임대주택 보유혜택

종전의 부동산 보유세는 건축물 등에 과세하는 ‘재산세’와 토지에 대해 과세하는 ‘종합토지세’로 나누어져 있었다. 아울러 종합토지세는 부동산 투기 억제 등의 정책 목적을 수행하기 위해 ‘종합합산’, ‘별도합산’, ‘분리과세’로 나누어 차별적으로 세금이 부과됐다. 그러던 것이 2005년에 대대적인 개편이 이뤄졌고, 그 결과 종전의 재산세와 종합토지세가 재산세로 단일화됐고 국세인 종합부동산세가 신설됐다.

이렇게 이원화된 보유세 하에서는 지방자치단체가 1차적으로 관할구역 내의 모든 부동산에 대해 낮은 세율로 재산세를 과세하고 국가는 2차적으로 전국에 소재하는 일정 규모 이상의 토지와 주택을 합산해 높은 누진세율로 종합부동산세를 과세하되 1차적으로 과세된 재산세를 뺀 나머지 금액에 대해서만 추가로 부담시킨다.

재산세는 종전에 건물과 토지로 나누어 과세하던 것을 현재 주택과 주택이 아닌 부분으로 나누어 세금을 매기고 있다. 주택에 대해서는 토지와 건물을 통합해 ‘주택분 재산세’로, 주택이 아닌 부분은 다시 토지와 건물로 나누어 과세한다. 즉, 나대지나 주택이 아닌 일반 건축물의 부속 토지는 ‘토지분 재산세’로, 주택이 아닌 건축물은 ‘건물분 재산세’로 나누어 세금을 거두고 있다.

토지 성격 따라 세금 제각각

종합부동산세는 주택과 토지로 나누어 세금을 내는데 주택은 공시가격을 기준으로 6억 원, 토지는 종합합산과 별도합산으로 다시 나누어 각각 3억 원, 혹은 40억 원을 초과하는 경우에 세금을 낸다.

보유세를 부담하는 사람은 매년 6월 1일 현재의 소유자다. 그러므로 6월 1일 이후에 취득하거나 그 이전에 처분하면 해당 연도의 보유세 부담이 없다. 재산을 처분하거나 취득할 계획이 있다면 이 날짜를 피하는 것도 한 가지 요령이다. 처분일은 대개 계약상의 잔금 지급일이 되며 그 이전에 등기·등록 시는 해당 등록일에 취득한 것으로 본다.

경기도에 몇 백 평의 나대지를 가지고 있는 P 사장. 그는 십여 년 전 아버지로부터 이 땅을 증여받았다. 그 후 바로 옆에 붙어 있는 건물에 이 땅을 임대했고 줄곧 주차장으로 사용돼 왔다. P 사장은 이 땅에 대해 그동안 재산세(종합토지세)와 종합부동산세를 성실히 내왔다.

그런데 최근 이 땅이 택지개발지구로 수용돼 관련 업무를 처리하던 세무사가 이상한 사실을 발견했다. 그동안 이 땅이 구청에서 종합합산 토지로 분류돼 세금이 매겨져 왔던 것이다. 일반 나대지는 종합합산이지만 영업용 건축물의 부속 토지는 별도합산에 해당된다. 그렇게 되면 재산세가 대폭 줄고 종합부동산세 대상에서는 아예 제외된다. P 사장은 결국 그동안 납부한 재산세의 일부와 종합부동산세를 모두 돌려받았다.

이와 같이 토지는 그 성격에 따라 분리 과세, 별도합산, 종합합산으로 나눠진다. 다만 이전에는 전국의 토지를 대상으로 구분해 종합토지세를 내던 것을 현재는 각 지방자치단체별로 종합합산하거나 별도합산해 재산세를 내고 다시 국가가 전국적으로 합산, 일정 금액 이상인 경우에만 종합부동산세를 내게 된다. 그런데 이러한 토지가 어디에 속하느냐에 따라 세금이 달라지고 과세 대상에서 제외되기도 한다. 그러므로 자신의 토지가 정확하게 어떻게 분류되는지, 억울한 보유세가 부과되고 있지 않은지 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

분리 과세는 정책 목적으로 특별히 높은 세율이나 낮은 세율을 적용하는 토지다. 전·답·과수원 등 농지에 대해서는 0.07%의 낮은 세율을 적용해 혜택을 주고, 골프장·고급오락장용 토지에는 4%의 상대적으로 불리한 세율을 부과한다.

