강북 재개발 묻지마 투매

최근 들어 서울지역 뉴타운 등 재개발 지역의 지분 투매현상이 빚어지고 지분값이 폭락세를 보이고 있는 것은 경기 불황으로 재개발 사업 추진이 줄줄이 지연되고 재개발아파트 조합원분 분양가격이 일반 분양아파트 가격보다 높게 평가되면서 손실을 줄이기 위해 손절매에 나서고 있기 때문이다.

여기에 이주철거가 시작된 지역의 경우는 수억원대에 달하는 추가분담금 마련을 위해 대출을 받아야 하지만 금리가 계속 오르고 있어 이에 따른 불안감으로 너도나도 매물을 내놓고 있는 것도 한 요인이다. 매물은 쏟아지고 있지만 매수세는 전혀 없어 이 같은 지분가격 하락세는 앞으로도 당분간 지속될 것이라는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

■웃돈 한달 새 절반이나 급락

29일 현지 부동산 중개업소에 따르면 서울 동대문구 답십리 16구역 내 재개발 지분 웃돈이 최근 한달 새 절반으로 뚝 떨어졌다. 답십리 16구역은 관리처분이 끝나 조합원 분양가가 확정된 단계로 현재 112㎡ 조합원 지분 웃돈은 4000만원이다. 이 매물은 불과 6월 초까지만 해도 웃돈이 1억5000만원이었다. 그러나 이달 들어 7000만원까지 하락하더니 최근에는 4000만원까지 떨어진 상태다. 인근 재개발지역인 동대문구 전농7구역도 웃돈이 한달 새 5000만원이나 하락했다. 112㎡를 분양받는 지분의 웃돈은 이달 초 1억4000만원에서 현재 9000만원까지 내렸다.

마포구 공덕5구역도 112㎡를 받는 지분 웃돈이 9000만원 이하로 급락했다. 이달 초만 해도 이 지분의 웃돈은 1억3000만원이었다.

서대문구 가재울3구역 지분 웃돈도 5000만원이나 내렸다. 현재 112㎡를 받을 수 있는 지분 웃돈은 8000만원이다.

공덕5구역 인근 C공인 관계자는 “현재 웃돈이 9000만원까지 내렸지만 협상 과정에서 훨씬 더 내려갈 수도 있다”며 “매물은 쏟아지고 매수세는 전혀 없기 때문에 앞으로 가격은 훨씬 더 빠질 것”이라고 말했다.

■주변 집값 하락에 너도나도 투매

강북지역 재개발 지분값이 이처럼 폭락하는데는 무엇보다도 주변집값이 내리고 있기 때문이다. 그동안 부동산 침체에도 꿋꿋하게 집값을 유지해 왔던 강북지역이 글로벌 금융위기가 닥치면서 하락세로 접어들고 일부 지역에서는 급매물이 쏟아지고 있기 때문이다.

실제 올해 관리처분을 마친 마포구 아현4구역의 경우 지분을 매입해 148㎡에 입주하려면 9억3600만원을 부담해야 한다. 조합원 분양가는 7억8600만원이지만 웃돈이 1억5000만원(지난 7월기준)에 달하기 때문이다. 하지만 인근의 래미안공덕2차 142㎡는 아파트값이 내리면서 급매물의 경우 7억원 이하로도 나오고 있어 아현4구역과는 무려 2억4000만원이나 가격 차이가 난다.

아현4구역 인근 P공인 관계자는 “주변 집값은 계속 떨어지고 있는데 조합원 추가분담금은 급증하면서 가격 격차가 더 벌어지고 있다”며 “앞으로 집값이 더 떨어질지도 모른다는 심리가 팽배하면서 지분을 매입했던 사람들이 손해를 감수하고 매물을 던지고 있다”고 말했다.

매물이 쏟아지는 또 다른 이유는 금융비용 부담 때문이다. 대출금리가 급등하면서 대출을 안고 투자한 사람들의 이자 부담이 늘어나는데다 관리처분을 지나면서 추가분담금에 대한 중도금을 납부해야 하지만 대출도 쉽지 않고 금리도 높아서다.

공덕5구역 인근 D공인 관계자는 “112㎡의 경우 추가분담금 3억6000만원을 6회에 걸쳐 순차적으로 내야하는데 대출도 안 되고 금리도 오르면서 지분매물이 쏟아지고 있다”고 말했다.

■‘강북발 서브프라임’ 위기론 대두

이렇듯 강북 재개발지역 곳곳에서 매물이 쏟아지고 지분값이 급락하면서 자칫 강북발 서브프라임이 오는 게 아닌가 하는 우려도 제기되고 있다.

아현4구역 인근 U공인 관계자는 “초기단지의 경우 자기가 지분을 얼마나 비싸게 샀는지도 모르는 사람들이 수두룩하다”며 “그나마 지금 내놓는 사람들은 수익성이라도 따질 줄 아는 사람들”이라고 말했다.

부동산114 김규정 차장은 “집값이 계속 떨어지면서 추진위 단계에 있는 초기단지의 경우 재개발 추진일정이 지연되는 곳이 생기고 있다”며 “특히 대출을 끼고 지분을 매입했던 투자자의 경우 사업기간이 길어지면서 현금 회수가 어렵고 금융비용도 계속 늘게 돼 큰 피해가 우려된다”고 말했다.

임달호 현도컨설팅 대표는 “재개발투자가 돈이 된다는 막연한 기대를 갖고 수익성 분석도 없이 뒤늦게 뛰어든 사람들이 많다”며 “관리처분을 통해 재개발단지 거품이 드러나고 이로 인해 일부 지역에서는 투매현상까지 벌어지고 있어 향후 재개발이 심각한 사회문제가 될 수도 있다”고 말했다.