부재지주 절세

비사업용 토지 양도세 절세 팁 3 가지!

최근 비사업용 토지 소유자와 부재지주들이 땅 때문에 골머리를 앓고 있다. 2007년부터 개인이 소유한 비사업용 토지와 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지 등은 매도 시 양도소득세가 60%로 중과되고, 장기 보유에 따른 혜택도 사라져 세금 부담이 크게 늘어났기 때문이다. 그렇다고 그냥 보유하자니 종합부동산세 등 보유세가 눈덩이처럼 불어나 부담스럽기는 마찬가지다. 이번 호에서는 이러한 비사업용 토지 양도세 중과를 피할 수 있는 사례 3가지를 소개하고자 한다.
 
 

내가 부재지주일까?

8년째 분당에 거주하는 장준혁씨(가명)는 15년 정도 공동으로 소유하던 용인 기흥 소재 임야를 최근 매도할 계획이다. 몇 달 전부터 매도하려고 애를 썼는데 드디어 매수자가 나타나 반가운 마음에 공동 소유자인 친구 최도영씨(가명)를 만났다. 하지만 친구 최씨는 임야가 비사업용 토지로서 매도하더라도 양도세 부담이 너무 크다며 매도를 거부했다. 장씨와 친구 최씨는 용인 소재 임야 매도 시 60%로 양도세가 중과될까?

2007년부터 부재지주가 보유하는 임야를 매도할 경우, 장기보유공제 없이 양도 차익의 60%로 양도세가 중과된다. 다만, 임야 소재지와 동일한 시·군·구(자치구) 또는 그와 연접한 시·군·구(자치구) 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야는 부재지주에 해당하지 않아 60%로 중과되지 않는다. 또한 최소한 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유 기간 중 80% 이상 거주할 경우에만 부재지주에 해당하지 않는다.

 

그렇다면 장씨는 성남시 분당구에 거주하고 있으므로 임야 소재지인 용인시 기흥구와는 지도상으로 연접해있지 않기 때문에 부재지주에 해당하는 것일까? 결론적으로 장씨는 부재지주에 해당하지 않는다. 이는 자치구인 경우에만 구 단위로, 일반구는 시 단위로 부재지주 여부를 판단하기 때문이다. 구는 자치구와 일반구, 2가지로 분류된다. 자치구란 특별시 및 광역시에 소재하는 구만 해당하고, 일반 시에 있는 구는 자치구가 아니라 일반구다. 즉, 성남시 분당구나 고양시 일산구도 자치구가 아니라 일반구인 것이다.

따라서 장씨의 경우, 임야 소재지인 용인시와 거주지인 성남시가 특별시나 광역시에 해당하지 않으므로 구 단위가 아니라 시 단위로 부재지주 여부를 판단하게 된다. 즉, 임야 소재지인 용인시와 거주지인 성남시가 지도상 연접해 있으므로 장씨는 부재지주에 해당하지 않는 것이다. 임야를 매도하더라도 60% 양도세율이 적용되지 않고 일반 양도세율인 9~36%의 누진세율이 적용되며 장기보유공제도 적용받을 수 있어 세 부담이 크지 않다.

 

 

임야 매도 시에는 꼭 토지이용계획확인서를 발급해보자!

송파구에 거주하는 허윤숙씨(가명)는 10년 전 지인의 말만 믿고 김포시 통진읍에 소재하는 임야를 1억원에 취득했다. 실제 취득한 임야 소재지에 방문하지도 않고 주변 지인의 말만 듣고 덥석 매수했다. 팔리지도 않아 골칫덩어리로 남아있던 임야를 사겠다는 매수인이 나타나 허씨는 너무 기뻤다. 더욱이 매수자가 10년전 가격의 2배 정도인 2억원을 제시하여 허씨는 취득할 때처럼 아무 고민 없이 매매 계약을 하려고 생각했다. 하지만 이번에는 예전과 같은 실수를 하지 않아야겠다는 생각에 매도 시 주의해야될 점이 없는지를 그동안 알고 지내는 중개사에게 문의했다. 하지만 부재지주 임야의 경우 양도세가 60%로 세금폭탄이라는 중개사의 말에 덜컥 겁이 났다. 양도세를 절세할 방법은 없을까?

부재지주가 보유하던 임야를 매도할 경우, 양도 차익의 60%를 양도세로 부담해야 한다. 즉, 얼마나 보유했나와 상관없이 취득가액과 양도가액의 차액에 대해서 60%를 세금으로 내야하는 것이다. 허씨는 임야 소재지와 동일한 시·군·구 또는 그와 연접한 시·군·구 안의 지역에 거주하지 않고 임야를 소유하고 있어 부재지주에 해당된다.

