“도시형생활주택 이대론 못 짓는다”

“도시형생활주택 이대론 못 짓는다”

2009-07-17 17:07:29

정부가 급증세를 보이고 있는 1∼2인 가구의 주거안정을 지원하기 위해 지난 5월부터 시행 중인 도시형 생활주택 건설 기준이 지나치게 엄격해 실효성이 의문시된다는 지적이 일고 있다. 도시형 생활주택은 도심의 상업지역이나 준주거지역 등에서 20가구 이상∼150가구 미만으로 다세대형,원룸형,기숙사형 등 소형 주택을 짓거나 기준 건물을 용도변경해 1∼2인가구에게 공급토록 한 것이다. 하지만 건설기준이 지나치게 엄격해 수익성이 떨어지고 원룸이나 고시텔 등 기존 건물의 용도변경도 까다로워 제기능을 발휘하기가 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. ■업계,“건설기준 엄격 사업성 떨어져” 17일 서울시와 건설업계에 따르면 도시형 생활주택을 서울지역에서 지을 경우 단지 규모가 100가구를 넘을 경우 재개발·재건축 사업 처럼 지구단위계획을 수립해야 한다. 난개발을 막기 위한 것이라지만 관련 절차를 진행하는 데 있어 많은 시간이 소요되고 이렇게 되면 그만큼 사업성이 떨어지게 된다는 것이다. 그렇다고 100가구 미만으로 지으면 역시 경제성이 떨어져 사업 자체를 벌이기 어렵다는 게 건설사들의 한결같은 지적이다. 조경면적을 대지면적의 30%이상 확보토록 한 것과 에너지성능기준을 일반 아파트 수준으로 정한 것도 사업성을 떨어뜨리고 도시형 생활주택 건설을 저해하는 요인으로 작용하고 있다.

관악구에서 도시형생활주택 건설을 준비 중인 한 건설사 관계자는 “수백가구에서 수천가구 규모의 아파트단지에 건설에 적용하고 있는 지구단위계획과 조경기준 등을 100가구 안팎의 소규모 생활형주택 단지에 그대로 적용하는 것은 도시형생활 주택을 짓지 말라는 것고 마찬가지”라고 꼬집었다.

이에 대해 서울시 관계자는 “도시형 생활주택도 거주공간인 만큼 기준을 너무 완화할 경우 슬럼화와 안전상 문제점 등이 발생할 수 있다”면서 “사업 시행 과정에서 부작용을 최대한 줄이면서 건설을 활성화할 수 있는 방안을 마련할 계획”이라고 말했다. 이 관계자는 “지구단위계획도 대지면적이 1만㎡이하인 경우 자치구에서 수립하기 때문에 관련 절차를 진행하는 데 따른 기간은 그리 많이 소요되지 않을 것”이라고 강조했다.

■기존 건물→도시형생활주택 변경 어려워

도시형 생활주택 공급제도의 문제점은 신축 뿐 아니라 기존 건물의 용도변경도 사실상 불가능하다는 게 업계의 주장이다.

현행 관련 제도는 기존 원룸이나 고시텔 등을 용도변경해 도시형생활주택으로 공급할 수 있도록 돼 있지만 이들 건물 중 상당수가 처음부터 편법으로 지어진 것이 많아 근본적으로 용도변경이 어렵다.

서울 신림동과 신촌 등 대학 주변을 중심으로 밀집한 원룸·고시텔의 경우 20∼30% 가량은 주차장 설치의무를 피하기 위해 근린생활시설로 허가받아 칸막이를 설치한 편법 주거시설들이다. 이들은 도시형생활주택 관련 기준을 따르더라도 주차장 확보기준을 맞출 수 없어 용도변경이 불가능하다. 주차장 기준을 갖췄더라도 채광창 설치기준 등 공동주택 수준의 엄격한 기준을 따라야 하지만 이럴 경우 리모델링 비용이 과다하게 소요돼 사업성을 확보할 수 없다.

도시형 생활주택 단지내에 일정 규모의 공지를 확보해야 하는 기준도 용도변경에 장애가 되고 있다. 기존 건축물을 용도변경 할 경우 공지확보기준을 맞추기 위해서는 공급가구수를 줄일 수 밖에 없다.

관악구청 관계자는 “중소건설사는 물론 대형건설사까지 도시형생활주택 공급에 높은 관심을 보이고 있다”면서 “하지만 현재의 기준으로는 극히 일부 신축만 가능하고 기존 건물 용도변경을 통한 공급은 거의 어렵다고 보면 된다”고 설명했다.

한편 국토해양부와 서울시는 지난 15일 ‘단지내 공지확보’ 규정을 완화키로 했다. 지난 2006년 5월8일 이전에 허가 받은 건축물은 대지내 공지확보 규정을 만족하지 못하더라도 용도 변경을 허용키로 한 것이다.

국토해양부 관계자는 “현재 서울시와 각 지자체로부터 보완사항과 관련된 의견을 수렴,이달 초 주택산업연구원에 ‘도시형생활주택조기활성화를 위한 연구용역’을 맡긴 상태”라며 “오는 10월께 용역결과가 나오면 구체적인 개선대책을 마련할 것”이라고 설명했다.

/cameye@fnnews.com 김성환기자

■사진설명=내년 초 첫선을 보일 신대방역 인근 원룸형 주택 조감도.