개발부담금 산정

1) 개발부담금 도입배경 토지는 일반재화와 달리 생산하거나 증식시킬 수 없는 반면에 우리 국민이 공통으로 누려야 할 삶의 터전이다. 특히 우리나라는 국토가 협소하여 가용면적이 절대적으로 부적한데다 토지소유 또한 일부 특정계층에 편중되어 있어 토지로부터 발생하는 불로소득이 사유화됨으로 해서 토지투기의 원인이 되고 있었다. 특히 경제발전과 도시화의 진전으로 많은 개발이 이루어 졌고 이로 인해 막대한 개발이익이 발생하였으나 제도의 불비로 사유화 되었다. 이와 같이 토지로부터 발생하는 불로소득이 사회적으로 환수되지 못하고 사유화됨으로서 소득구조의 불균형과 계층 간의 갈등을 초래하였으며 이는 토지문제로 제기되어 마침내 사회문제로 확산되기에 이르렀다. 이에 정부는 80년대 후반 토지공급의 제한으로 인한 지가상승과 토지투기의 만연, 개발이익 사유화 등 토지문제를 능동적으로 대처하기 위해 토지공개념 제도를 확대 도입의 일환으로 토지초과이득세와 함께 개발이익환수를 위한 제도로 도입되었으나, 토지초과이득세법은 ‘98.12.28(법률 제5586호) 폐지되었다. 2) 개발부담금제도의 목적 각종 개발사업 기타사회?경제적 요인에 따른 지가상승으로 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에게 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기가 성행하는 것을 방지하고, 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 도입되었다. (법 제1조)

종료시점지가 - (개시시점지가 + 정상지가 상승분 + 개발비용 + 기타비용 + 기부체납액) = 개발이익 × 25(%) = 개발부담금       부과종료시점 당시의 부과대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지의평가에관한법률 제10조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액으로 한다.(※법 제10조제1항)     - 개별 공시지가 - 매입가격 ※법 제10조제1항     2000 - 2 % (분기별) 2001 - 2 % (분기별) 2002 - 2 % (분기별) ※ 법 제2조 및 동법시행령 제2조     ① 순공사비 - 당해 개발사업을 위하여 지출한 재료비, 노무비, 경비, 제세공과금의 합계액 ② 조사비 - 직접 당해 개발사업의 시행을 위한 측량비 기타조사에 소요된 비용으로서 순 공사비에 해당되지 아니하는 비용의 합계액 ③ 설계비 - 당해 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용 ④ 일반관리비 - 당해 개발사업과 관련하여 관리활동부문에서 발생한 제 비용의 합계액 ⑤ 기타 경비 - 토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역 안의 건물?입 목?영업권 등에 대한 보상비와 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한인가의 조건 등에 의하여 국가?지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액 (개정 93. 8. 25) ⑥ 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 기부하는 공공시설 또는 토지 등의 가액, 공공시설 등의 가액은 토지의 가액에 그 시설의 조성원가를 합산한 가액으로 하고, 토지의 가액은 개시시점가에 부과기간동안의 정상지가 상승분을 합한 가액으로 한다. ⑦ 개량비 - 개발사업의 착수 전에 부과대상토지의 개량을 위하여 지출한 비용     구분 적용 근거 비교 ① 부과종료시점 - 표준지공시지가 - 처분가격 법 제10조 제1항 령 제9조 제1항 등 ② 부과개시시점 - 개별공시지가 - 매입가격 등 법 제10조 제3항 ③ 정상지가상승분 사업기간내 자치구의 평균지가변동률 또는 정기예금이자율 법 제10조 제1항 제6호 건설교통부장관 고시 ④ 개발비용 토목공사 비용 등 법 제11조 제1항 령 제 10조 제1항 기타경비 포함 ⑤ 개발이익 ①-(②+③+④) = ⑥ 개발부담금 개발이익 × 25% 법 제13조 지자체 50% 국고특별회계 50%

