약 이 되는 부동산거래

--강박에 의해 빼앗긴 아파트 --

 

요즘은 부동산 거래에 질서가 잡혀 탈법. 탈세가 거의 없어졌다고 봐도 과언이 아닐 겁니다. 그러나 3-4년 전만 하더라도 기획부동산이 대동강 물을 팔아 먹기도 했었고, 엉뚱한 남의 돌산을 팔아먹는 봉이 김선달이 나오기도 했었습니다.

 

아파트 신규분양현장에 가서보면 속칭 "떳다방"이라는 게 등장하여 아파트 한 채를 열 번씩 돌아가면서 팔아먹는 숫법도 있었고 최종 소유자는 등기도 하지 못한 체 돈만 내고 이중삼중으로 발급된 분양계약서를 들고 수년간 외로운 법정싸움을 하기도 했었습니다.

 

우리들은 매일 수많은 법의 테두리 안에서 살아가고 있고 행동 하나하나가 법의 저촉을 받고 있는데 언제나 돈을 버는 일에는 법과 밀접한 관계가 되는 일이 있기도 하지만 일을 하다보면  법의 테두리를 벗어나는 일도 가끔 있게 됩니다. 꼭 고의가 아니라도,

 

예전에는 떳다방과 친하게 되고 복부인들과 어울리다보면 하루에 많은 돈을 벌

기도 했던가요. 참 지금와서 생각하면 꿈같은 세월의 이야기 입니다. 땅 하나가 하루에도 몇 번씩 주인을 달리하기도 했었으니까요. "갑"이라는 사람은 이런 일로 많은 부동산을 소유하고 있습니다.

 

<< 사례 >>

 

"갑"은 중개사 자격증은 없어도 현장에 감이 빨라 중간생략등기나 분양권 불법전매등의 방법을 이용하여 4-5년 전에 제법 많은 돈을 벌었었습니다. 땅도 수 만평을 소유하고 있고 아파트도 5채 정도 가지고 있다고 합니다. 이제 나이가 들면서 서서히 노후 대책을 하고 있는 중인에 어느 날 같이 일했던 "을"이라는 사람이 찾아 오게 되었습니다.

 

"을"을 다짜고짜 "갑"에게 대들면서 "당신이 지난 날 부동산에 대하여 저지른 불법사실을 모두 국세청에 고발하고 탈세부분에 대하여는 처벌을 받도록 하겠다"고 으름장을 놓았습니다. 아닌 밤중에 홍두깨를 만난 "갑"은 살려 달라고 사정을 하였지만 "을"은 막무가내였습니다.

 

"갑"은 기가 죽어 어찌했으면 좋겠느냐"고 물었던바 "을"은 그동안 자신도 "갑"을 많이 도와주었다고 하면서 그 공으로 과천에 있는 소형 아파트 한 채를 달라고 하였습니다. 그러면 앞으로 다시는 문제 삼지 않겠다고 하면서,

 

"갑"은 억울하기도 하였지만 국세청에 오고가고 조사를 받으려면 온갖 비위사실도 뒤집혀 질것이 분명한 일이고 거래했던 모든 당사자까지 곤혹을 치루게 될 것을 감안하여 없는 일로 하기로 한 후 "을"의 요구대로 과천의 소형 아파트 한 채를 "을"에게 넘겨 주었습니다.

 

"을"은 그 아파트를 3일만에 "병"에게 팔고 외국으로 여행을 떠나버렸습니다. 물론 "병"은 아무 영문도 모른 체 무사히 등기를 마치고 수리까지 하여 입주를 하게 되었습니다.

 

그러나 며칠 동안 "갑"은 분해서 잠을 이룰 수가 없었습니다. 그래서 그 아파트를 다시 찾고자 연구를 하게 되었고 차라리 탈세의 처벌을 받더라도 아파트를 다시 찾겠다는 심정을 굳히게 되었습니다. 찾을 수 있을까요?

 

1. 아파트가 이미 제 3자 명의로 넘어갔기 때문에 불가능하다.

2. 협박에 의해 빼앗긴 것이므로 다시 찾을 수 있다.

3. 탈세한 세금만 다시 납부하면 찾을 수 있다.

 

<<해설>>

 

이 사건은 전형적인 사기나 강박에 의하여 이루어진 행위라고 봐야 할 것입니다. 사기나 강박에 의하여 이루어진 행위는 취소할 수 있는 것입니다. 그러나 이 취소권은 선의의 제 3자에게는 대항할 수 없게 되지요.

 

이 사건의 경우처럼 "병"은 아무 영문을 모른 체 정상적으로 거래를 했기 때문에 "갑"은 "병"에 대하여 대항력이 없게 되는 것입니다. 설사 "갑"이 "을"에 대하여는 취소권을 행사할 수 있지만 최종 소유자인 "벙"에 대하여는 대항할 수 없기 때문에 별다른 실익이 없게 된다고 볼 수 있을 것입니다.

 

우리 법은 이처럼 사기나 강박을 당하여 법적의사표시를 한 당사자간에는 취소권을 주어 보호하고지만, 일단 선의의 제 3자가 생기게 되면 그를 보호하게 되어야 하기 때문에 아무 영문을 모른 체 거래한 "병"을 보호해야 하는 것이고 결국 "병"은 모르는 게 약이 되기도 하는 것입니다.

 

이렇게 아무런 과실이 없는 것을 "선의"라고 하는 것입니다. "갑"은 병을 상대로 이건 아파트를 돌려 달라고 할 수 없는 것입니다. 그러나 "병"이 이러한 불법사실을 알았거나 교사를 했다면 문제가 다르겠지요. "을"에대한 형사처벌은 벌도로 하고라도,

 

법조문

 

민법 제 110조( 사기. 강박에 의한 의사표시)

1) 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

2) 상대방있는 의사표시에 관하여 제 3자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사 표시를 취소할 수 있다.

3) 전 2항의 의사표시의 취소는 선의의 제 3자에게 대항하지 못한다.

 

<< 판례 >>

 

대판 64.3.31. 63다 2140

갑이 조합의 경비를 횡령하였다는 사실로 고소를 제기하여 궁지에 빠뜨리게 한 후 선축 될 점포 6동을 을에게 배정하는 계약을 체결하면 고소를 취소하겠으나 만일 이에 응하지 아니하면 고소를 취소하지 않음으로써 형사책임은 물론, 사회적으로도 상당한 지장이 있을 것이라는 암묵의 표시를 하여 을과 조합 사이에 임대차 계약서가 작성되었다면 이는 강박에 의하여 작성된 것이다.

 

대판 1997.3.25. 96다47951

간통으로 고소하지 않기로 하는 등의 대가로 1억7천만 원의 합의금을 받게 된 겨우 상간자의 배우자가 부정한 이익을 목적으로 위법한 강박행위를 한 것으로 볼 수 없다.