서울 도시개발 흐름을 살펴라

지도로 보는 서울 도시개발 이야기

서울 도시개발 흐름을 살펴라

필자는 도시개발 전문가 및 부동산 전문가로서 지도를 끼고 사는 편입니다.

부동산 투자에 관심이 있으신 분들은

두터운 책자인 서울 현재 도시계획이 상세히 나와있는 서울특별시 지번도를 보면 좋으련만 책값이 만만치않은 관계로 최신판 서울시교통지도 책자라도 보기를 권유합니다.

자~ 그러면 서울시교통지도를 펴놓고 한강, 천, 산, 공원, 지하철 노선, 고속도로를 유심히 살펴봅시다.

 

서울시 전역이 신개발, 재개발, 재건축이 되어 변모하여도 자연환경인 한강, 천, 산, 공원 그리고 한번 정해진 교통 즉 지하철 노선, 고속도로는 거의 변함이 없습니다.

 

우리가 부동산 투자를 할때에는 이 자연환경, 교통의 혜택을 누릴 지역이 어디인가를 살펴봐야 할 필요가 있습니다.

 

왜냐하면 아파트는 주변환경 즉 자연환경과 교통을 사는 것이 중요하기 때문입니다.

 

그러면 서울시교통지도를 보면서 서울 도시개발 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

 

서울은 애초 철길따라 도시가 발전하였습니다.

 

철길 대표 역으론 영등포역, 서울역, 청량리역이 있네요.

즉 서울시청을 중심으로 하여 서남부에 위치해 있는 영등포역에서 서울역을 경유하여 동북부에 위치해 있는 청량리역 방향으로 도시가 형성되었습니다.

 

애초 서울이 서남부에서 동북부 방향으로 도시가 형성되었는데 그동안 서울 외곽지 특히 강남 개발에 밀려 이 지역이 수십년동안 잠자고 있다가 얼마전 서남부, 동북부 르네상스 발표로 이제사 이들 지역이 옛 영화를 되찾을려고 합니다.

 

1951년 서울 수복 이후 1952년에 한강 철교가 복구 개통되었습니다.

 

청량리, 마포, 돈암동, 영천, 영등포 등의 전차 종점과 전차 노선따라 도시화가 되었고 전차는 1968년에 모두 폐기되었습니다.

 

1968년 전까지는 서울은 주로 전차길따라 도시가 형성되었슴을 알 수가 있습니다.

 

1958년~1961년에는 청계천 복개공사가 완공되었습니다.

 

환경을 중요시하는 21세기엔 청계천 복원공사가 진정 서울의 도시개발이라면

개발도상국가 시대인 1960년대엔 청계천 복개공사가 청계천의 악취를 막고 교통의 소통이 원활해 지는 진정 서울의 도시개발이였을 겁니다. 이처럼 시대에 따라 도시개발 방식 선호 관념이 바뀌네요.

 

1961년도엔 서울 외곽지에 최초 단지아파트인 마포아파트가 건설되었습니다.

 

1967년엔 서울의 지명이 들어있는 "안개낀 장충당공원" "돌아가는 삼각지" "마포 종점"이라는 대중가요가 발표되었네요.

 

이들 대중가요로 그당시 서울 시대상, 도시개발 흐름을 읽을 수가 있습니다.

 

"마포 종점"이라는 대중가요에 강 건너 영등포의 불빛만 아련한데, 저 멀리 당인리의 발전소도 잠든 밤, 여의도 비행장의 불빛만 쓸쓸한데라는 가사가 나옵니다.

 

이 가사로 그당시에 영등포는 불빛이 반짝이는 시가지, 당인리는 후미진 지역, 여의도는 비행장만 있는 지역임을 느낄 수가 있습니다.

 

당인리 일대는 오늘날 한강르네상스 발표로 합정전략정비구역으로 거듭나고 있으며 여의도는 맨하탄 거리로 변모하였습니다.

 

이제부터는 서울시교통지도에 나와있는 한강 라인 서측편 여의도를 주목하십시요.

 

1967년에 발표한 "마포 종점" 가사에 나오는 여의도 비행장은 1967년 말 여의도 개발을 시작으로하여 그후 여의도 윤중제가 완공된 뒤 양말산 일대에는 국회가 자리잡았고, 비행장과 땅콩밭에는 방송사, 증권거래소, 증권사들, 63빌딩 등이 들어섰습니다.(여의도-섬의 인공변천에서 일부 발췌)

 

여의도 개발이 끝난 후 이제는 1970년 7월 17일 경부고속도로가 완공되면서 강남 개발 전성시대가 열리게 됩니다.

 

지도로 보면 서울 도시개발 대세가 한강 라인 서측 여의도에서 동측 경부고속도로 라인으로 넘어오게 되네요.

