전국은 개발 중

2007년 부동산 시장에서는 청약시장을 중심으로 새로운 제도의 시행이나 확대가 주목을 받았고 전국적으로 다양한 개발사업도 이어져 인근 지역 중심의 가격 불안이 지속됐다. 주택시장과 분양시장의 양극화는 심화됐으며, 특히 지방 주택시장의 침체가 가속됐다. 아파트시장은 정부 안정대책 효과와 투자수요 위축으로 인해 하향 안정세를 보였고, 경기 회복이 더딘 움직임을 보이면서 수익성 부동산 투자에 대한 관심이 증가하는 양상을 나타냈다.

 

■ 아파트시장 하향 안정세 전환 - 연이은 정부 안정대책 효과

1월 대책과 금융,세금정책 효과 가시화 = 2007년 1월에도 정부 안정대책이 이어졌다. 참여정부의 9번째 부동산대책인 1.11대책은 2006년 11.15대책의 연장선상에서 <민간주택에 대한 분양가 상한제 확대> 및 <원가 공개 확대 적용>, <청약가점제 조기 시행>, <주택 담보대출 규제 강화> 등을 주요 골자로 담고 있으며, 이어진 1.31대책은 민간부분의 공급물량 축소를 우려한 <장기임대 주택 공급 확대>, <분양주택 공급확대 위한 공공부문 역할 강화>, <서민층 주거안정 위한 금융지원 확대> 등의 내용을 담고 있다. 연이은 정부 안정대책과 금리 인상, 대출규제 강화, 세금 부담 증가 등이 서서히 효과를 발휘하며 2007년 부동산시장은 특히 아파트시장을 중심으로 수요 위축과 거래 감소, 가격 안정세가 두드러졌다.

버블세븐,재건축,중대형 아파트 거래 위축과 가격 하락 = 2006년까지 집값 급등의 근원지로 지목됐던 강남, 송파, 서초, 양천(목동), 분당, 과천, 용인 등 이른바 버블세븐 지역은 1.11대책 이후 대출 규제와 보유세 부담 증가로 인해 매수자들이 빠르게 관망세로 돌아 섰으며, 2007년 한 해 동안 극심한 거래 부진과 가격 약세를 보였다. 또한 가격 상승을 선도해 온 재건축 아파트 가격도 강남권 중심으로 하락했으며 전세시장 역시 강남, 목동 등지의 학군수요가 줄어들고 인근 입주물량 증가가 겹치면서 약세를 면치 못했다. 규모별로는 세부담과 대출 규제 부담이 커진 중대형이 약세를 주도해 2006년과는 역전 현상을 보였다.

 

■ 시장 양극화 심화 - 지방 침체 가속, 청약 양극화도 뚜렷

수도권 아파트시장 양극화 = 2007년 아파트시장은 강남권, 중대형 고가 아파트가 약세를 주도한 반면 강북권이나 수도권 외곽의 중소형아파트에 대한 실수요자 관심은 크게 증가했다. 노원, 강북, 서대문 등 비강남권 소형아파트 가격이 크게 올랐고 특히 개발호재가 있는 수도권 외곽의 저렴한 아파트 매물에는 투자수요도 몰렸다. 이에 따라 2006년에 큰 폭 올랐던 서울 수도권 주요 지역은 중대형을 중심으로 올 한해 하락세를 보였고 보합세를 보였던 외곽지역 소형은 상대적으로 크게 상승했다.

지방 주택시장 침체 가속화 = 더딘 경기 회복 속에서 지방 주택시장의 침체는 올 해도 이어졌다. 공급과잉과 동일한 규제정책이 이어지면서 미분양 단지가 꾸준히 증가해 IMF사태 이후 최고치에 육박했고, 분양시장 침체 속에 기존 아파트, 주택시장도 약세가 지속됐다. 투기지역, 투기과열지구 해제 등의 일부 규제 완화가 이뤄졌으나 중견 건설업체의 연쇄 부도가 나타나는 등 그 효과는 미비하다. 지방의 미분양 사태는 서울, 수도권 지역으로도 확산되는 양상을 띠고 있다.

청약 양극화 심화, 청약률 "0" 등장 = 9월 청약가점제 시행 이후 비인기 지역의 미분양 사태가 나타나며 청약 양극화 현상은 더욱 심화됐다. 청약가점과 통장을 아끼기 위해 입지 및 투자성이 뛰어난 일부 사업장에만 청약 수요가 몰렸고 분양가 상한제 확대로 전매제한 기간이 길어지면서 전매제한 기간이 짧은 일부 단지에 투자 수요가 몰리기도 했다. 또한 지속된 고분양가 논란과 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 올 하반기 건설업체들의 분양물량이 크게 늘어난 것도 청약 양극화를 부추겼다.

 

■ 공급시장의 변화 - 공급확대 움직임과 다양한 주택 공급제도 첫 선

수도권 신도시 추가 등 공급확대 = 전국적으로 주택 공급계획이 올 해에도 꾸준히 이어졌다. 특히 수도권의 경우 주요 신도시와 택지지구의 개발계획 확정, 분양공급이 줄을 이었고 연말 파주신도시를 비롯해 내년 이후에도 판교, 광교, 송파 등 주요 2기 신도시의 분양공급이 대기 중이다. 또한 분양가 상한제 민간 확대에 따른 민간부분의 공급물량 축소를 우려해 동탄2신도시 발표를 당초보다 앞당겨 실시하는 등 공급정책이 이어졌다.

