타운하우스 의 미래

타운하우스는 획일적인 아파트 문화를 일정 부분 대체할 고급 틈새상품으로 최근 몇 년간 급속히 성장했다. 하지만 부동산시장 침체에 따라 대형 건설사가 짓는 신도시 택지지구 내 타운하우스마저 청약률 0(제로)를 기록할 만큼 외면받는 실정이다. 그렇다면 타운하우스의 미래는 어떻게 될까. 국내 타운하우스 보급의 1세대로 꼽히는 파주 헤르만하우스의 정병수 JBS건설 대표이사와 양지 발트하우스의 조우형 더뮤지엄 대표이사에게서 타운하우스의 미래에 대해 얘기를 들어봤다.

－시장 침체와 각종 규제로 타운하우스라는 상품 자체가 맥이 끊길 수도 있다는 염려가 있다.

▶정병수 대표＝1988년 주택 200만호 건설이 추진되면서 저층 단독주택 중심 문화가 고층 아파트 문화로 급변했다. 하지만 저층문화에서 고층문화로 가면서 층간소음 등 갖가지 문제가 발생했다. 많은 사람이 이제는 다시 저층을 찾아 내려오는 추세다. 대부분 5억~10억원 선으로 옮겨가고 싶은데 문제는 마땅한 상품이 없다는 것이다. 지금 아파트 미분양은 일시적인 현상이 아니라 앞으로도 계속 심화될 것이다. 시장 침체나 금융문제가 아니라 아파트로 가고자 하는 수요 자체가 줄고 있다.

▶조우형 대표＝주택보급률이 100%를 넘어가면서 아파트는 기능을 다했다. 주상복합의 경우 초기에는 소비자들에게 외면받았다. 시장인지도가 낮았고 시행착오도 많았다. 지금 타운하우스도 같은 어려움을 겪고 있는데 상품이 자리잡아가는 과정이라고 본다.

▶정 대표＝아파트 문화 때문에 땅값 상승이 심화된 측면이 있다. 좁은 땅에 높게 지어 수익을 많이 남길 수 있기 때문에 땅 투기가 횡행할 수밖에 없었다. 두바이를 가보면 전 세계 건축의 흐름이 나온다. 최고층 빌딩과 25~30층 아파트, 단독형 타운하우스 단지로 나뉜다. 초고층 빌딩과 타운하우스는 다 팔렸다. 아파트는 아직도 미분양이 많고 세일 중이다. 우리도 그런 시장으로 갈 것이다.


－타운하우스는 도심 외곽에 대부분 짓는다. 그런데 수요자가 볼 때는 타운하우스 분양가가 너무 비싸다.

▶조 대표＝처음에는 가격에 관계없이 일찍 수용할 수 있는 집단을 겨냥해 고가 제품 위주로 분양이 됐다. 앞으로는 지금 가격의 절반 혹은 그 이하 상품들이 점차 나올 것이다.

▶정 대표＝동탄신도시 타운하우스는 분양가가 15억~20억원이다. 우리가 봐도 15억원까지 주고 살 상품으로는 안 보인다. 소비자가 원하는 상품이 아니라 자기들이 편하게 공급할 수 있는 상품을 만든 탓이다.

▶조 대표＝일반적으로 시행사는 땅만 사놓고 시공사에 던지고 시공사는 아파트 중심 사고로 재편해서 사업을 끌어간다. 소비자가 원하는 상품에 대한 정확한 기획이 없다보니 아파트도 아니고 단독도 아닌 애매한 상품이 나온다.

－타운하우스가 은퇴 계층만을 위한 것이 아니라면 직주근접성이 보완돼야 하지 않을까.

▶정 대표＝헤르만하우스 입주민을 보면 30ㆍ40대가 70%이고 서울이 50%, 일산이 30%였다.저층 단독 혹은 타운하우스에 대한 수요가 확실해지고 땅값만 잡히면 보다 저렴한 상품을 만드는 게 가능하다. 3.3㎡당 250만원짜리와 400만원짜리 땅을 비교하면 땅값은 150만원밖에 차이가 안 나지만 분양가는 10억원으로 벌어진다.

▶조 대표＝서울 도심에 타운하우스는 불가능하다. 아파트는 용적률이 250%지만 타운하우스는 용적률이 낮기 때문에 넓은 땅이 필요하다. 같은 20억원으로 서울에서는 대지지분 10평 내외의 아파트를, 도시 외곽에서는 대지 150~200평짜리 타운하우스를 가질 수 있다.

－15억원 이상에 분양되는 타운하우스의 수익률은 얼마나 되나.

▶정 대표＝동탄 신도시에 건평 264㎡(80평), 공용면적까지 429㎡(130평)인 땅을 토공이 3.3㎡당 250만원에 분양했다. 땅값이 3억2500만원이다. 건평이 80평이니까 3.3㎡당 시공비 800만원을 곱하면 건축비가 6억4000만원이 든다. 여기에 기타비용을 합하면 9억6500만원, 부가세와 사업비(전체 금액의 30%), 시행사 마진 등을 더하면 14억원이다. 15억원짜리 집을 팔면 1억원 남짓 남는 셈이다. 파주, 한남동 유엔빌리지, 서초동, 일산신도시에 각각 같은 크기의 타운하우스를 짓는다고 가정해 보자. 유엔빌리지에서는 땅값만 46억원, 서초동은 33억원, 일산은 16억원이 든다. 분양가로 치면 유엔빌리지는 94억원, 일산은 50억원, 파주는 31억원이다.


－분양가 상한제로 타운하우스 시장이 더 위축된 측면도 있는 것 같다.

▶정 대표＝분양가 상한제 하에서는 타운하우스를 지을 수가 없다. 상한제 하에서 공사비는 3.3㎡당 최대 380만원이다. 타운하우스 공사비는 최소 500만원 이상이다. 부동산 경기 침체로 땅값이 떨어진다면 타운하우스 공급 용지들이 저렴하게 공급될 수 있는 가능성이 커진다. 단독주택 타운은 고급형으로 가되 타운하우스는 고가 주택이 아닌 보급형이 더 많이 공급돼야 한다.

남양주의 경우 토지가 3.3㎡당 250만원인데 10억원 내외에 분양할 예정이다. 땅값만 낮춰진다면 5억~6억원 내외도 가능하다.

▶조 대표＝타운하우스도 결국 주거 상품이다. 주거가 가진 기본적인 역할, 자산성, 아파트에 대한 반작용의 세 가지 조합을 잘해야 한다. 대지의 성격에 맞는 적합한 주거 상품을 철저하게 기획할 필요가 있다.

－대형건설사들이 타운하우스 시장에서 제대로 역할을 못했다는 평가가 많다.

▶정 대표＝시공법이나 운영방식이 바뀌어야 한다. 타운하우스라는 상품에 대한 연구와 노하우가 많이 쌓여야 한다. 아파트는 20년 정도 노하우가 쌓여 세계적인 수준이 됐다. 타운하우스도 시공은 대형사가 하는 것이 좋다.

▶조 대표＝대형사는 자본력이 있기 때문에 유니크한 상품을 만들 수 있다. 아파트처럼 타운하우스도 일종의 전형적인, 많은 사람이 편하게 선택할 수 있는 기본 평면이 나와서 시공비도 낮추고 대중화의 길도 터야 한다.