부동산 투자 전문가

최근 부동산업계 사건을 계기로 부족한 전문가로서 제 자신을 다시 한번 돌아보게 됩니다. 저는 지금까지 그랬지만 앞으로도 부동산 전문가로서 가치투자 전파라는 소임만을 다할 것입니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 가치투자에 성공하기 위해서는 부동산 전문가에 의존하기 보다는 독자적인 생각과 판단 능력을 갖춰야 한다는 것을 강조할까 합니다.

‘가치투자의 전설’ 피터 린치는 1989년에 쓴 책 ‘ONE UP on WALL STREET’ 서문에서 “더 이상 전문가의 말을 듣지 말라”고 했습니다. 지금부터 20년 전에 말입니다.

피터 린치는 미국 최대 뮤츄얼펀드인 피델리티 마젤란펀드의 펀드매니저로 경이적인 수익율을 기록하며 활동하다 1990년 46세에 가정을 돌보고 건강하게 살겠다며 현직에서 물러났습니다.

우선 위 책 번역본(피터 린치 전설로 떠나는 월街의 영웅, 국일증권경제연구소)에 나오는 서문 내용을 일부 싣습니다.

필자가 20여년 동안이나 이 업무에 종사하면서 깨닫게 된 사실은 보통사람이라도 두뇌의 3%를 늘상 투자를 위해 사용한다면 월스트리트의 전문가보다 주식투자를 더 잘 할 수 있거나, 아니 적어도 그만큼은 해낼 수 있다는 것이다. <중략>

전문가도 어리석을 때가 있으며 아마추어가 더 현명한 투자자일 수가 있다. 아마추어가 전문가의 말에만 귀를 기울일 때 어리석은 아마추어가 되는 법이다. <중략>

당신 스스로 직접 투자하기로 결정했다면 독자적인 길을 가야 한다. 이는 최신의 기밀정보와 루머, 중개업자의 추천 및 각종 투자정보지의 관심종목, 추천 따위를 자신의 이익을 위해 일단 무시하는 것을 의미한다. 이것은 또한 나 같은 사람이나 유관 전문가들이 사라는 주식을 외면하라는 것을 뜻한다.

필자가 사는 주식을 외면해야 하는 정당한 이유를 들자면 적어도 3가지는 된다. (1) 내가 틀릴 수도 있고(내가 관리하고 있는 포트폴리오 중 실패한 종목의 리스트를 보면 소위 전문가란 사람들이 열 번 중에 네 번의 경우는 대단히 어리석은 판단을 하고 있다는 사실을 끊임없이 일깨워 주고 있다), (2) 내가 옳다고 하더라도 언제 어떤 주식에 대해 생각을 바꾸어 팔아 버릴지 알 수 없으며, (3) 당신이 가진 정보의 원천이 보다 우월할 수도 있고 또 그런 정보가 당신 주변 도처에 널려있기 때문이다. 당신들이 생활주변에서 수시로 접하게 되는 정보들을 나와 마찬가지로 투자에 적극 활용할 수 있는 것이다.

린치의 지적은 최근 만난 지인의 말(잘 아는 펀드매니저의 말을 듣고 3만원에 판 주식이 3년만에 40만원까지 올랐다는 얘기)이 생각나 더욱 실감나는군요. 주식 투자자뿐만 아니라 부동산 투자자도 새겨들어야할 말입니다.

국내 부동산 전문가는 누구인가?

국내 부동산 전문가를 분류해봤습니다.

먼저 신문 기자를 부동산 전문가로 볼 수 있습니다. 특히 경제지 부동산 담당 기자는 통상 3년 이상 부동산시장을 전담 취재하는 경우가 많아 시장을 보는 눈이 전문가 수준이라고 할 수 있습니다. 하지만 기자는 투자자문을 해주는 것이 주 업무가 아니라 대중에게 시장을 분석하고 시장의 문제점을 지적하며 대안을 제시하는데 중점을 두기 때문에 투자자 입장에서는 전문가로서 미흡합니다. 신뢰할만한 기자를 선정한뒤 이 기자가 작성하는 기사(뉴스)를 통해 시장을 객관적으로 보는데 활용할 만 합니다.

이어 경제연구기관의 연구원이 있습니다. 민간기업 산하 경제연구소, 정부 산하 건설 및 주택 관련 연구소에 근무하는 사람들이 대표적입니다. 통계지표와 분석기법을 통해 시장을 분석 또는 예측하고 바람직한 정책 방향 및 대안을 제시하는 역할을 하고 있습니다. 문제는 시장 예측이 기계적인데다 현장감이 떨어져 대부분 틀린다는데 있습니다. 기업이나 정부 부처의 영향을 받기도 하구요.

또 여러분이 잘 아는 부동산 정보업체가 있습니다. 언론에 시황 분양물량 등을 보도자료로 배포하고 인터뷰를 통해 시장 전망과 정책 문제점 등을 코멘트 하고 있습니다. 하지만 투자자문만을 전문적으로 담당하는 인력을 제대로 갖춘 곳이 많지 않은데다 실전 경력이 부족한 경우가 있습니다.