다만, 허씨가 부재지주이더라도 양도세가 중과되지 않는 경우가 있다. 허씨가 보유한 김포시 통진읍 소재 임야는 군사시설보호구역으로 지정되어있어 양도세가 중과되지 않는다. 부재지주가 소유하는 임야라고 하더라도 군사시설보호구역으로 지정되어 있다면 양도세를 중과하지 않는다.

양도 차익이 1억원이므로 부재지주 임야로 양도세 신고 시, 약6000만원의 양도세 부담이 발생한다. 하지만 군사시설보호구역이므로 양도 차익 1억원에 대해서 장기보유공제를 차감하고 일반 양도세율인 9~36% 누진세율로 적용해 약 1500만원 정도의 양도세만 부담 하면 된다. 즉, 군사시설보호구역이라는 점을 발견했기 때문에 약 4500만원 정도의 양도세를 줄일 수 있었던 셈이다.

이 외에도 수도법에 따른 상수원보호구역 안의 임야, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 개발제한구역 안의 임야 등도 부재지주 여부와 관계없이 양도세가 중과되지 않는다. 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역 여부는 토지이용계획확인서를 발급해서 확인해 볼 수 있다.

 

 

건물 멸실하면 비사업용 토지가 아니다?

서울 중랑구의 이상무씨(58)는 본인 명의로 20년 이상 된 단독주택 2채(각각 기준시가 2억5000만원, 3억원짜리)를 갖고 있다. 이씨는 펀드 투자 자금을 마련하기 위해 기준시가 3억원짜리 주택을 재개발 사업자에게 5억원에 팔기로 계약했다. 그런데 양도소득세를 알아보기 위해 세무사 사무실에 갔다가 1가구2주택자 중과세 규정 때문에 양도소득세가 무려 2억5000만원이 나온다는 이야기를 듣고 깜짝 놀랐다. 이씨는 어떻게 해야 할까?

부동산 처분 방식에는 매매 외에 무상으로 주는 ‘증여’와 ‘상속’의 방법도 있고, ‘용도변경’이나 ‘멸실’도 있다. 부동산을 처분할 때 생각의 폭을 넓힌다면 다양한 방식으로 부동산 세금을 줄일 수 있다.

이씨는 우선 주택의 ‘멸실’을 생각해 볼 수 있다. 이씨의 단독주택을 구입할 재개발 사업자는 기존 낡은 주택을 헐고 새 건물을 지을 것이다. 만약 이씨가 매수자와 합의해 계약서를 변경한 후 미리 주택을 부수어버린 후 나대지를 양도하면 세금을 줄일 수 있다. 소득세법시행규칙에서는 ‘건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 날부터 2년간은 부득이한 사유로 인해 비사업용 토지로 보지 않는다’고 되어있기 때문이다. 이씨가 스스로 주택을 멸실하고 중도금과 잔금을 받는다면 양도세를 약 1억3000만원 절세할 수 있다.

주택을 멸실한 이후에 나대지 상태의 경우 비사업용으로 보아 원래는 60% 세금을 중과할 수 있지만, 이런 경우 2년 동안은 유예기간을 두어 9~36%의 일반세율을 적용받을 수가 있다. 이 규정은 건축물을 철거한 경우 신축을 준비하는 2년 정도 기간은 사업용 토지로 봐주자는 취지다. 철거비가 보통 1000만원 안팎으로 들어가기 때문에 양도소득세만 따지고 본다면 훨씬 이익인 셈이다. 하지만, 전제조건은 집이 낡아 가치가 떨어지거나, 땅값 급등으로 차익이 높아야 한다는 것이다. 즉, 시간이 지날수록 주택 가격은 감가상각이 되는데 반해서 대지의 가치는 그만큼 높기 때문에 이런 경우 오히려 주택을 멸실함으로써 양도세의 절감 효과를 거두는 것이 오히려 더 좋은 방법이 될 수 있는 것이다.

서울에서는 강북권 일대의 재개발을 추진 중인 예정 구역, 땅값이 급등한 개발 호재 지역과 도심 개발지일대 노후 주택 등의 경우 이런 절세 방법에 관심을 보이고 있다. 실제 서울 도심에서는 건축물 철거, 멸실이 급증하고 있다. 서울시 민원처리 온라인공개시스템에 따르면 최근 건축물대장 합병·말소·전환 신청이 급증하고 있다. 작년 같은 기간보다 두 배 이상 늘었다.

 
 
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