별도합산은 영업용 건축물의 부속 토지다. 이에 대해서는 지방자치단체별로 관할구역 내의 토지를 합산, 재산세를 매기고 추후에 전국의 토지를 합산해 40억 원(공시가격 기준)이 넘는 경우에 추가적으로 종합부동산세를 매긴다. 종합합산은 분리 과세, 별도합산을 제외한 모든 토지가 해당되며 나대지는 대부분 이에 해당한다. 3억 원이 넘으면 종합부동산세의 대상이 된다.

공시가 그대로라도 보유세 증가

이러한 분류가 제대로 되어 있다면 사실 보유세는 절세의 여지가 많지 않은 세금이다. 왜냐하면 보유세는 대략 ‘공시가액×과표적용비율×세율’로 정해지는데 대부분의 요소가 이미 정해져 있기 때문에 계산이 잘못될 경우가 극히 드물고, 정부가 세액까지 모두 계산해 알려주는 세금이기 때문이다.

보유세의 급격한 상승을 방지하기 위해 공시가액에 과표 적용 비율을 곱해 세금을 계산한다. 재산세의 경우 현재 주택은 50%, 토지와 건축물은 60%로 매년 5%씩 증가해 2017년과 2015년이 되면 100%가 적용될 예정이다. 종합부동산세의 경우에도 주택과 종합합산 토지는 올해 80%지만 내후년이면 100%가 되고, 별도합산 토지도 재산세와 같이 2015년이면 100%가 된다. 결국 공시가액의 변화가 없더라도 보유세는 일정 시점까지 꾸준히 증가할 것이다. 세율 또한 누진세로 되어 있으므로 과표가 커지면 그 이상으로 세금이 증가할 수밖에 없다.

물론 이렇게 계산된 보유세를 무조건 다 부담하는 것은 아니다. 전년도에 부담한 재산세의 150%를 한도로 재산세를 부담하는데 주택의 경우 서민들의 재산세 부담을 덜어주기 위해 주택의 공시가격이 3억 원 이하인 경우는 105%, 3억 원 초과 6억 원 이하인 경우는 110%, 6억 원 초과인 경우는 150%를 한도로 재산세를 부담한다. 또한 종합부동산세는 주택과 종합합산 토지의 경우는 300%를, 별도합산 토지는 150%를 한도로 두고 있다.

보유세 부담을 피하고 싶다면 장기 주택 임대 사업을 고려해 볼 수 있다. 하지만 장기 주택 임대 사업의 요건은 까다롭다. 우선 같은 지방자치단체 관할구역 내에 5가구 이상을 임대해야 하며 그 주택도 공시가격이 3억 원 이하로 국민구택 규모 이하인 주택이어야 하는 데다 최소 10년 이상 임대 사업에 사용해야 한다. 만약 이에 해당한다면 종합부동산세 과세 대상인 주택에서 제외되며 재산세도 일정 부분 감면된다. 보너스로 10년 임대 사업 후 양도 시는 다주택자에 대한 중과세에서 제외돼 일반 세율로 양도세를 내면 된다.

부동산을 보유하지 않으면 보유세는 없다. 이를 위해 부동산을 증여하거나 양도하는 등의 방법으로 처분할 것을 생각해 볼 수 있다. 그러나 여기에는 고려해야 할 요소가 많다. 부동산의 명의를 이전하려면 취·등록세의 거래세 외에도 증여세나 양도세의 부담이 만만치 않다. 이는 케이스마다 천차만별이므로 자신의 경우를 대입해 면밀히 계산한 후 움직이는 것이 좋다. 섣불리 움직이면 혹 떼려다 혹을 붙이는 경우도 있기 때문이다.