 

서울의 최고 주거지도 서울 도시개발 흐름에 따라 1960년대엔 강북 성북동, 한남동에서 1970년대엔 동부 이촌동(1970년에 동부 이촌동 한강맨션 입주), 여의도로 또 1980년대 후반~1980년대 초반엔 압구정동으로 1990년대 후반~2000년대 전반까지는 대치동, 도곡동으로 넘어오게 됩니다.

 

1983년에 대치동 선경아파트가 지어졌으며 그후 잠실본동 86아시안선수촌아파트, 오륜동 88올림픽선수촌아파트가 분양되었고 1991년도에 분당신도시 입주가 시작되었습니다.

 

지도로 보면 서울 도시개발이 서울 강북 중심부에서 강건너 강남 여의도로 여의도에서 동측 영동지구, 압구정동 일대로 그리고 대치동, 도곡동으로 또 송파구 잠실본동, 오륜동을 거쳐 송파구 남측 분당신도시로 뻗어나가게 됩니다.

 

1960년대에서 부터 1990년대까지의 서울 도시개발은 도심에서 외곽지로, 서울 중심부에서 서남부 여의도.동남부 강남권으로, 또다시 강남권 아래 분당신도시로 확산되었습니다.

 

이 서울 도시개발이 2000년대에 들어와서 부터는 도심회귀현상을 보이기 시작합니다.

 

도심회귀현상에 따라 강남권은 외곽지 분당신도시에서 강남권 재건축지역으로, 삼성동.도곡동 고층아파트 지역으로, 반포동 재건축지역으로 인기도가 회귀하고 있습니다.

 

강북은 청계천복원사업을 시작으로 친수공간 인기가 부각하더니 급기야 한강르네상스 발표로 한강변 일대 여의도, 압구정, 마포, 용산, 성수 등이 최고의 주거지로 부상하게 됩니다.

 

이에따라 애초 서울 도시개발 시발지점인 한남동, 동부 이촌동 등이 도심개발회귀현상, 한강르네상스 대세를 맞아 옛부촌의 명예를 되찾을려고 합니다.

 

그리고 또한 애초 서울 도시개발 시발지역이라고 할 수 있는 서울 영등포역이 위치해 있는 서남부 그리고 청량리역이 위치해 있는 동북부가 옛영화를 되찾을려고 합니다.

 

서울에서 가장 긴 하천 중랑천 라인이 그동안 강남개발 대세에 밀려 탄천 라인에 뒤졌지만 뚝섬 일대 개발을 시발점으로 하여 뚝섬 옆으로 흐르는 중랑천 라인이 동북부르네상스 발표로 환골탈태할 준비를 하고 있습니다. 최근 중랑천 라인 금호동, 응봉동, 행당동, 송정동, 중곡동 등이 급부상하고 있다는 소식이 들려옵니다.

 

금반 DTI규제로 여러 언론에서 상대적으로 대출 부담이 덜한 노도강의 부상을 예측하고 있는데 때마침 동북부르네상스 발표를 계기로 중랑천 라인이 용틀임할려고 합니다.

 

개인적으로 옛서울 최고의 주거지 한남동, 동부 이촌동, 이태원동, 신당동, 성북동, 평창동, 삼청동, 가회동 등을 좋게보고 있습니다.

 

도시는 중심부에서 외곽지로 또 외곽지에서 중심부로 끊임없이 개발되고 있습니다.

 

1960년대부터 현재까지 지도를 펴놓고 서울 도시개발 흐름을 살펴보면 서울 중심부에서 서남부 그리고 동남부로 또 최근에는 동북부르네상스로 시계 반대방향으로 주 개발되고 있슴을 알 수가 있습니다.

 

부동산 투자에 있어 지도를 펴놓고 수십년간의 도시개발 흐름을 살피는 것은 상당히 중요한 부분을 차지합니다.

 

항상 지도를 펴놓고 큰 흐름으로 봐서 도시개발이 어느방향으로 흘러가는가를 살피고 거기에 맞춰 부동산 투자를 하시면 성공투자의 길로 가게 됩니다.

 

끝으로 아파트 투자는 아파트단지 자체의 장점도 중요하지만 주변환경 즉 학군, 자연환경(강, 천, 산, 공원 등), 교통(전철, 고속도로 등)을 살피는 것도 매우 중요합니다.

 

최근 한강르네상스, 남산르네상스, 하천따라 개발되는 동북권르네상스 등 자연을 벗삼는 서울시 도시개발계획이 속속 발표되네요.

 

요즘 아파트 투자는 주변환경을 사는 것입니다.

 

서울시 지도를 펴놓고 강, 천이 어느지역으로 흘러가고 산, 공원이 어느지역에 위치해 있으며 학군은 어느지역이 좋고 전철, 경전철 노선이 어느 지역을 통과하는가를 꾸준히 살피시면 귀하도 어느듯 부동산 지역전문가가 되어있을 겁니다.

 

이상 지도로 보는 서울 도시개발 이야기입니다.

 

필자가 운영하는 카페 : 재테크맨 투자클럽 http://cafe.daum.net/tooojaaa