반값아파트, SHIFT 첫 선 = 다양한 주택 형태도 선보였다. 서민층의 주거 안정을 도모하기 위해 야심차게 진행된 "반값아파트"는 군포 부곡지구에서 선을 보였다. 그러나 수요자들의 관심을 모으지 못하고 분양실적이 좋지 않아 제도 자체를 검토하고 있는 상황이다. 반면, 서울시가 추진하는 장기전세주택(shift) 제도는 서민층의 높은 인기 속에 출발했다. 주변 전세가의 80% 이하 수준에 가격이 책정되고 최장 20년간 장기 거주가 가능하다.

 

■ 다양한 개발사업 "전국은 개발중" - 수도권 주요 개발사업지 가격 급등

용산, 뚝섬 지역 인기 급상승 = 서울시가 중점 추진하고 있는 U턴프로젝트 축에 위치한 용산, 성동구는 올 한 해 큰 인기를 모았다. 토지 가격은 물론이고 하향 안정세를 나타내고 있는 강남권 아파트시장과 달리 아파트 가격도 크게 올랐다. 용산구는 기존 재개발 사업과 민족공원 등의 호재에 국제 업무지구 조성, 수변지구 개발 등이 추가되면서 투자 관심이 집중됐고 서울숲 개발 이후 관심이 꾸준한 성동구의 경우도 뚝섬 상업지구 개발이 가시화되고 분당선 연장 등이 진행되면서 일대 부동산 가격이 꾸준히 올랐다.

교통개발지역 가격 상승 = 서울 수도권에 많은 신도시, 택지지구 개발 소식이 쏟아진 가운데 그만큼 이들 주변의 교통개발 사업이 많았다. 또한 기존 주택지역 개발 이후 교통환경이 열악했던 지역의 경우 교통환경 개선 사업이 착공하거나 발표되는 것만으로도 주변 부동산 가격이 크게 오르는가 하면 완공을 앞둔 주요 수도권 교통개발사업들이 꾸준히 관심을 모았다. 서울의 경우 1구간 개통을 앞둔 지하철 9호선 사업 외에 경전철 개발 사업이 관심을 모았고 수도권에서는 의정부 등 전철 연장 구간이 주목을 끌었다. 인천도 지하철, 도로 등의 개발과 개통이 이어지며 일대 부동산 시장에 영향을 미쳤다.

리모델링 관심 증가, 재개발 인기 꾸준 = 재건축 규제에 반해 재개발 시장은 관심이 꾸준했다. 가격 급등 부담으로 거래가 많지는 않았고, 가격 상승폭도 다소 주춤했지만 상대적인 투자 관심이 이어졌다. 재촉지구나 뉴타운 사업 계획이 확정된 곳, 사업 완료단계의 주요 재개발 구역들이 관심을 모았다. 리모델링 시장도 가능연한이 15년으로 단축되고 사업 동의서 조건 등이 일부 완화되면서 1기 신도시 등 수도권 소형 아파트와 서울의 노후단지 소형 중심으로 투자 관심이 높아졌다.

 

■ 투자 패러다임의 변화 - 수익성 부동산 투자, 임대시장 확대

오피스텔 투자수요 증가= 아파트 시장의 가격 상승세가 둔화되고 규제가 강화되면서 대체 투자로서의 오피스텔 관심이 늘어났다. 특히 청약가점제 시행 이후 무주택 요건 유지와 청약통장을 아끼기 위해 소형 오피스텔 매매나 청약을 시도하는 투자수요가 증가했다. 또한 최근 몇 년간 오피스텔 공급이 감소하면서 공급과잉 현상이 해소되고 임대수익률이 좋아지면서 안정적인 수입을 기대할 수 있는 투자처로 오피스텔 시장이 다시 주목을 받았다.

비아파트, 임대수요 증가 = 종전 주택시장의 경우 아파트 중심의 투자가 집중된 데 반해서 올해는 재건축, 개발사업 등의 영향으로 단독, 다가구 등 기타 주택의 수요가 크게 늘었다. 또한 주택시장 외에 오피스텔, 상가, 토지, 오피스 등에 대한 투자 관심도 늘어났다. 투자금 부담과 주택가격 하락에 대한 기대감으로 내집마련을 미루고 대기하는 수요가 늘면서 임대시장도 확대 양상을 띠었다.

■ 새로운 제도의 확대 및 시행 - 체계적, 과학적으로 변모하는 부동산시장

법정 계량단위 개편, 평 대신 ㎡ = 아파트, 땅, 집의 크기를 말할 때는 "㎡" 단위를 사용해야 한다. 계량에 관한 법률 개정과 함께 법정 계량단위 의무사용이 법제화됨에 따라 건설업체 분양공고 및 부동산정보업체 인터넷 사이트 등 관련 업체와 업무에서는 이미 기존 "평" 단위가 사라졌다. 담당 산업자원부는 지난 7월부터 위반 사례에 대해 과태료를 부과하는 등 강력 조치를 취하고 있고 국제 표준에 맞는 법정계량단위 사용의 홍보를 위해 노력하고 있다. 아직은 종전 "평" 단위가 혼용되는 실정이지만, 조만간 "oo아파트 109㎡는 얼마쯤 하나요?" 이런 질문이 익숙해질 것이다.

인터넷 청약제도 의무화, 전국 확대 = 청약가점제 시행과 더불어 일부 사업, 일부 지역 중심으로 이뤄지던 인터넷청약이 의무화되고 전국적으로 확대 시행됐다. 아직은 창구에서 도움을 받는 경우가 병행되고 있지만 앞으로는 인터넷청약을 통해 보다 투명하고 효율적인 청약제도 운영 및 결과 관리가 가능해 질 것으로 기대된다.

 

 출처 : [부동산114] 전문가칼럼>2007년 부동산시장 결산 <올.. /김규정/2007.11.27