 재건축 규제정책의 전면 재검토가 필요합니다.

이명박 후보는 주택공급을 늘리기 위해 용적률 상향 조정 등 규제완화를 통해 재개발 재건축 사업을 활성화시키겠다는 입장입니다. 특히 뉴타운 등 도심 재개발의 용적률을 높여 신혼부부에게 주택 12만가구를 공급하겠다는 공약을 발표한바 있습니다.

다만 재건축 규제완화에 대해선 시장에만 맡기지 않고 투기 수요는 차단하고 개발이익도 원칙적으로 환수해야 한다는 입장입니다.

이회창 후보도 재개발 재건축 규제는 선별적으로 완화해야 한다는 입장입니다. 개발이익 환수를 전제로 재건축 규제완화를 통해 도심내 주택공급을 늘릴 필요가 있다고 주장하고 있습니다.

반면 정동영 후보는 재건축 규제를 통한 집값 안정이라는 참여정부의 정책기조를 그대로 유지하겠다는 입장입니다. 정 후보는 재개발 재건축 규제완화만으로는 주택공급이 충분히 이뤄지지 않을 것이며 개발이익 환수가 없는 한 재건축 규제완화는 주택가격 상승만 촉발시킬 것이라고 주장했습니다.

그러나 정 후보는 뉴타운 재개발 사업에 대해서는 현 정부의 기조를 유지한다는 입장으로 뉴타운 사업을 확대하는 대신 원주민 재정착율을 높이기 위해 모기지론 지원을 주장했습니다.

주택담보대출 규제정책

미분양을 해소하고 주택시장을 정상화시키기 위해선 지금과 같은 무차별적인 주택담보대출 규제는 완화돼야 합니다. 우선 1가구 1주택, 일시적 1가구 2주택자에 대한 대출규제가 완화돼야 합니다. 긍극적으로 대출에 대한 규제여부는 금융기관 자율에 맡겨야 합니다.

이명박 후보는 주택담보대출 규제에 대해 명확한 입장 표명을 하지 않고 있습니다. 다만 규제는 최대한 시장에 맡긴다는 입장이므로 대출 규제를 자율화할 가능성이 높습니다.

반면 정동영 후보는 DTI(총부채상환비율) 등 현 정부의 대출 규제정책을 그대로 유지하겠다는 입장입니다.