또 다른 전문가로서는 이번에 문제가 된 투자자문업자가 있습니다. 대부분 법인 형태를 띄고 있지만 사실상 1인 기업으로 표면적으로 1대 1 투자 자문이나 강의를 주로 합니다. 또 부동산 재테크 책을 정기적으로 내며 언론에 자주 나올수록 상담료는 올라가게 됩니다. 순수하게 상담료만으로 수익모델을 창출하기 힘들어 분양 홍보마케팅, 매매 컨설팅 등을 통해 수입을 올리고 있습니다. 일부에 국한된 얘기지만 특정 지역 부동산 매물을 입도선매로 대량 매집해 가격을 올리는 투기행위를 하는 경우도 있어 주의를 요합니다.

마지막으로 사이버 고수가 있습니다. 대부분 전업(또는 전업을 꿈꾸는) 투자자이거나 중개업자들입니다. 인터넷에 특정 지역(매물)을 집중 소개하고 상담을 해주며 시세차익을 올리거나 수수료를 챙기고 있습니다. 일부는 시행사 등과 제휴, 확보한 회원을 대상으로 미분양 아파트를 팔아 수수료를 챙기기도 합니다. 나아가 언론 홍보와 책 출간을 통해 투자자문업자를 꿈꿉니다.

이밖에 투자자를 대상으로 상시 교육을 통해 자신의 본래 비즈니스 목적(토지 펜션 등 판매, 뉴타운 재개발 도시정비사업 등)을 달성하고자 하는 전문가도 있습니다.

언론에 많이 나오는 부동산 전문가의 경우 언론 노출이 제1순위이기 때문에 실전(현장 정보력 또는 투자 성공 사례)에 약한 경우가 있습니다. 또 부동산 투자로 돈 번 사람은 거의 없다는 것을 알아야 합니다. 부동산 투자로 돈 번 사람은 언론에 나오지 않습니다.

따라서 부동산 전문가에 의존해서는 부동산으로 부자가 될 수 없습니다. 대신 부동산으로 직접 돈을 벌어본 사람을 멘토로 활용하는 게 중요합니다.

독자적인 부동산 투자자가 되기 위해선?

그러면 이제 더 이상 전문가의 말을 듣지 말고 독자적인 부동산 투자자가 되려면 어떻게 해야 하는가? 고민이 생길 것입니다. 여기서 먼저 주의할 점은 전문가의 말을 듣지 말라는 의미는 전문가의 말에 의존해서 투자하지 말라, 즉 전문가의 말에 둔감하라는 것입니다.

부자노트 독자께서는 독자적인 부동산 투자자가 되기 전에 먼저 자신이 부동산 가치투자에 필요한 자질을 갖춘 사람인가를 판단하고 적합한 사람이라는 확신이 있어야 합니다.

부동산 가치투자자가 되기 위해선 △자신의 능력범위안에서 뛰어난 자제력(절제)을 발휘할 수 있어야 하고 △적절한 시기를 위해 참고 기다리는 인내심이 있고 △자신이 잘 아는 투자대상에 힘을 모으는 집중력이 있으며 △사물과 사건을 낙관적으로 바라보는 긍정적 사고를 가져야 합니다. 이와 같은 자질을 갖추지 못했다면 실패할 확률이 높으므로 부동산 투자를 포기해야 합니다.

만약 이러한 자질을 갖췄다면 매일 공부하며 미래를 준비하고 종자돈을 모으면서 가치투자 원칙에 따라 투자를 하고, 투자노트를 작성하며 최소한 3년 이상(5년 이상 길수록 좋음) 보유하며 매도타이밍을 잡는 가치투자를 실행하는 것은 어렵지 않을 것입니다.

피터 린치도 주식 투자를 하기 전 마음가짐을 강조했습니다. 부자노트 독자들도 가슴에 새겨야 할 것입니다.

“당신이 정말 채권보다 주식투자를 더 모험적이라고 생각하고 있는지 어떤지 사전에 목표설정과 입장을 명확하게 하는 것이 가장 좋다. 왜냐하면 만일 당신이 우유부단하고 확신이 없다면 최악의 시점에서 모든 희망과 분별을 저버리고 마구 팔아치움으로써 주식시장의 제물로 희생될 수 있기 때문이다.

상습적으로 손해보는 사람과 성공적으로 투자하는 사람의 차이는 지식이나 조사 못지않게 이러한 개별적인 사전준비 여부에 달려 있다. 긍극적으로 투자자의 운명을 결정해 주는 것은 주식시장이 아니며 기업들은 더욱 아니다. 그것은 바로 투자자 자신인 것이다.”

이와 같이 독자적인 부동산 투자자가 되기 위한 사전준비가 철저하다면 시장 상황에 일희일비(一喜一悲)하지 않는 ‘즐거운 가치투자자’가 될 것입니다. 나아가 나의 투자가 나만의 자산증식이 아닌 나와 다른 사람의 생활의 질을 높이고 가치있는 일에 기여할 수 있는 ‘행복한 부자’가 될 것입니다.