<별표 1> : 시행령 제4조 제1항 사 업 종 류 근 거 법 률 사 업 명 1. 택지개발사업 (주택단지조성사업을 포함한다.)   다음의 1에 해당하는 사업. 다만,도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에의한 주거환경개선사업, 5년이상 임대하기 위하여 임대주택법에 의하여 임대주택(주택건설촉진법 시행령 제30조 제1항 단서의 규정에 의한 규모이하의 임대주택에 한한다)을 건설하는 사업, 주택건설촉진법에 의한 재건축사업 및 공공용지의 취득및손실보상에관한특계법 제8조의 규정에 의한 이주자를 위한 이주단지조성사업을 제외한다. 택지개발촉진법 택지개발사업 주택건설촉진법 대지조성사업 빛 주택건설사업, 아파트지구개발사업 산업입지및개발에관한법률 공업단지내 주택지조성사업 도시계획법 일단의 주택지조성사업 2. 공업단지조성사업 산업입지및개발에관한법률 국가산업단지개발사업 지방산업단지개발사업 농공단지개발사업 특수지역개발사업 중소기업진흥및제품구매촉진에관한법률 협동화산업단지조성사업 공업배치및공장설립에관한법률 산업단지외의 지역에서의 공장용지조성 및 공장설립을 위한 부지조성사업(공업배치및공장설립베관한법률 제13조제6항의규정에 의하여 용도지역변경이 이루어지는 부분에 한한다.) 도시계획법 일단의 공업용지조성사업 수출자유지역설치법 수출자유지역조성사업 3. 관광단지조성사업 관관진흥법 관광지조성사업 빛 관공단지조성사업 4. 도심지재개발사업 도시개발촉진법 도심지재개발사업 5. 유통단지조성사업 유통단지개발촉진법 유통단지개발사업 6. 온천개발사업 온천법 굴착사업 / 온천이용시설설치사업 7. 여객자동차터미널사업 및 화물터미널사업 여객자동차터미널법 및 화물유통촉진법 여객자동차터미널사업 및 화물터미널사업(전용여객자동차터미널 및 전용화물터미널의 설치를 포함한다) 8. 골프장건설사업 도시계획법체육시설설치이용에관한법률 골프장건설사업(스키장업,자동차경주장업, 승마장업 및 종합체육시설업에 한한다)을 위한 부지조성사업 9. 지목변경이 수반되는 개발사업 건축법 건설교통부령이 정하는 건축물의 건축으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업(지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 당해 부담금부과당시의 지목을 당해 부담금부과전의 지목으로 변경하는 경우를 제외한다) 10. 제1호 내지 제8호와 유사한 기타사업 지역균형개발 및 지방중소기업육성에관한 법률 지역개발사업 체육시설의 설치/이용에 관한법률 체육시설업(스키장업?자동차경주장업?승마장및 종합체육시설업에 한한다)을 위한 부지조성사업 자연공원법 및 도시공원법 공원사업(건설교통부령이 정하는 사업에 한한다) 도시계획법 유원지설치사업(건설교통부령이 정하는 사업에 한한다) 유통업무설비설치사업(도시계획법 제23조의 규정에 의한 시장?군수 외의 자가 시행하는 경우에 한하며, 건설교통부령이 정하는 경우를 제외한다) 객자동차터미널사업 및 화물터미널사업(전용여객자동차터미널 및 전용화물터미널의 설치를 포함한다) 자동타 및 건설기계 운전학원설치사업 11. 제1호 내지 제8호와 유사한 기타사업 국토이용관리법 국토이용관리법 제6조의 규정에 의한 준도시지역에서의 개발행위로서 건설교통부령이 정하는 사업 12. 