재건축 시뮬레이션

◆재건축 얼마나 돈되나 시뮬레이션 해보니◆
부동산 투자의 '대명사' 격인 서울 강남 재건축 아파트 수익성은 그다지 높지 않았다. 서울 시내 재건축 대상 아파트와 단독주택을 대상으로 사업성을 분석한 결과 서울 강남구 개포동 주공1단지 아파트를 재건축할 때 조합원이 손해를 보지 않는 입주 시점 시세는 3.3㎡당 3885만원이었다.

◆ 강남 재건축은 '소문난 잔치'
= 아파트 재건축사업에서 '손해를 안 보는 최저 가격'은 사업 초기 단지 가격, 공사비, 정상 주택가격 상승분, 임대주택 건립 비용인 대지비를 합하면 구할 수 있다. 아파트를 재건축할 때 드는 본전 비용인 셈이다.

매일경제신문 취재팀은 재건축 사업성 분석에서 비교 가능성과 공정성을 위해 몇 가지 전제를 뒀다.

개포 주공1단지는 사업 시작 시점을 재건축 추진위 승인 시점인 2003년 10월, 완료 시점은 사업기간을 고려해 2011년 말로 잡았다. 사업 시작 시점 개포 주공1단지 전체 가치는 약 3조35억원이었다. 당시 아파트 시세를 기준으로 계산한 금액이다. 땅값은 ㎡당 1200만원(평당 3960만원)으로 잡았다. 임대주택 용지가격 산정을 위한 추정 감정평가금액이다. 이때 총 임대주택 대지비용은 약 510억원이다.

공사비 등 사업비는 ㎡당 152만원(평당 502만원)이 든다고 가정해, 재건축 후 용적률 177%로 계산하면 총 1조4336억원이 된다.

재건축 사업기간인 2004~2011년에 주택가격 상승률은 2007년까지 기존 주택가격 변동폭을 그대로 반영하고, 내년 이후 2011년까지는 강남 지역 평균 주택 상승폭인 연 6% 안팎을 반영했다. 이때 정상 가격 상승분은 1조9523억원이 된다. 따라서 2011년 입주 때 개포 주공1단지 시세가 총 6조8996억원은 넘어야 손해를 보지 않는다는 계산이다. 이를 분양면적으로 환산하면 3.3㎡당 3885만원이라는 숫자가 나온다.


◆ 강남 분양가 3.3㎡당 2600만원
= 같은 분석 방식을 다른 재건축 추진 단지에 적용하면 일부 단지는 수지가 균형을 이루거나 분양가가 생각보다 낮아 사업성이 확인된 사례도 나왔다. 그러나 전문가들은 이 같은 분석이 현실에도 그대로 적용된다고 말하기는 힘들다고 조언했다.

재건축 아파트에 적용되는 분양가 상한제, 소형평형 의무비율 등 추가적인 제약조건을 감안해야 하기 때문이다.

개포 주공1단지는 분양가 상한제가 엄격히 시행된다고 가정하면 실제 받을 수 있는 분양가가 평당 2633만원에 불과하다. 평당 4000만원 가까이 받아야 사업성이 나오는 아파트 일반분양가가 3분의 2 수준에 묶여 있는 셈이다. 일반분양가와 내재가치 간 격차는 조합원 부담을 가중시키는 요인이 된다.

물론 서울 강남ㆍ송파 지역은 '1대1 재건축'이 많아 일반분양분 가구 수가 전체 공급분 가운데 5% 수준에 못 미치는 사례가 많다. 또 가산비용 등을 넉넉히 인정받으면 분양가 자체도 다소 높아질 수 있다. 분양가 상한제 효과가 제한적이라는 의미다.

그럼에도 불구하고 분양가 상한제에 따른 심리적 위축 효과는 상당하다는 지적이다.

◆ 재건축 부담금으로 이익 환수
= 최근 들어 강남권 재건축에 매수세가 늘고 있다. 새 정부 들어 재건축 규제 완화를 기대하는 이른바 '대선효과' 영향이다. 그러나 '재건축 부담금'이란 강력한 이익환수 수단이 남아 있는 한 '대박'은 무리다.

재건축된 은마와 개포 주공1단지 110㎡ 입주 시점 시세를 ㎡당 1520만원(3.3㎡당 5016만원)으로 가정해 봤다. 그랬더니 조합원 평균 개발이익이 각각 3억6510만원과 4억3160만원으로 부풀었다. 그러나 이 가운데 1억4800만원과 1억8100만원은 재건축 부담금으로 내야 한다. 3000만원을 넘어서는 이익에 대해 10~50% 부담률을 적용한 결과다.

잠실 주공5단지, 고덕 시영1단지, 서초 중층, 대치 중층 아파트 재건축 후 110㎡형 입주시점 시세를 각각 ㎡당 1330만원, 810만원, 1050만원, 1330만원으로 가정하고 시뮬레이션해 봤다. 조합원 평균 개발이익과 재건축 부담금은 △잠실 주공5단지 5억4600만원에 2억3800만원 △고덕 시영1단지 2억500만원에 6800만원 △서초 중층 3억1960만원에 1억2500만원 △대치 중층 3억7620만원에 1억5300만원인 것으로 추정됐다.

한 부동산 전문가는 "재건축 규제 완화에 대한 기대감은 시장 스스로 균형을 찾아갈 것"이라며 "막연한 기대감에 따른 가격 상승에는 한계가 있을 것"이라고 내다봤다.

이 전문가는 "시뮬레이션한 결과 집값만 뛰면 재건축 부담금을 내더라도 수억 원 이익이 남는 것 아니냐는 반론이 있을 수 있다"며 "하지만 십수억 원을 수년간 묻어 둔다는 점을 감안하면 수익률이 높다고도 볼 수 없다"고 말했다.