캠코 중과세특례

건설업자 A씨는 얼마 전 자신이 건설한 전원주택으로 이사를 가기 위해 기존에 살고 있던 주택을 부동산중개업소에 내놨다. A씨는 7억원 정도에 괜찮은 조건의 집을 내놨는데도 몇 달이 되도록 집을 보러오는 사람이 없어 답답하기만 했다.

이사로 인해 일시적인 1세대 2주택자가 된 경우에는 1년 안에 기존주택을 팔면 양도소득세를 면제받을 수 있다고 알고 있는 A씨는 우선 새로 들어가게 될 전원주택을 본인 명의로 취득하기로 했다.

그러나 몇 달이 더 흘러도 A씨가 매물로 내놓은 집은 팔리지 않았다. 그 사이 몇 번 집을 보러오는 사람은 있었지만, 선뜻 사겠다는 사람이 나타나지 않아 '부동산 경기 침체'라는 말을 절실히 실감해야 했고, 슬슬 양도세 걱정이 들기도 했다.

만약 A씨가 팔려는 주택을 자산관리공사(캠코)에 매각 의뢰를 했다면 최소한 양도세가 중과세되는 걱정은 덜 수 있었다.

□일시적 2주택자, 캠코에 매각 맡기면 양도세 감면 혜택= 캠코에 주택 매각을 의뢰하려면 우편이나 방문을 통해 주택 매각에 대한 위임 계약을 맺으면 된다. 이때  매각 의뢰자는 비용 예납금으로 감정평가수수료를 내게 된다.

또한 매각 의뢰자는 해당 주택의 등기필증을 반드시 제출해야 한다. 만약 등기필증이 없으면 '분실한 내용 및 매각 후 소유권이전시 책임지고 이행한다'는 확약서를 쓰도록 돼 있다. 

아파트의 경우 지적도, 토지대장, 건축물관리대장 등의 서류를 제출하고, 당해부동산에 대한 세무서 또는 세무사가 확인한 양도소득 관련 세액 계산명세서, 도시계획확인원 (토지거래허가 대상여부 확인용)등을 제출하게 된다.

이렇게 매각을 의뢰하면 캠코는 '온비드'라는 공매 사이트를 통해 낙찰을 받아 매각을 하게 된다. 이전에 감정평가법인에 의뢰해 주택에 대한 감정평가가 이뤄진다. 감정평가금액은 의뢰자의 희망가격을 우선시하고, 현장 확인 과정을 거치게 된다.

그러나 한 번 유찰시마다 5%씩 가격이 내려가고, 최초 공매예정가격의 50%에 달할 때까지 가격 인하가 가능하다는 점에 유의해야 한다. 또 매각이 완료된 경우에는 캠코에 매각대금의 1%(계약시 0.5%, 잔대금납부시 0.5%)를 지불하도록 돼 있다.

만약 매각절차가 지연돼 매각의뢰 접수일로부터 2년 내에 매각이 되지 않은 경우에는 매각 의뢰 계약을 해지할 수 있다.

이와 함께 매각 의뢰 철회는 공매공고 후 입찰일로부터 개찰종료시까지와 낙찰이후를 제외하고 언제든지 가능하다. 철회시 수수료는 없으며, 이미 납부한 감정수수료 등 예납금은 지출되지 않은 잔액에 한해 돌려 받을 수 있다.

물론 이런 경우에는 매각 의뢰자의 납세지 관할세무서장에게 매각 의뢰 철회 사실을 통보한 후 양도세 특례 적용에서 제외된다.

□이런 경우에도 캠코에 매각 의뢰 가능= 캠코에 매각을 의뢰할 수 있는 경우는 몇 가지로 정해져 있다. 일시적인 2주택자가 기존주택을 팔려고 할 때 또는 1주택자가 특수한 사정으로 매각을 하려고 할 때 등이 해당된다.

1주택자가 재건축·재개발 지역의 조합원입주권을 취득해 1주택과 1조합원입주권을 취득하게 된 경우 일시적인 2주택자가 되는데, 캠코에 매각을 의뢰하면 1년이 지난 후에도 1주택자로서 양도세 특례를 받을 수 있다.

또한 수도권 지역의 법인(공공기관 포함)이 지방으로 이전될 때 법인의 임원이나 종사자가 주변 시·군내 지역으로 새 주택을 취득하는 경우, 기존에 살던 주택을 2년 내 팔아야 비과세 되지만, 캠코에 매각 의뢰하면 이 기간을 넘겨도 상관없게 된다.

이와 함께 해외이주로 세대전원이 출국하거나 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국해 1년 이상 해외 거주하는 경우에도 출국일로부터 2년 내 캠코에 매각을 의뢰하면 양도세가 기간과 관계없이 비과세 된다.

아울러 토지의 경우 매각 의뢰 시점에 사업용 토지이어야 한다는 조건이 있다. 의뢰한 이후 매각이 되지 않아 시간이 흘러 비사업용 토지가 돼 양도세 중과가 예상되는 경우 캠코에 매각을 의뢰하면 중과세 특례를 받을 수 있다.