기타   제1호 내지 제8호의 대상사업과 유사한 사업으로서 건설교통부령이 정하는 사업중 다음의 허가(신고를 포함한다)에 의하여 시행하는 사업 - 도시계획법에 의한 토지형질변 경허가 - 산업입지및개발에관한법률에 의한 산업단지 안에서의 토지형질변경허가 - 산림법에 의한 산림형질변경허가 또는 보전임지전용허가 - 농지법에 의한 농지전용 허가 - 초지법에 의한 초지전용허가   부담금부과대상사업등의 법위(시행규칙 제3조의2)   ①  8란의 사업명란에서 “건설교통부령이 정하는 기준에 해당하는 골프장”이라 함은 국가나 지방자치단체에기부체납하는 것을 조건으로 건설하는 골프장을 말한다. ②  9란의 사업명란에 “건설교통부령이 정하는 건축물” 이라 함은 별표2의 개발사업의 용도로 건축하는 건축물을 말한다. ③  10란의 사업명란중 유원지설치사업란 및 공원사업란에서 각각“건설교통부령이 정하는 사업”이라 함은 별표1에서 정하는 사업을 말한다. ④  10란의 사업명란중 유통업무설비설치사업란에서“건설교통부령이 정하는 경우”라함은 다음각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.   1. 공공철도건축법에 의한 공공철도의 건설. 계량사업 빙 도시철도법 제4조의 규정에 의한 도시철도사업으로 화물적하시설등 철도운영과 관련되는 시설을 설치하는 경우 2. 농산물유통및가격안정에관한법률에 의한 농수산물공판장,농수산물집하장,농수산물종합처리장 및 농수산물물류센타를 설치하는 경우 3. 산림법에 의하여 임산물유통시설을 설치하는 경우 4. 도/소매진흥법에 의한 집배송단지를 건설하는 경우 ⑤ 10란의 사업명란에서 “국토이용관리법 제6조의 규정에 의한 준도시지역에서의 개발행위로서 건설교통부령이 정하는사업”이라 함은 국토이용관리법에 의한 준도시지역안에서 행하는 별표 2에 정하는 사업을 말한다. ⑥ 110란의 사업명란에서 “제1호 내지 제8호의 대상사업과 유사한 사업으로서 건설교통부령이 정하는 사업”이라 함은 별표 2에 정하는 사업을 말한다.   <별표1의2 : 토지이용계획 등의 변경에 포함되는 용도지역,지구등> 토지이용계획 등의 변경에 포함되는 용도지역/지구등(제6조제1항관련)   1. 수도권정비계획법, 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률, 제주도개발특별법, 폐광지역개발지원에관한법률의 규정에 의한 지역/지구/단지/권역 2. 국토이용관리법의 규정에 의한 지역/지구 3. 도시계획법, 택지개발촉진법의 규정에 의한 예정지구/지역/지구/구역 4. 하천법, 수도법, 온천법, 소하천정비법, 습지보전법, 한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률의 규정에 의한 구역/예정지/지구/지역 5. 도로법, 고속국도법, 철도법, 항만법, 항공법, 고속철도건설촉진법, 수도권신공항건설촉진법, 신항만건설촉진법, 유통단지개발촉진법의 규정에 의한 예정지역/예정구역/예정지구/단지/구역/지역 6. 산업입지및개발에관한법률, 공업배치및공장설립에관한법률, 수출자유지역설치법, 기업활동규제완화에관한특별조치법, 중소기업진흥및제품구매촉진에관한법률, 전원개발에관한특례법의 규정에 의한 단지/지역/구역 7. 군사시설보호법, 군용항공기지법, 해군기지법, 군용전기통신법의 규정에 의한 구역 8. 학교보건법, 문화재보호법, 청소년기본법, 전통사찰보존법의 규정에 의한 구역/지구 9. 농어촌정비법, 낙농진흥법, 산림법, 수산업법, 어항법, 농지법의 규정에 의한 구역/휴양지/지구/휴양림/지역/임지 10. 원자력법의 규정에 의한 구역 11. 관광진흥법의 규정에 의한 관광지/관광단지 12. 자연환경보전법, 자연공원법, 조수보호및수렵에관한법률의 규정에 의한 지역/지구/구역