변경세제 매매전략

정부가 1일 내놓은 세재개편에 따라 내집마련을 앞둔 실수요자나 매도를 고려중인 집주인들이 매도ㆍ매수 시기와 매매 전략을 짜는데 있어 수정이 불가피해졌다.

6억원 초과~9억원 이하 고가주택 보유자들은 이제 법개정 이후에 팔면 3년 보유-2년 거주 등 1가구 1주택 비과세 요건만 갖출 경우 양도세를 한푼도 내지 않게 됐기때문이다. 또 집을 사려는 사람들도 '거주요건'이 강화된 만큼 지금처럼 수도권에 집을 사서 전세를 놓고 시세차익을 보겠다는 투자방식은 지양해야 한다.

▶'비거주형' 매수자라면 올해안에 vs '거주 목적' 내년초 급매물 노려볼 만=향후 집을 사려는 사람들은 앞으로 '최소 2~3년 거주'를 항상 고려해야 하게됐다. 지금은 3년 보유 요건에다 서울ㆍ과천과 5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동)에서만 2년 거주 요건이 적용되고 있는 상태다. 하지만 앞으로는 1주택자가 양도세를 물지 않으려면 3년 보유 요건에다 수도권은 3년(일부 지역 제외), 지방권은 2년씩 거주요건까지 갖춰야 한다. 1주택자라도 세금을 물지 않으려면 자기 집에서 최소 2~3년은 살아야 한다는 얘기다. 이같은 조치는 올해말 내년초 법개정 이후 공포 때부터 효력을 갖기 시작한다.

이에 따라 강화되는 거주요건을 채울 자신이 없는 '투자형' 매수자라면 법 시행 이전에 주택을 사는 게 바람직하다. 특히 거주요건이 없다가 새로 추가된 지역은 서둘러 매입하는 방법도 고려해야 한다. 인천 송도ㆍ청라지구나 화성 동탄2ㆍ양주ㆍ검단 등 2기 신도시나 수도권 외곽 지역 등이 새로 거주요건이 신설되는 지역이다.

반대로 2~3년동안 거주할 의사가 있는 '실수요자형' 매수자라면 시장 움직임을 지켜본 후 법 개정 이후 나오는 급매물을 노려볼 만하다. 특히 법 개정 이후 양도세율 인하 조치에 따라 내년 초 일시적으로 매물이 쏟아져 나온다면 저점 매수의 적기가 될 수 있다.

▶매도자, 내년 초까지 기다려야 vs 내년 매물 몰려 집값하락 가능성도=매도자들은 정부가 내놓은 양도세율 인하, 장기보유특별공제 확대, 고가주택 기준상향 등에 따른 세금 인하 혜택을 받기 위해서는 올해 말~내년 초 법령 개정 이후까지 기다려야 한다. 서울에 있는 5억원짜리 아파트를 5년간 보유했다 10억원에 팔 경우에도 지금은 4455만원의 양도세를 내야 하지만 내년에는 265만3000원, 2010년에는 182만6000원으로 급감한다.

하지만 여기에도 '암초'는 있다. 내년초에는 강남권 등 일부에서는 양도세 때문에 집을 팔지 못했던 대기 매물이 몰리면서 집값이 하락할 가능성도 배제할 수 없기 때문. 부동산써브에 따르면 6억원 초과~9억원 이하 주택 19만6473가구(매도호가 평균 기준)중 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구 강남 4개구에 9만1579가구가 몰려있다.

즉 강남권의 경우 그동안 양도세 등에 묶여 있던 매물 들이 쏟아져 나올 경우 가격 하락의 가능성도 충분하다는 지적이다. 즉 향후 시세하락 가능성과 양도세 혜택분을 비교해서 유리한 쪽으로 선택해야 한다. 또 현재 보유주택이 6억원 미만 주택에다 장기보유특별공제 등으로 양도세 부담이 이미 크지 않은 경우라면 매도 시기를 올해 안으로 앞당기는 것도 고려해볼만 하다.